Jak již bylo výše uvedeno, nájemní smlouva je jedním ze způsobů vzniku nájmu. Nájemní právní vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy, nebo také, prvotní a zásadní právní skutečností pro vznik nájemního právního vztahu je (většinou) nájemní smlouva. Úpravu obecné nájemní smlouvy obsahuje občanský zákoník v ustanoveních § 663 - 684. 

Definice nájemní smlouvy není v teorii nikterak diskutabilní, i sám zákoník volí formulaci v podstatě ustálenou "nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky" (§ 663 ObčZ). V německé učebnici občanského práva nalezneme definici "z nájemní smlouvy je zavázán pronajímatel, poskytnout nájemci do užívání na sjednanou dobu nějakou věc a nájemce je povinen platit pronajímateli nájemné a věc zachovat."(24)

Z uvedené definice bez nejmenších problémů "vyčteme" ony tři základní komponenty nájmu, totiž přenechání věci do užívání, dočasnost a úplatnost. Zákoník možná až příliš pedantně vytýká, za slovem dočasně, do závorek spojení "ve sjednané době". Domnívám se, že pojem dočasnost v sobě subsumuje pojem sjednaná doba.

Kontrahenti smlouvy jsou pronajímatel, tj. ten, kdo přenechává věc a nájemce, tj. ten, kdo věc užívá nebo z ní i bere užitky. Zákon nedefinuje kdo konkrétně může být kontrahentem nájemní smlouvy, výkladem tedy dovodíme že to mohou být osoby fyzické, právnické a stát.(25) Je pravidlem, že pronajímatelem bývá vlastník věci, může jím být ovšem i osoba jiná, mající právo s předmětem nájmu příslušným způsobem disponovat.(26)

Předmětem nájmu může být věc movitá i nemovitá, individuálně určená, kterou nájemce užívá, anebo z ní i bere užitky (např. nájem zemědělského pozemku)(27). V rakouské učebnici občanského práva jsou za předmět nájmu výslovně označeny nespotřebitelné věci, jako byt, podnik, kniha, nebo auto.(28)

Z logiky věci tedy vyplývá, že jde o věci nespotřebitelné, ovšem předmětem nájmu může být i věc spotřebitelná, pokud se samozřejmě po dobu nájmu nespotřebuje. Jiná věc je přirozená opotřebitelnost, jakožto nutný následek užívání věci. Pronajata může být věc jako celek, tak i její část (např. byt, nebytový prostor, apod.). Po skončení nájmu je nájemce povinen vrátit tutéž věc.

Nájemní smlouvu dále charakterizuje její dočasnost. Dočasnost znamená možnost sjednat nájemní smlouvu jak na dobu určitou, tak i neurčitou. Dočasnost tedy neznamená, že by smlouva nemohla být uzavřena na dobu neurčitou. H. Musielak ve výše uváděném díle např. píše "v nájemní smlouvě je potřeba dohodnout určitou nájemní dobu, neboť nájemní vztah končí uplynutím této doby." (29)

Dalším charakteristickým znakem nájemní smlouvy je její úplatnost. Úplata se u nájemní smlouvy nazývá nájemné. Pokud by v nájemní smlouvě chyběla ujednání o nájemném, jednalo by se o výpůjčku (§ 659 - 662 ObčZ). Nájemné se obvykle platí v penězích, kontrahenti se však mohou dohodnout na jiném způsobu úhrady, takové úplata však přirozeně nesmí odporovat zákonu. Výše nájemného závisí na dohodě stran, chybí-li ve smlouvě ujednání o výši nájemného, platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání(30). V určitých případech je však nájemné regulováno právním předpisem (např. vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů), kdy regulace znamená určení maximální výše nájemného.

Podle obecné úpravy (§ 663 ObčZ) stačí k uzavření nájemní smlouvy ústní forma, některá zvláštní ustanovení, resp. právní předpisy vyžadují obligatorní písemnou formu (nájem bytu, nájem nebytových prostor).

Nájemní smlouva je kontraktem konsensuálním, smlouva je uzavřena, jakmile se strany shodnou na jejím obsahu. Z ustanovení § 663 ObčZ vyplývá, že nezbytnou podmínkou vzniku nájemní smlouvy je dohoda o předmětu nájmu a nájemném. Jak bylo uváděno, nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou či neurčitou.

IV. 1. Práva a povinnosti vyplývající z obecné nájemní smlouvy

IV. 1. 1. Stav věci (§ 664 ObčZ)

Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.

Aby nájemce mohl věc smluveným (obvyklým) způsobem užívat, musí mu ji pronajímatel pochopitelně nejen přenechat, ale i přenechat ve stavu, způsobu užívání způsobilému. Tuto "způsobilost" bude potřeba posuzovat u konkrétní věci podle objektivních kritérií s přihlédnutím k dané situaci. Pronajímatel, ačkoliv věc nemá dočasně ve své moci, je stále jejím vlastníkem, proto je zásadně na něm udržovat pronajatou věc v požadovaném stavu, pochopitelně svým nákladem.

IV. 1. 2. Užívání věci (§ 665 ObčZ)

IV. 1. 2. 1. Způsob užívání

O způsobu užívání věci platí v prvé řadě dohoda stran. Chybí-li tato, způsob užívání věci musí být přiměřený její povaze a určení věci.(31)

Zákon opravňuje pronajímatele požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. O způsobu a rozsahu kontroly bude rozhodující dohoda stran. Není-li takové dohody, musí pronajímatel požádat nájemce, aby mu kontrolu umožnil. Kontrola nesmí nájemce nepřiměřeně omezovat, či dokonce šikanovat, podle ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ nesmí být (kontrola) v rozporu s dobrými mravy. Jestliže je kontrola nájemcem neprávem odmítána, má pronajímatel možnost domáhat se svého práva soudní cestou.

IV. 1. 2. 2. Povinnost užívat

Nájemce je povinen věc užívat pouze v případě, že tak bylo smluveno, nebo že by neužíváním byla věc znehodnocena více, než jejím užíváním.

Nájemce tedy nemá, pokud tak nebylo smluveno, povinnost věc užívat a pronajímatel v tomto případě není oprávněn požadovat po nájemci užívání věci. Pokud tedy pronajímatel bude chtít, aby věc byla nájemcem užívána, musí si toto s nájemcem výslovně domluvit. Poté bude samozřejmě oprávněn po nájemci užívání věci požadovat.

Pokud ve smlouvě chybí ujednání o povinnosti nájemce věc užívat, má tento tuto povinnost pouze a jenom tehdy, kdy by neužíváním byla věc znehodnocena více než jejím užíváním. Pakliže by k tomuto došlo, měl pronajímatel právo odstoupit od smlouvy a eventuelně uplatňovat nárok na náhradu škody.

IV. 1. 3. Změny na věci (§ 667 ObčZ)

Nájemní smlouva opravňuje nájemce zásadně k užívání věci nebo braní užitků z ní, do čehož samozřejmě nelze započítat změny na věci nájemcem provedené. K jakýmkoliv změnám tudíž musí mít nájemce souhlas pronajímatele. Pronajímatel může dát souhlas jednotlivě pro každou změnu, či případné změny mohou být zakotveny v nájemní smlouvě, z čehož ovšem ještě nevyplývá nájemcova povinnost změny provést.

Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je tento oprávněn odstoupit od smlouvy.(32)

IV. 1. 3. 1. Náhrada nákladů na změny na věci

Obecně platí, že náklady na změny na  pronajaté věci hradí nájemce, bez ohledu na to, zda-li měl či neměl od pronajímatele potřebný souhlas. Ihned požadovat úhradu nákladů může nájemce požadovat tehdy, pokud se k tomu pronajímatel zavázal. Není-li nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů na změny ihned, má právo je požadovat po ukončení nájmu (opět za předpokladu, že pronajímatel souhlasí se změnami na věci) po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Znehodnocení je nutno posuzovat objektivně, v určitých případech je dokonce možné, že ke znehodnocení změn vůbec nedojde (např. nájem skončí těsně po provedení změn).

Jiná je situace, pokud je souhlas se změnou dán, ovšem pronajímatel se nezavázal k úhradě nákladů. V tomto případě nájemce není oprávněn požadovat úhradu nákladů snížených o znehodnocení provedené změny, má pouze právo požadovat úhradu toho, o co provedenou změnou byla věc zhodnocena (zřejmě ke dni odevzdání věci pronajímateli). Opět může dojít k situaci, kdy věc změnou zhodnocena nebyla a nájemce nemá právo požadovat úhradu "za zhodnocení".

IV. 1. 4. Opravy pronajaté věci (§ 668 ObčZ)

Pronajímatel má, jak již bylo uváděno, povinnost udržovat předmět nájmu ve způsobilém stavu, z čehož vyplývá, že i opravy věci jsou jeho záležitostí. Pronajatá věc je však dočasně v moci nájemce a pronajímatel tudíž nemusí vždy vědět, že je potřeba té které opravy. Podle zákona je proto nájemce povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav(33). Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat věc pro vady, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. Stejně tak D. Medicus v učebnici německého občanského práva "pokud nájemce pozdě oznámí pronajímateli potřebu oprav, je pronajímatel bez dalšího oprávněn požadovat náhradu škody."(34) V průběhu provádění oprav a udržování věci má nájemce povinnost snášet omezení (v určitém nutném rozsahu) v užívání pronajaté věci.(35) Omezení samozřejmě nesmí být v rozporu s dobrými mravy, podle ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ.

IV. 1. 4. 1. Náhrada nákladů na opravu věci (§ 669 ObčZ)

Nájemce může za souhlasu pronajímatele provést opravy věci sám, v tom případě má nárok na náhradu nákladů. Stejně tak má nárok na náhradu nákladů, které vynaložil na opravu věci, jestliže opravu věci neobstaral bez zbytečného odkladu pronajímatel, ačkoli mu byla oznámena její potřeba.(36)

Také ovšem může dojít k situaci, kdy nájemce bez oznámení potřeby oprav a bez souhlasu pronajímatele provede opravu sám. V tom případě může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil.(37)

IV. 1. 5. Podnájem věci (§ 666 ObčZ)

Zákon umožňuje nájemci dát pronajatou věc do podnájmu, vyjma případu kdy to zakazuje smlouva. Dá-li nájemce věc do podnájmu s rozporu se smlouvou, pronajímatel má právo od smlouvy odstoupit a pokud by mu tímto jednáním vznikla škoda, tak po nájemci požadovat její náhradu.

Smlouva podnájemní není v zákoníku obecně upravena (speciální úprava viz ustanovení § 719 - podnájem bytu). Podnájmu obecně jsou věnována dosti stručná ustanovení § 666 ObčZ, umožňující nájemci, jak již bylo řečeno, možnost dát pronajatou věc do podnájmu za předpokladu, že toto nájemní smlouva nevyloučí. Původní nájemce se na základě podnájemní smlouvy stává pronajímatel vůči podnájemci. Původní pronajímatel je stále v přímém právním vztahu pouze k vlastnímu nájemci, nikoli podnájemci. Nutno ovšem pamatovat, že původní nájemce nemůže na podnájemce převést více práv než má on sám, podnájemní smlouva tudíž nemůže jít "nad rámec" původní nájemní smlouvy.

IV. 1. 6. Pojištění věci (§ 670 ObčZ)

Nájemce podle občanského zákoníku zásadně nemá povinnost dát věc pojistit (je to tak zcela správně), vyjma případu kdy to stanoví smlouva.(38)

Pokud by ve smlouvě byla stanovena povinnost věc pojistit, zřejmě by bylo nutné smluvit konkrétní druh a rozsah pojištění, stejně tak domluvit úhradu za pojištění, jež by každopádně nesl nájemce. V případě, že by byla povinnost věc pojistit smluvena a nájemce by tak neučinil, byl by odpovědný za eventuelní škodu. Diskutabilnější by byl případ, kdy by nájemce povinnost věc pojistit rovněž nesplnil, ale žádná škoda na věci by po dobu trvání nájemní smlouvy nevznikla. Pokud by ve smlouvě chybělo ustanovení řešící tuto situace, nájemci by zřejmě žádná sankce nehrozila.

IV. 2. Nájemné

Jedním z charakteristických rysů nájemní smlouvy je (již několikrát zmiňovaná) její úplatnost (srov. § 663 ObčZ). Platba, kterou nájemce platí pronajímateli za užívání věci nebo braní užitků z ní, se příznačně označuje jako nájemné.(39)

IV. 2. 1. Výše nájemného (§ 671 odst. 1 ObčZ)

Výše nájemného je většinou stanovena smlouvou, není-li výše nájemného obsažena ve smlouvě (dohoda o výši nájemného není nutnou součástí nájemní smlouvy), platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání.(40)

IV. 2. 2. Termín placení nájemného (§ 671 odst. 2 ObčZ)

Zákon pochopitelně upravuje termín placení nájemného, který opět vyhrazuje dohodě stran, či zvláštnímu právnímu předpisu, není-li těchto, potom se obecně nájemné platí měsíčně pozadu, u zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu k 1. dubnu a 1. říjnu. Z toho vyplývá, že kontrahentům nic nebrání v tom, aby se dohodli na jednorázovém placení nájemného (v případě nájmu na dobu určitou), či si dohodli plnění opětovné v určitých termínech ( to bude zřejmě pravidlem).

IV. 2. 3. Zajištění nájemného (§ 672 ObčZ)

IV 2. 3. 1. Zajištění nájemného na základě zákonného zástavního práva

Na zajištění nájemného slouží pronajímateli nemovitosti instituce zákonného zástavního práva, podle něhož má pronajímatel nemovitosti zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.

Předmětem zástavy jsou tedy všechny věci, které jsou na pronajaté věci, i když nepatří pronajímateli, vyjma věcí, jež jsou vyloučeny z výkonu rozhodnutí.(41)

Zástavní právo zanikne, jsou-li věci odstraněny dříve, než byly sepsány soudním vykonavatelem, vyjma případu, kdy byly odstraněny na úřední příkaz a pronajímatel ohlásí svá práva u soudu do osmi dnů po výkonu.

IV. 2. 3. 2. Zajištění nájemného na základě zadržovacího práva

V případě, že se nájemce stěhuje, nebo jsou-li odstraňovány věci, přestože nájemné není zaplaceno nebo zajištěno, může pronajímatel zadržet věci na vlastní nebezpečí, do osmi dnů ovšem musí žádat o soupis soudním vykonavatelem, nebo musí věc vydat.

Zadržovací právo je tedy možné použít pouze v případě, že nájemné není zaplaceno nebo zajištěno. Jde v podstatě o svépomoc pronajímatele, který nemá jinou možnost, jak zajistit své právo. Zadržení věcí ovšem s sebou nese riziko ručení za znehodnocení věci, či nahodilou zkázu. Pronajímatel realizující zadržovací právo musí do osmi dnů požádat o soupis soudním vykonavatelem, v opačném případě je povinen věci vydat. Jedná se o lhůtu prekluzivní.

IV. 2. 4. Neplacení nájemného (§ 673 ObčZ)

Zákoník definuje ve kterých případech nájemce nemá povinnost platit nájemné. Je to v případě, kdy pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci, anebo nemohl-li z uvedených příčin při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků docílit žádný výnos.(42)

Je zásadně na nájemci, aby prokázal, důvody, které ho zprošťují povinnosti platit nájemné. Výše uvedené důvody se týkají jak věcí movitých tak i nemovitých. U nájmu zemědělských nebo lesních pozemků se povinnosti platit nájemné nájemce zprostí, v situaci, kdy výnos není žádný. Nájemce však v tomto případě musí učinit vše, co lze požadovat, aby výnos docílil v souladu s povahou pozemku.

IV. 2. 5. Sleva z nájemného (§ 674 ObčZ)

Může-li nájemce užívat pronajatou věc z důvodů uvedených v předchozím odstavci pouze omezeně nebo jestliže při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků užitky z věci klesly z uvedených důvodů pod polovinu běžného výnosu, má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Pronajímatel si však musí započíst náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně.

Určitě by nebylo správné ba ani spravedlivé, ve výše uvedených případech požadovat na nájemci placení nájemného v plné výši či naopak ho od této povinnosti v těchto případech zcela zprostit, proto zákoník umožňuje nájemci uplatňovat nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Samozřejmě bude nutné v každém jednotlivém případě posoudit omezenou možnost užívání (pochopitelně sem nepatří případ, kdy je omezená možnost užívání způsobena nájemcem). Běžný výnos u zemědělských nebo lesních pozemků je veskrze záležitost odborného odhadu, který ovšem v případě dohody stran nebude muset být pochopitelně realizován. Pokud je určena hodnota běžného výnosu, nebude problém určit stav, kdy užitky klesnou pod polovinu onoho běžného výnosu. Při stanovení rozsahu přiměřené slevy z nájemného bude nutné započíst náklad, který pronajímatel ušetřil, jakož i cenu výhod které měl z toho, že nájemce užíval věc pouze omezeně. Prakticky je možný i případ (a nebude to výjimkou), kdy pronajímatel z omezeného užívání výhodu nemá.

IV. 2. 5. 1. Uplatnění slevy z nájemného (§ 675 ObčZ)

Platí, že právo na prominutí či poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději však do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.

Lhůtu "bez zbytečného odkladu" lze považovat za lhůtu pořádkovou, na rozdíl od lhůty šestiměsíční, která je jednoznačně prekluzivní a jelikož jde o lhůtu hmotněprávní, musí být nárok uplatněn u pronajímatele nejpozději v poslední den lhůty. Jelikož není stanovena forma uplatnění nároku, stačí když tento bude uplatněn ústně (pokud ovšem smlouva nestanoví něco jiného).

IV. 3. Skončení nájmu (§ 676 - 684 ObčZ)

Občanský zákoník v obecných ustanoveních o nájemní smlouvě výslovně upravuje šest důvodů skončení nájmu, jsou to:
- uplynutí doby (§676 ObčZ),
- dohoda (§ 677 ObčZ),
- výpověď (§ 677 ObčZ),
- odstoupení od smlouvy (§ 679 ObčZ),
- zničení pronajaté věci (§ 680 ObčZ),
- splynutí (§ 684 ObčZ),

Je důležité připomenout, že ve speciálních případech skončení nájmu se uplatní tato speciální ustanovení (např. zánik nájmu bytu § 710 a násl. ObčZ).(43)

IV. 3. 1. Uplynutí doby

Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem jinak. Jde o nejobecnější a také o nejběžnější způsob skončení nájmu. Doba trvání je smluvena na dobu určitou, ale lze ji dohodou změnit.

Může dojít k situaci, že nájem sjednaný na dobu určitou skončil, ovšem nájemce užívá věc dál. Na tento případ zákon pamatuje, je řešen způsobem: jestliže nájemce dál užívá věc (po skončení nájmu) a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.

V tomto případě nejde o vznik nového nájemního vztahu, ale o obnovení původního nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích. Výše uvedené ustanovení se vztahuje i na nájem bytu, tak jak to konstatuje ve svém rozhodnutí Nejvyšší soud (rozsudek Nejvyššího soudu z  6. 2. 1998, sp. zn. 2 Cdon 141/97):

...Zánik nájmu uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nastane v případě, že nájemce užívá věc i po skončení dohodnuté doby, pouze tehdy, jestliže se nájem neobnoví v důsledku toho, že pronajímatel proti tomu stanoveným způsobem u soudu nezakročil. Podle ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ se nájemní smlouva obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a proto takto obnovený nájem je třeba pokládat za týž, jako byl vztah založený nájemní smlouvou. Obnovením nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ je tedy třeba rozumět pokračování předchozího nájemního vztahu. Nejde o vznik nového nájemního vztahu na základě nové - konkludentně uzavřené nájemní smlouvy, ani o dílčí změnu v obsahu nájemního vztahu (době jeho trvání), ale o obnovení nájemního vztahu ve všech jeho obsahových prvcích, i když s časovým omezením daným tímto ustanovením. Ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ zakotvující právní domněnku obnovení nájemní smlouvy obsažené v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy se uplatní i ve vztazích ohledně nájmu bytu, neboť zvláštní úprava tohoto nájemního právního vztahu použití uvedeného ustanovení nevylučuje a jeho aplikace není vyloučena ani povahou daného nájemního vztahu vyznačujícího se vyšší mírou ochrany nájemce. Aplikaci ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ na nájem bytu nebrání ani skutečnost, že uvedené ustanovení používá pojem "vyklizení nemovitosti", neboť právo pronajímatele domáhat se vyklizení nemovitosti jako celku v sobě zahrnuje i právo domáhat se vyklizení prostorově vymezené části nemovitosti, tj. bytu...

K tomuto důležitému judikátu bych snad doplnil, že výrok "...právo pronajímatele domáhat se vyklizení nemovitosti jako celku v sobě zahrnuje i právo domáhat se vyklizení prostorově vymezené části nemovitosti, tj. bytu ..." se mi jeví diskutabilním. Pokud rozsudek hovoří o vyklizení nemovitosti jako celku, potom by nutně musely být vyklizeny všechny byty v dané nemovitosti obývané nájemci. Co však v případě - a to bude zřejmě většinou -, kdy je vyklizen pouze byt jeden? Poté o nějakém vyklizení nemovitosti jako celku nemůže být řeč. Za rozumnější bych v tomto případě považoval použití logického výkladu argumentum a maiori ad minus, tím bychom se ovšem zase nevyhnuli poněkud problematickému vztahu nemovitost x byt.(45)

Zákoník bohužel neobsahuje přednostní právo nájemce na uzavření nové smlouvy (přirozeně za splnění určitých podmínek), toto ustanovení bych pokládal za žádoucí.(46)

IV. 3. 2. Dohoda

Nájemní smlouvu, uzavřenou jak na  dobu určitou tak i  neurčitou, lze pochopitelně vždy zrušit dohodou stran(47). Pokud bude mít nájemní smlouva písemnou formu, platí totéž o dohodě o jejím zrušení. Pochopitelně, že dohodou zaniká existující nájemní vztah, těžko dohodou skončit takový nájemní právní vztah, který už (z jakéhokoli důvodu) neexistuje.

IV. 3. 3. Výpověď

Výpověď je jednostranný právní úkon pronajímatele nebo nájemce. Výpovědí lze zrušit nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou, ovšem použita může být i u smlouvy uzavřené na dobu určitou, to však za předpokladu, že to bude dojednáno přímo ve smlouvě. I když je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může být zrušena jiným způsobem než výpovědí, pokud se na tom strany dohodnou.(48)

Výpovědní lhůta je jednoměsíční u movitých věcí, tříměsíční u nemovitostí a jednoroční při nájmu pozemků patřících do zemědělského nebo lesního půdního fondu, a to ke dni 1. října běžného roku. Výpovědní doba však může být smluvena či upravena zvláštním předpisem jinak.(49)

V případě, kdy by byla sjednána neúměrně krátká výpovědní doba by se  mohlo uplatnit ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ, na druhou stranu, sjednaná výpovědní doba by stále a pořád byla výsledkem dohody stran, tedy jejich vůle (pokud tedy pomineme nátlak či jiné negativní vlivy formující vznik této vůle).

IV. 3. 4. Odstoupení od smlouvy

Tuto možnost zániku nájmu mají (za určitých předpokladů) podle zákona obě strany právního vztahu, tedy jak nájemce, tak i pronajímatel.

IV. 3. 4. 1. Odstoupení od smlouvy nájemcem

Nájemce je oprávněn odstoupit od smlouvy v případě:
- byla-li pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání, anebo stane-li se  později (bez zavinění nájemce) nezpůsobilou ke smluvenému nebo obvyklému užívání,
- stane-li se věc neupotřebitelnou,
- nájemci je odňata taková část věci, že je tím zmařen účel smlouvy.

Je otázkou, zda-li může nájemce odstoupit od smlouvy v případě, že vědomě převezme věc v nezpůsobilém stavu. Ze znění ustanovení § 679 odst. 1 ObčZ lze sice vyvodit, že to není vyloučeno, ovšem trochu se to vymyká logice věci a především při srovnání s druhým odstavcem tohoto ustanovení za použití systematického výkladu, lze právo odstoupit od smlouvy v tomto případě vyloučit. (50)

Nájemce dále může odstoupit od smlouvy v případě, jsou-li místnosti, které byly pronajaty k obývání nebo k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, zdraví závadné. Toto právo má nájemce i tehdy, věděl-li o tom při uzavření smlouvy (viz srovnání s předchozím odstavcem).(51)

V neposlední řadě zákon umožňuje nájemci odstoupit od smlouvy v případě, uplatňuje-li třetí osoba k věci práva, která jsou neslučitelná s právy nájemce a pronajímatel v přiměřené lhůtě neučiní potřebná právní opatření k ochraně nájemce, nebo jsou-li tato opatření neúspěšná. Půjde např. o uplatňování práv vlastnických či práv z věcných břemen. Jak z tohoto ustanovená vyplývá, nájemce musí u pronajímatele uplatnit právo na ochranu, který je povinen v přiměřené lhůtě ochranu zajistit. Nájemce nemusí pronajímateli přesně stanovit lhůtu na svou ochranu, lhůta však každopádně vždy musí být přiměřená, což lze posoudit podle konkrétní skutkové situace.

IV. 3. 4. 2. Odstoupení od smlouvy pronajímatelem

Pronajímatel může odstoupit od smlouvy:
- kdykoli, užívá-li nájemce přes písemnou výstrahu pronajatou věc takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí značná škoda,
- trpí-li nájemce užívání věci takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí značná škoda,
- jestliže nájemce, ač upomenut nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li tato doba kratší než tři měsíce, do tří měsíců (vyjma případů kdy jde o byt či nebytový prostor),
- jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba pronajatou věc vyklidit.

Je třeba rozlišit - pronajímatel může odstoupit od smlouvy, jestliže mu užíváním vzniká škoda, anebo hrozí-li mu škoda, ovšem značná. V prvém případě stačí (pouhá) škoda, samozřejmě dostatečná, ve druhém případě musí jít o škodu značnou.