Nájem bytu je jedna ze zvláštních forem (druhů) nájmu jako takového (jde o vztah speciality vůči obecné úpravě nájmu), tudíž pro něj platí základní pojmové znaky nájmu obecného, několikráte zmiňované v předešlém textu. Nájem bytu je specifický svým předmětem, kterým je (logicky) byt. Tento druh nájmu je občanským zákoníkem koncipován jako nájem chráněný (§ 685 odst. 1), což je samozřejmě dáno určitou specifickou povahou tohoto právního vztahu, který slouží k zabezpečování jedné z nejdůležitějších lidských potřeb - potřeby bydlení.(55)

Povaha nájmu bytu jakožto nájmu chráněného se projevuje zejména v úpravě jeho zániku jednostranným právním úkonem pronajímatele, ale je rovněž důvodem jeho samostatné úpravy v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy. Ochrana nájmu bytu konkrétně spočívá především v tom, že:

- nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů a k této výpovědi je nutné přivolení soudu,

- při výpovědi má nájemce ve většině případů právo na bytovou náhradu ve formě náhradního bytu či náhradního ubytování (výjimkou je zajištění přístřeší),

- výše nájemného je státem regulována (spěje však k deregulaci).

Jak již bylo řečeno, zvláštní ustanovení o nájmu bytu, obsažená v ustanovení § 685 - 716 a v ustanovení § 719 ObčZ, mají povahu speciality ve vztahu k obecné úpravě nájmu v ustanoveních § 663 - 684 ObčZ.

Nájem bytu je vztahem dočasným (lze jej sjednat na dobu určitou či neurčitou) a úplatným (v případě, že by byl byt přenechán do užívání bezúplatně, nikdy se nemůže jednat o nájem bytu).

Subjekty právního vztahu nájmu bytu jsou pronajímatel a nájemce, jejichž vzájemná práva a povinnosti tvoří obsah tohoto právního vztahu. Pronajímatelem je vždy vlastník domu, resp. bytu a může to být jak osoba fyzická, tak i právnická i stát. Problematičtější je vymezení osoby nájemce, resp. je otázkou, zda-li krom osoby fyzické může být nájemcem osoba právnická. Domnívám se, že výkladem ustanovení o nájmu bytu v občanském zákoníku, zejména ke koncepci nájmu bytu jakožto nájmu chráněného, tak i s přihlédnutím k významu a smyslu výpovědních důvodů (§ 711 ObčZ) jakož i bytových náhrad (§ 712 ObčZ) vyplývá zcela odůvodněný závěr, že nájemcem bytu může být toliko osoba fyzická.

POZNÁMKY:

(55) Srov. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 91 an.

(25) Podle § 21 občanského zákoníku platí, že pokud je účastníkem občanskoprávních vztahů stát, je právnickou osobou. Pochopitelně, že jeho jménem jednají (státní) orgány, tedy např. ministerstva, rozpočtové organizace apod.

(26) Srov. Creifelds, C.: Rechtswörterbuch, C.H.Beck´sche Verlagsbuchhandlung, München, 1996, str. 816 an.

(5) Schelle, K.: Dokumenty z ústavních a správních dějin první Československé republiky, Masarykova univerzita, Brno, 1994, str. 6

(27) Z toho vyplývá, že nájemní smlouva v platné právní úpravě v sobě zahrnuje i smlouvu pachtovní, jíž samostatně najdeme např. v AGBG.

(28) Koziol, H., Welser, R.: Grundriß des bügerlichen Rechts - Allgemeiner Teil und Schuldrecht, Manzsche Verlags - und Universitätsbuchhandlung, Wien, 1983, str. 282

(29) Musielak, Hans.: Grundkurs BGB, C.H.Beck´sche Verlagsbuchhandlung, München, 1994, str. 304

(30) Z toho ovšem nelze vždy dovozovat, že čím vyšší je hodnota pronajaté věci, tím vyšší musí být nájemné.

(31) Definice "užívání přiměřené povaze a určení věci" je velmi obecná, domnívám se, že je žádoucí způsob užívání přesně vymezit ve smlouvě, zejména pokud jde o věci, jichž lze užívat více způsoby, či přesný způsob užívání není jednoznačný.

(32) Škoda tedy musí být značná, nikoli např. jenom malá, je však otázka, jak přesně definovat značnou škodu, zákoník její výklad nikde neobsahuje.

(33) Kromě povinnosti podat informaci o nutné opravě má nájemce povinnost poskytnout součinnost k provedení opravy. Bez jeho součinnosti by oprava pochopitelně nemohla být provedena, neboť je to nájemce, kdo má věc ve své moci.

(34) Medicus, D.: Bürgerliches Recht - 13 Auflage, Carl Heymanns Verlag KG, München, 1987, str. 178

(35) Bez tohoto omezení by v drtivé většině případů bylo provádění oprav zřejmě nemožné.

(36) V tomto případě může nájemce, bez ohledu na to, zda má či nemá souhlas pronajímatele, provést opravu sám (srov. § 522 ObčZ).

(37) Je proto důležité, aby nájemce o své povinnosti oznámit pronajímateli potřeby oprav věděl, to už je ale jeho problém a pronajímatel jej na tuto informační povinnost nemusí výslovně upozornit.

(38) Zákoník poněkud neústrojně spojil do jednoho ustanovení otázku pojištění věci s povinností nájemce pečovat o to, aby na věci nevznikla škoda. Uvádět výslovně tuto nájemcovu povinnost je beztak nadbytečné, je již obsažena v obecné úpravě v ustanovení § 415 ObčZ.

(40) Tato definice může v praxi činit nemalé problémy, proto bude určitě vhodnější si ve smlouvě domluvit konkrétní výši nájemného.

(41) Těmi jsou podle ustanovení § 322 odst. 2 OSŘ zejména tyto věci: a) běžné oděvní součásti, obvyklé vybavení domácnosti, b) snubní prsten a jiné předměty podobné povahy, c) zdravotnické potřeby a jiné věci, které povinný potřebuje vzhledem ke své nemoci nebo tělesné vadě, d) hotové peníze co částky 1000 Kč. Je-li povinný podnikatelem, nemůže se výkon rozhodnutí týkat věcí z jeho vlastnictví, které nezbytně potřebuje k výkonu své podnikatelské činnosti (§ 322 odst. 3 OSŘ).

(55) Srov. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 91 an.

(43) Srov. Srov. Creifelds, C.: Rechtswörterbuch, C.H.Beck´sche Verlagsbuchhandlung, München, 1996, str. 819

(44) Ustanovení správné a celkem i logické, nicméně vzhledem k právní jistotě stran bych tento případ výslovně řešil ve smlouvě, resp. nespokojil bych se s ústní domluvou, i když o tomto samozřejmě domluva nemusí být vůbec žádná.

(45) Pochopitelně, že směrodatný je v tomto případě rozsudek Nejvyššího soudu.

(46) Toto ustanovení obsahuje např. občanský zákoník z roku 1950 (§ 399).

(47) Srov. ustanovení § 572 odst. 2 ObčZ.

(48) Jeden z mnoha klasických příkladů smluvní volnosti. Na této jedné tezi by se dala laikovi názorně vysvětlit podstata a smysl soukromého práva.

(49) Srov. např. ustanovení § 710 odst. 3 ObčZ.

(50) Ovšem uznávám, že tato argumentace není úplně přesvědčivá a lze zřejmě souhlasit i s názorem opačným.

(51) Tímto ustanovením je možná až příliš chráněna jedna ze stran právního vztahu (nájemce), nutno mít ovšem na paměti, že nájemce může i při vědomí zdravotní závadnosti pronajaté místnosti, smlouvu v bytové tísni uzavřít, což je, bohužel, dnes zřejmě častý případ.

(52) Srov. Bičovský, J., Holub, M.: Občanský zákoník - poznámkové vydání s judikaturou, 5 vydání, Linde, Praha, 1997, str. 518

(53) Srov. např. Jehlička, O., Švestka, J.: Občanský zákoník - komentář, 3. vydání, C.H.Beck, Praha, 1996, str. 599-600

(54) Původní vlastník (pronajímatel) tedy změnu vlastnictví nájemci pouze oznamuje, na rozdíl od nabyvatele, který musí změnu vlastnictví nájemci prokázat (např. kupní smlouvou). Vždy však postačí pouze jeden ze způsobů.