Ačkoli je institut nájmu bytu občanským zákoníkem upraven v zásadě jednotně pro všechny byty, přesto se však právní režim nájmu některých bytů vyznačuje určitými specifiky.

Jedná se o byty družstevní, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení.

Následují výklad se bude zabývat pouze odchylkami právní úpravy nájmu výše uvedených bytů od úpravy obecné.

V. 10. 1.  Nájem družstevního bytu

V. 10. 1. 1. Vymezení pojmu družstevní byt

Občanský zákoník pojem družstevní byt nedefinuje, domnívám se, že zcela správně, při definici tohoto pojmu se lze celkem uspokojivě opřít o judikaturu. K tomuto rozsudek Nejvyššího soudu z 29. 7. 1999, sp. zn. 21 Cdo 327/99:

…Družstevním bytem se rozumí byt, který družstvo pronajímá, nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům. Bytovým družstvem je pak každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, a to zejména tím, že svým členům pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti, nebytové prostory. Bytovým družstvem je nejen družstvo, které má zajišťování bytových potřeb uvedeno ve svém předmětu (podnikání), ale i takové bytové družstvo, jenž bytové potřeby svých členů skutečně zajišťuje.

V. 10. 1. 2. Vznik a zánik nájmu družstevního bytu

Podle ustanovení § 685 odst. 2 ObčZ lze nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu uzavřít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva. I když je takováto smlouva uzavřena musí vyhovovat náležitostem, vyplývajícím z ustanovení § 686 ObčZ, jakož i obecným náležitostem právních úkonů (§ 34 a násl. ObčZ).

Nájem družstevního bytu může vzniknout přímo na základě zákona, to v případě smrti nájemce družstevního bytu.

V souvislosti se zánikem práva nájmu k družstevnímu bytu se uplatní obecné důvody zániku práva nájmu k bytu. Zvláštním případem zániku tohoto práva je zánik v důsledku zániku členství nájemce v družstvu na základě ustanovení § 714 ObčZ.

V. 10. 1. 3. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

I v oblasti práv a povinností nájemce a pronajímatele družstevního bytu platí obecná ustanovení o nájmu bytu s tím, že bližší vymezení těchto práv a povinností obsahují stanovy, resp. domovní řády, vydávané na základě stanov příslušného bytového družstva.(163) Zákon výslovně stanoví (§ 687 odst. 3 ObčZ), že práva a povinnosti nájemce - člena družstva - pokud jde o provádění drobných oprav v bytě a pokud jde o úhradu nákladů spojených s běžnou údržbou bytu, upravují stanovy družstva. (164)

Podstatnější rozdíl od obecné úpravy nájmu bytu je v oblasti dispozičních práv nájemce družstevního bytu. Nájemce družstevního bytu - člen družstva - může mj. disponovat se svými členskými právy a povinnostmi. Jedná se především o možnost převodu členských práv a povinností za podmínek, upravených v § 230 ObchZ(165) a ve stanovách příslušného družstva. Je-li nájemce individuálním členem družstva může disponovat s právem nájmu družstevního bytu i pro případ své smrti (závětí může odkázat členský podíl určitému dědici, jenž se tímto stane i nájemcem družstevního bytu).

Otázka určení výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním družstevních bytů není platnou právní úpravou řešena jednotně.

U bytů v nájmu členů družstev, vzniklých za tím účelem, aby se stala vlastníkem domu s těmito byty, a v domech, označovaných podle dřívějších předpisů jako domy lidových bytových družstev(166), se uplatňuje věcně usměrňované nájemné, jenž se stanoví postupem podle ustanovení § 6a vyhlášky č. 176/1993 Sb. (viz kap. V. 5. 4.). Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů se stanoví podle ustanovení § 11 citované vyhlášky (viz kap. V. 5. 7.).

Určení výše nájemného a plnění poskytovaných s užíváním bytů bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě(167) (jež jsou z působnosti vyhlášky č. 176/1993 Sb. vyňaty), se řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů. Citovaný předpis se použije i při určení nájemného a ceny služeb pro byty v rodinných domech ve vlastnictví družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě(168) nebo individuální bytové výstavbě(169), a i pro určení nájemného pro byty, pořízené v družstevní bytové výstavbě formou nástaveb a vestaveb do stávajících budov, k nimž bylo zřízeno věcné břemeno podle zvláštního předpisu.(170)

U výše uvedených bytů se uplatňuje věcně usměrňované nájemné, určené postupem upraveným v ustanovení § 3 vyhlášky č. 85/1997 Sb. Podle tohoto ustanovení věcně usměrňované nájemné zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady na dům, včetně tvorby rezerv k jejich úhradě, snížené o příjmy z nebytových prostor a o jiné zdaněné příjmy z domu, a to ve výši, o které rozhodne orgán družstva, který je k tomu oprávněn podle stanov družstva a nezahrnuje zisk. Ekonomicky oprávněnými náklady jsou:
a) splátky dlouhodobého investičního úvěru, dalších investičních a provozních úvěrů a úroky z nich,
b) náklady na opravy a údržbu bytů a domu a jeho příslušenství a výdaje na technické zhodnocení domu,
c) náklady na správu družstva a domu,
d) náklady na pojištění domu,
e) daň z nemovitostí související s domem,
f) náklady spojené s užíváním pozemku věcně příslušejícího k domu,
g) ztráta z hospodaření družstva s domem vykázaná za uplynulý rok, rozhodne-li tak nejvyšší orgán družstva, popřípadě orgán příslušný k takovému rozhodnutí podle stanov družstva.

Tyto ekonomicky oprávněné náklady se rozpočítávají na jednotlivé byty takto:
a) splátky úvěru a úroky z nich podle výše úvěru připadající na jednotlivý byt,
b) náklady na opravy nebo údržbu domu, popřípadě výdaje na technické zhodnocení domu, náklady na pojištění domu a případné ztráta z hospodaření družstva s domem vykázaná za uplynulý rok podle poměru rozdělovaných nákladů na jednotlivý byt k celkovým rozdělovaným nákladům vynaloženým na výstavbu domu,
c) splátky úroků z úvěru před jeho převedením na půjčku, daň z nemovitostí a náklady spojené s užíváním pozemku podle poměru užitkové plochy bytu k celkové užitkové ploše všech bytů v domě,
d) náklady na správu družstva a domu ve výši stanovené orgánem družstva.

Náklady na údržbu a opravy (včetně výměny) rozvodů vody a odvodů odpadních vod v domě, pořízení, výměnu a ověřování bytových měřidel vody, pořízení a opravy společné televizní antény a ostatních systémů k příjmu a rozvodu televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v bytovém domě může družstvo rozvrhnout podle rozhodnutí orgánu družstva i jiným způsobem, než je uvedeno v písm. b) předchozího odstavce, pokud stanovy družstva nestanoví jinak.(171)

Stanovení a rozúčtování cen služeb je u družstevních bytů obdobné jako u bytů nedružstevních (kap. V. 5. 7. 2.) s tím rozdílem, že podle ustanovení § 4 odst. 5 písm. d) vyhlášky č. 85/1997 Sb. platí, že rozúčtování cen služeb, jako je úklid společných prostor v domě, osvětlení společných prostor v domě, odvoz tuhého komunálního odpadu, odvoz splašků a čištění žump a užívání výtahu se provede podle rozhodnutí orgánu družstva. V případě, že dojde k dohodě mezi družstvem a uživateli bytů nebo k rozhodnutí orgánu družstva o způsobu rozúčtování cen těchto služeb podle počtu členů domácnosti, je podmínkou takové dohody nebo rozhodnutí písemné převzetí závazků uživateli bytů oznamovat družstvu změnu rozhodných skutečností. Ceny uvedených služeb se pak rozúčtují podle členů domácnosti zjišťovaných v průběhu roku na základě oznámení uživatele bytu, a to v průměru za zúčtovací období.(172) Jestliže nedojde k rozhodnutí orgánu družstva, rozúčtují se ceny uvedených služeb podle poměru užitkové plochy bytu k celkové užitkové ploše všech bytů v domě.

Pro splatnost nájemného a záloh za uvedená plnění, je rozhodující termín, stanovený orgánem družstva. Není-li určen, platí se měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné.

V. 10. 1. 4. Přechod práva nájmu družstevního bytu

Na rozdíl od nedružstevního bytu je u bytu družstevního přechod práva nájmu spojen pouze s jedinou právní skutečností, kterou je smrt nájemce takového bytu. Trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem družstevního bytu (členem družstva) není u těchto bytů právně relevantní, neboť nájemní vztah je zde spojen s členstvím nájemce v družstvu.

Režim tohoto případu přechodu práva nájmu je pro družstevní byty poněkud odlišný od bytů nedružstevních, kde se v těchto případech uplatňuje zvláštní sukcese (kap. V. 8. 2. 1.).

Úprava této problematiky je provedena v ustanovení § 706 odst. 2 ObčZ. Podle tohoto ustanovení platí, že zemře-li nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. Z tohoto vyplývá skutečnost, že na dědice členského podílu přechází v důsledku smrti nájemce členství v družstvu (ex lege) a spolu s tím i právo nájmu družstevního bytu.(173) Uvedené právní nástupnictví nemůže být ve stanovách upraveno odlišným způsobem a k nabytí členských práv a povinností dědicem se nevyžaduje souhlas orgánů družstva.(174)

Kdo přichází v úvahu jako dědic po zemřelém členu družstva upravují ustanovení občanského zákoníku o dědění (§ 460 a násl.). Vzhledem k tomu, že na základě ustanovení § 700 odst. 3 ObčZ může společný nájem u družstevního bytu vzniknout jen mezi manžely, tak v případě, že k dědictví bude povoláno více dědiců, bude nutná jejich dohoda (vypořádání dědictví) o tom, kterému z nich připadne členský podíl v družstvu. Nedojde-li k dohodě dědiců nebo nebude-li soudem schválena rozhodne o tomto soud (§ 483 ObčZ, § 175q odst. 1 písm. d) OSŘ).

V. 10. 1. 5.  Právo společného nájmu družstevního bytu manžely

V. 10. 1. 5. 1.  Vznik společného nájmu družstevního bytu manžely

Zákon upravuje dva způsoby vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely.

a) V případě, že vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu i společné členství manželů v družstvu, ovšem za předpokladu, že manželé spolu trvale žijí.

Splnění všech těchto předpokladů je nutné ke vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely, pokud by nějaký předpoklad chyběl, ke vzniku tohoto druhu nájmu bytu v žádném případě nedojde (§ 703 odst. 2 a 3 ObčZ).

Z tohoto členství jsou samozřejmě oba manželé oprávněni společně a nerozdílně.

Právo společného nájmu družstevního bytu manžely i jejich společné členství v družstvu vznikne i tehdy, jestliže jeden z manželů či oba manželé, kteří spolu trvale žijí, získají právo nájmu družstevního bytu jiným způsobem než uzavřením nájemní smlouvy, kupř. zděděním členského podílu nebo v souvislosti s převodem členských práv a povinností.

b) Právo společného nájmu družstevního bytu manžely, nikoliv ovšem i společné členství manželů v družstvu, vznikne i tehdy, jestliže se jeden z manželů stal nájemcem družstevního bytu před uzavřením manželství nebo získal-li právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu před uzavřením manželství (§ 704 odst. 2 ObčZ).

V prvém případě vzniká společný nájem družstevního bytu manžely uzavřením manželství, bez ohledu na to, zda spolu manželé trvale žijí či nikoli.(175)

Ve druhém případě se jedná o situaci, kdy jednomu z manželů vzniklo před uzavřením manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, přičemž nájemní smlouva byla uzavřena až za trvání manželství. Také v tomto případě vzniká společný nájem družstevního bytu manžely, společné členství manželů v družstvu ovšem nevzniká. Společný nájem manžely je však vyloučen, pokud tito v době uzavírání nájemní smlouvy spolu trvale nežijí.

V. 10. 1. 5. 2.  Zánik práva společného nájmu družstevního bytu manžely

V. 10. 1. 5. 2. 1.  Zánik za trvání manželství

O zániku práva společného nájmu družstevního bytu manžely za trvání manželství platí přiměřeně to, co u bytů nedružstevních s tou výjimkou, že zde nepřichází v úvahu zánik tohoto práva za trvání manželstvím trvalým opuštěním společné domácnosti jedním z manželů (§ 708 ObčZ).

V. 10. 1. 5. 2. 2.  Zánik v souvislosti ze zánikem manželství

V. 10. 1. 5. 2. 2. 1. Rozvod manželství

Tato problematika je upravena v ustanovení § 705 odst. 2 ObčZ a to v závislosti na tom, zda manželům vzniklo vedle společného nájmu i společné členství v družstvu či nikoli.

Za situace, kdy rozvedení manželé byli pouze společnými nájemci družstevního bytu, nikoliv však i společnými členy družstva, zanikne právo společného nájmu družstevního bytu rozvodem, a právo užívat byt zůstane tomu z rozvedených manželů, který nabyl práva na nájem bytu ještě před uzavřením manželství (§ 705 odst. 2 ObčZ). Tento následek nastává přímo ze zákona právní mocí rozsudku o rozvodu manželství a rozvedení manželé ho svoji dohodou nemohou žádným způsobem změnit.

Podle ustanovení § 712 odst. 6 ObčZ není rozvedený manžel (nečlen družstva) povinen byt vyklidit do té doby, než pro něj bude zajištěna odpovídající bytová náhrada. Bytovou náhradou je zákonem v tomto případě myšleno především náhradní ubytování, soud ovšem může z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že manžel má právo na náhradní byt (§ 712 odst. 3 ObčZ).(176)

Jiná je situace v případě, kdy manželům vzniklo vedle práva společného nájmu družstevního bytu i společné členství v družstvu. V tomto případě je k zániku práva společného nájmu bytu nutná další právní skutečnost, a to buď dohoda rozvedených manželů nebo rozhodnutí soudu.(177)

U družstevních bytů má výše zmiňovaná dohoda, resp. rozhodnutí soudu zásadní následky na společné členství manželů v družstvu, jež se v důsledku uvedených právních skutečností přemění na individuální členství toho z rozvedených manželů, který bude jako člen družstva nájemcem bytu. K tomuto rozsudek Nejvyššího soudu z 25. 6. 1998, 3 Cdon 117/96:

...Okolnost, který z rozvedených manželů - společných nájemců družstevního bytu a členů družstva byt ke dni rozhodnutí soudu užívá, je sice jedním z hledisek, ke kterým soud přihlíží při rozhodování o dalším nájmu bytu (§ 705 odst. 3 ObčZ), avšak zásadní význam po stránce právní nemá, naopak, samo o sobě, lze toto hledisko mít (u družstevních bytů) za jedno z méně významných.

V. 10. 1. 5. 2. 2. 2. Smrt jednoho z manželů

V prvé řadě platí zásada, že smrtí jednoho z manželů, společných nájemců družstevního bytu jejich právo společného nájmu bytu zaniká (§ 707 odst. 2 věta prvá ObčZ). Z této právní skutečnosti vyplývají tyto právní následky:
- zemřel-li manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl (§ 707 odst. 2 ObčZ). Tím může být pochopitelně i pozůstalý manžel či jiná osoba, jíž může být členský podíl zůstavitelem odkázán.

Bylo-li členství zemřelého manžela, člena družstva spojeno s nájemním vztahem k více předmětům nájmu, kupř. ke garáži, ateliéru apod., připouští zákon možnost přechodu jeho členství na více dědiců. Tímto tak dojde k přechodu členství na více dědiců tím způsobem, že na jednoho z nich přejde spolu s tím právo nájmu k družstevnímu bytu, a na druhého např. k družstevní garáži. Toto řešení ovšem předpokládá dohodu dědiců o takovémto způsobu vypořádání dědictví, resp. její schválení soudem.

Odlišná je samozřejmě situace, kdy bylo právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství. Za této situace zůstává členem družstva pozůstalý manžel, a jemu taktéž náleží členský podíl.(178) Zákon výslovně stanoví, že k tomuto přihlédne soud v řízení o dědictví.

V. 10. 2.  Nájem služebního bytu

V. 10. 2. 1.  Vymezení pojmu služební byt

Právní úprava nájemního vztahu ke služebním bytům je obsažena v občanském zákoníku, nicméně otázka bazální, tedy jejich vymezení je občanským zákoníkem výslovně svěřena zvláštnímu zákonu.(179) Tímto speciálním zákonem je zákon České národní rady č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů. V tomto zákoně v ustanovení § 7 jsou rozděleny služební byty do třech skupin:
a) byty v domech a jiných objektech určené pro ubytování osob, které mají v těchto bytech bydlet ze služebních důvodů proto, že by jinak byl ohrožen provoz objektů nebo znemožněn výkon jejich zaměstnání,
b) byty ve vlastnictví nebo nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků, a rovněž byty v domech ve vlastnictví nebo v nájmu právnických a fyzických osob, které slouží k ubytování jejich pracovníků,
c) byty ozbrojených složek, za něž se považují byty v domech výhradně určených pro ubytování vojáků z povolání a občanských pracovníků vojenské správy, pracovníků federálního ministerstva vnitra, Ministerstva vnitra České republiky a příslušníků federálního policejního sboru, vojsk federálního ministerstva vnitra, federální bezpečnostní informační služby, Sboru hradní policie, policie České republiky a Sboru nápravné výchovy České republiky.

Vedle těchto bytů vymezuje citovaný zákon v ustanovení § 8 pojem bytů, které mají přechodně charakter bytů služebních. Jde o jednotlivé byty v domech ve vlastnictví obce nebo státu, které získaly Federální informační služba, Sbor hradní policie, Ministerstvo vnitra České republiky a Ministerstvo spravedlnosti České republiky ze státní bytové výstavby pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek uvedených v předchozím odstavci c), jestliže jsou jimi užívány ke dni 5.3.1992 (účinnost citovaného zákona).

Uvedené byty pozbudou své povahy, jestliže nájemce není nebo přestal být vojákem z povolání nebo příslušníkem ozbrojené složky nebo jestliže se nájemcem stala i jiná osoba.

Bližší vymezení:

ad a) Služební byty v této kategorii se vyznačují vazbou na práce, které jsou spojeny s provozem domů a jiných objektů. V obytných domech půjde o byty určené pro domovníky, topiče, resp. o osoby, které mají zajišťovat obsluhu zařízení domu.(180) Jinými objekty jsou především budovy a stavby, k jejichž střežení nebo zajišťování jiných potřeb spojených s provozem objektů je nezbytné, aby uživatel v těchto objektech bydlel (pracovníci ostrahy, dozorci, dispečeři, apod.).

ad b) Tento druh služebních bytů slouží k ubytování pracovníků těch právnických a fyzických osob, které mají byty nebo domy s byty ve vlastnictví nebo nájmu. Podle dřívější právní úpravy (zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty) se jednalo o tzv. podnikový byt. Podle výkladu ustanovení § 871 odst. 4 platí, že pokud ke dni účinnosti zákona č. 102/1992 Sb. (5. 3. 1992) byl podnikový byt ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby a byl v něm ubytován pracovník této fyzické nebo právnické osoby, změnil se na byt služební. Pokud tomu tak nebylo, nestal se podnikový byt bytem služebním a nadále pro něj platí úprava, která se vztahuje na nájem bytu obecně.

ad c) Jedná se o byty vymezených ozbrojených složek, nacházející se v domech výhradně určených pro ubytování osob v tomto ustanovení vyjmenovaných. Pro charakter těchto bytů jako bytů služebních je tedy rozhodující, že celý dům byl určen výhradně k těmto účelům, a to v souladu s předpisy platnými v době, kdy o jejich výstavbě a určení bylo rozhodováno. Je ovšem třeba zohlednit i následné právní nástupnictví, k němuž v mezidobí u některých subjektů zde uvedených došlo. Pro vymezení této kategorie služebních bytů není rozhodující, kdo je vlastníkem domu, v němž se byty nachází.

V. 10. 2. 2. Vznik a zánik nájmu služebního bytu

Smlouvu o nájmu služebního bytu vymezeného v ustanovení § 7 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 102/1992 Sb., lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat práce, na něž je nájem služebního bytu vázán (§ 7 odst. 2 zákona č. 102/1992 Sb.). Pokud jde o byty vymezené ad. písm. a) citovaného ustanovení, bude třeba, aby nájemní smlouva obsahovala závazek nájemce zajišťovat tu konkrétní práci, s níž je užívání bytu spojeno. Ve vztahu ke služebním bytům uvedených pod písm. b) citovaného ustanovení lze považovat uvedený zákonný požadavek za splněný i tehdy, nebude-li závazek nájemce specifikován co do konkrétní pracovní náplně.

U všech služebních bytů je vyloučen vznik práva nájmu bytu ze zákona, tzn. přechodem práva nájmu bytu, resp. uzavřením manželství s nájemcem bytu (§ 709 ObčZ).(182) Lze ovšem připustit možnost, aby ke služebním bytům vzniklo právo společného nájmu bytu dohodou uzavřenou podle ustanovení § 700 odst. 2 ObčZ.

K zániku práva nájmu služebních bytů dochází zásadně na základě týchž právních skutečností, které vedou k zániku práva nájmu nedružstevních bytů.

Právo nájmu služebních bytů zaniká vždy smrtí nájemce (vyjma případů, kdy je takový byt ve společném nájmu), aniž by přecházelo na dědice. Přechod práva nájmu je vyloučen i pro případ trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem bytu.

Pokud jde o zánik nájmu výpovědí pronajímatele, uplatní se zde především výpovědní důvod podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. b), ale i jiné výpovědní důvody obsažené v tomto ustanovení § 711 odst. 1 ObčZ, krom písm. a).(183)

V. 10. 3. Byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení

Vymezení těchto bytů je rovněž provedeno v zákoně č. 102/1992 Sb. Podle ustanovení § 9 odst. 1 citovaného zákona jsou byty zvláštního určení byty zvlášť upravené pro ubytování zdravotně postižených osob.

Byty v domech zvláštního určení jsou podle ustanovení § 10 odst. 1 citovaného zákona byty v domech s pečovatelskou službou(184) a v domech s komplexním zařízením pro zdravotně postižené občany.

V. 10. 3. 1. Vznik a zánik nájmu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení

Smlouvu o nájmu bytu zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, pokud si to vyhradil. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení okresního úřadu, který si před vydáním doporučení vyžádá vyjádření Vládního výboru pro zdravotně postižené občany České republiky.(185)

Smlouvu o nájmu bytu v domě zvláštního určení může pronajímatel uzavřít jen na základě písemného doporučení toho, kdo takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt v domě zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze tuto smlouvu uzavřít jen na doporučení okresního úřadu.

Co se týče zániku nájmu těchto bytů platí to, co bylo uvedeno u zániku nájmu služebních bytů.

POZNÁMKY:

(163) Domovní řády pochopitelně nesmí jít nad rámec zákona, resp. proti zákonu, pokud jde o kogentní úpravu.

(164) Domnívám se že v daném případě není rozumných důvodů, aby stanovy družstva volily úpravu odlišnou od zákonné v občanském zákoníku.

(165) § 230 ObchZ: Převod práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu na základě dohody nepodléhá souhlasu orgánů družstva. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

(166) Zákon. Č. 53/1954 Sb., o lidových bytových družstev a družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření Předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následující předpisy.

(167) Např. vyhláška federálního Ministerstva financí, Ministerstva financí České republiky, Ministerstva financí Slovenské republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášky č. 74/1989 Sb., vyhlášky č. 73/1991 Sb. a vyhlášky č. 398/1992 Sb.

(168) Zejména vyhláška Ministerstva financí č. 137/1968 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění vyhlášky č. 14/1969 Sb.

(169) Zejména § 16 a násl. vyhlášky č. 136/1985 Sb.

(170) § 28d zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb. a zákona č. 72/1994 Sb.

(171) Srov. ustanovení § 687 odst. 3 ObčZ

(172) Tím je kalendářní rok.

(173) Právo nájmu družstevního bytu přechází na dědice v souvislosti s přechodem členského podílu, nikoli samostatně. To tedy znamená, že právo nájmu družstevního bytu není (a ani nemůže být) předmětem dědění.

(174) Srov. ustanovení § 232 odst. 2 Obch

(175) Není rozhodující přihlášení k trvalému pobytu, ale faktické společné soužití.

(176) K těmto důvodům soudní praxe tradičně řadí péči o nezletilé děti, rodinné, sociální a zdravotní poměry manžela apod. Srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 15. 7. 1998, sp. zn. 3 Cdon 12/96, uveřejněný v Soudní judikatuře, 1998, č. 21, str. 484 an.

(177) Dohodě manželů dává zákon zcela správně a rozumně přednost před rozhodnutím soudu.

(178) Úprava je kogentní, samozřejmě v tomto případě nelze jinak.

(179) Je poněkud problematické, tuto záležitost hodnotit, přesto se domnívám, že vymezení služebních bytů, stejně tak bytů zvláštního určení a domů v bytech zvláštního určení by měl občanský zákoník obsahovat, neboť se nejedná o přespříliš konkrétní a specifickou úpravu, natož pak aby podléhala častým změnám.

(180) Musí se vždy jednat o byt, v případě kdy půjde o nebytový prostor jež je takto užíván k bydlení, tak o služebním bytě pochopitelně nelze hovořit.

(181) Srov. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů, 2 vydání, Linde, Praha, 2000, str. 235

(182) V opačném případě by šlo o "popření" charakteru služebních bytů.

(183) Srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 26. 11. 1993, sp. zn. 2 Cdo 73/93, uveřejněný v Právních rozhledech, 1994, č. 1, str. 20 an.

(184) § 49 vyhlášky Ministerstva práce a sociálních věcí ČR č. 182/1991 Sb., kterou se provádí zákon o sociálním zabezpečení a zákon ČNR č. 114/1988 Sb., o působnosti orgánů České republiky v sociálním zabezpečení.

(185) Toto řešení není s podstatou a zásadami soukromého práva právě v souladu, nicméně v daném případě nelze tento fakt hodnotit jinak než pozitivně.