III. 1. Právní předpisy upravující institut nájmu

Úprava nájmu, jakožto jednoho z klasických institutů soukromého práva je v současnosti obecně provedena v občanském zákoníku. Občanský zákoník zároveň obsahuje některá speciální ustanovení týkající se nájmu. Jedná se o zvláštní ustanovení o nájmu bytu, zvláštní ustanovení o nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení, zvláštní ustanovení o podnikatelském nájmu věcí movitých. Speciální zákon upravuje nájem a podnájem nebytových prostor. Zvláštní smluvní typ, z něhož vznikají nájemní právní vztahy rovněž upravuje obchodní zákoník, konkrétně se jedná o smlouvu o nájmu dopravního prostředku. Český právní řád obsahuje zároveň celou řadu právních předpisů, nejen zákonů, ale i předpisů nižší právní síly (nařízení vlády, vyhlášky ministerstev) v nichž jsou upraveny některé dílčí, přesto významné otázky nájmu (především nájmu bytů) se týkající.

Pokud shrneme a systematicky uspořádáme výše uvedené, potom tedy úpravu nájmu, resp. úpravu některých dílčích skutečností týkající se nájmu (především nájmu bytů) v právním řádu České republiky v současnosti najdeme v těchto právních předpisech:

- zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

· obecná ustanovení o nájemní smlouvě (část osmá, hlava sedmá, § 663 - 684),

· zvláštní ustanovení o nájmu bytu, včetně podnájmu bytu (část osmá, hlava sedmá, § 685 - 716, § 719 - podnájem bytu),

· zvláštní ustanovení o nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (část osmá, hlava sedmá, § 717 - 718),

· zvláštní ustanovení o podnikatelském nájmu věcí movitých (část osmá, hlava sedmá, § 721 - 723),

- zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů,

- zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů

· smlouva o nájmu dopravního prostředku (část třetí, hlava druhá, díl XV, § 630 - 637),

- výčet nejvýznamnější právních předpisů upravujících některé dílčí skutečnosti vztahující se k nájmu:

· zákon ČNR č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů,

· nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník,

· nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a  poplatku z prodlení podle občanského zákoníku,

· vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů,

· vyhláška č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů,

· vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 245/1995 Sb., kterou se  stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody včetně rozúčtování nákladů na objekty a mezi konečné spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů,

· vyhláška ministerstva lesního a vodního hospodářství č. 144/1978 Sb., o veřejných vodovodech a veřejných kanalizacích, ve znění pozdějších předpisů,

· vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu,

· zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a  doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,

· zákon č. 427/1990 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů.

Uvedený výčet není a ani nemůže být úplný, neboť právních předpisů, které se svým obsahem více či méně dotýkají (alespoň sekundárně) otázek spojených s nájmem je bezesporu velké množství a uvedení jejich úplného výčtu by bylo nejen značně rozsáhlé, ale v tomto případě i poněkud nesystematické. Na takové další právní předpisy bude tedy upozorněno v následujícím textu v návaznosti na určitou danou problematiku jimi upravenou.

III. 2. Definice a vznik nájmu

I když definice nájmu byla podána na začátku této práce (kap. I.), pro lepší přehlednost a zachování systematiky je účelné na tomto místě tuto problematiku znovu ozřejmit.

Nájem je jedním z klasických institutů soukromého práva(19). Je jedním z občanskoprávních vztahů a jako takový se vyznačuje tradiční trojicí prvků: subjekt, objekt, obsah. Obecné pojmové znaky nájmu jsou
- přenechání určité věci k užívání či braní užitků
- dočasnost
- úplatnost

Cílem nájmu je užívání, resp. braní užitku. Jedná se o vztah dočasný, ať je sjednán na dobu určitou či neurčitou. Je rovněž vztahem úplatným, což jej odlišuje od výpůjčky (§ 689 - 662 ObčZ).(20) Stejně tak je nájem definován v rakouské učebnici občanského práva (nájem je přenechání movité či nemovité věci, dočasně a za úplatu).(21) Nizozemský občanský zákoník v knize sedmé, čl. 1584 definuje nájem jako smlouvu, při které se jedna strana zavazuje opatřit straně druhé užitek z věci, přenechat jí věc na určitý čas a za určitou cenu, která je druhou stranou akceptována.(22)

Nájem vzniká především nájemní smlouvou. Pojmy nájem a nájemní smlouva jsou velmi často směšovány, proto je důležité poukázat na jejich odlišnost. Nájem je právní vztah, který vzniká (většinou) na základě nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je tedy (většinou) nezbytným předpokladem vzniku nájmu a obráceně, nájem by bez nájemní smlouvy (většinou) nemohl vzniknout.

Použitím slova většinou v předchozím odstavci je naznačeno, že nájem nutně nemusí vzniknout pouze na základě nájemní smlouvy. Nájem může rovněž vzniknout (a v určitých případech je to velmi časté) přímo na základě zákona (např. ustanovení § 706 ObčZ) či na základě splnění určitých podmínek stanovených zákonem (např. podle zákona č. 427/1990 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů, kde vydražiteli vzniklo proti pronajímateli právo na uzavření nájemní smlouvy na dobu 5 let).(23) Dalším ze způsobů vzniku nájmu je rozhodnutí soudu (např. podle ustanovení § 715 ObčZ).

Stranami nájemního právního vztahu jsou nájemce a pronajímatel, na obou stranách tohoto vztahu může vystupovat jeden, ale i více subjektů. Nájemce najatou věc buď užívá nebo z ní bere užitky, pronajímatel mu ji za úplatu přenechává. Oběma stranám nájemního právního vztahu vzniká jejich účastí na tomto vztahu celá řada dalších, vesměs provázaných práv a povinností.

Předmětem nájmu je věc, která je způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů a je vzhledem ke své povaze způsobilá k užívání, resp. braní užitků. Může jít o věc movitou i nemovitou. Věc musí být určena individuálně.

Úplata se při nájemní smlouvě označuje jako nájemné a v naprosté většině je smluvena v penězích. Smluvní strany se ovšem mohou dohodnout i na jiném způsobu úhrady nájemného (kupř. v naturáliích).

Po skončení nájmu je nájemce povinen vrátit pronajímateli tutéž věc ve stavu v jakém ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

POZNÁMKY:

(19)Srov. Fiala, J. a kol.: Lexikon občanského práva, Sagit, Ostrava, 1997, str. 156

(20)Srov. Madar, Z. a kol.: Slovník českého práva, Linde, Praha, 1995, str. 527

(21)Koziol, H., Welser, R.: Grundriß des bürgerlichen Rechts - Allgemeiner Teil und Schuldrecht, Manzsche Verlags - und Universitätsbuchhandlung, Wien, 1983, str. 282

(22) Nieper, F., Westerdijk, A.: Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch, Bücher 7 und 7A, C.H.Beck, München, 1995, str. 227

(23) Srov. Knapp, V. a kol.: Občanské právo hmotné - svazek II., Codex Bohemia, Praha, 1998, str. 204