Občanský zákoník nedefinuje pojem bytu, pouze v ustanovení § 118 odst. 2 řadí byt (společně s nebytovými prostory) k předmětu občanskoprávních vztahů. Při srovnání s odst. 1 tohoto ustanovení celkem snadno dojdeme k závěru, že byt není věc, právo ani jiná majetková hodnota, ale samostatný předmět občanskoprávních vztahů. (56)

S definicí pojmu byt se lze v současné době setkat ve dvou právních předpisech. Je to především v zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorám a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, kde je byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (§ 7 písm. b).

Druhým ze zmiňovaných předpisů je vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, kde se bytem rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny (§ 3 písm. l).(57)

O tom, zda jde o byt rozhoduje stavební úřad, soud může otázku zda jde o byt, posoudit jako otázku předběžnou podle ustanovení § 135 odst. 2 OSŘ.

Rozhodný je kolaudační stav, nikoli faktický způsob užívání. V souladu s účelem, ke kterému je byt určen, je třeba, aby byl tvořen především obytnými místnostmi. Za obytnou místnost se podle zmiňované vyhlášky považuje část bytu (zejména obývací pokoj, ložnice, jídelna), která splňuje požadavky předepsané vyhláškou, je určena k trvalému bydlení a má nejmenší podlahovou plochu 8 m2; pokud tvoří byt jediná obytná místnost, musí mít podlahovou plochu nejméně 16 m2. Všeobecné požadavky na obytnou místnost jsou stanoveny v ustanoveních § 22 odst. 3 a 4, § 23 odst. 2 a § 24 vyhlášky č. 137/1998 Sb.

O byt půjde většinou tehdy, nachází-li se ve stavbě určené k bydlení, což je obytný dům. Jako byt ovšem mohou být kolaudovány i místnosti nacházející se v jiných objektech. Tak je tomu kupř. u některých služebních bytů.(58)

Je pravidlem, že byt má samostatné příslušenství. Příslušenství bytu je vymezeno občanským zákoníkem (na rozdíl od definice pojmu byt) v ustanovení § 121 odst. 2. Jsou jím vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Půjde zejména o koupelnu, WC, spíž, komoru, předsíň, sklep, kolnu, půdu apod. Od 1.1.1995 musí být příslušenství bytu uvedeno v nájemní smlouvě, jinak je taková smlouva neplatná. (59)

Na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, je zvláště upraveno tzv. základní příslušenství, které je jedním z rozhodujících kritérií pro zařazení bytu do příslušné kategorie. Základním příslušenstvím se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu.

POZNÁMKY:

(56) Je to zcela logické, byt těžko můžeme podřadit pod výše uvedené předměty občanskoprávních vztahů (věci, ...), je ovšem nepochybné, že byt oním předmětem nutně musí být, proto to speciální ustanovení o bytu jakožto předmětu občanskoprávních vztahů.

(57) Na srovnání ustanovení těchto dvou norem názorně vidíme charakteristický rys našeho právního řádu. Jedna problematika je upravena ve dvou či více právních předpisech různé právní síly, v různém znění, ovšem smysl a význam těchto ustanovení je naprosto totožný, ale odlišná formulace je, především pro laika, naprosto matoucí.

(58)Srov. ustanovení § 7 odst. 1 písm. a) zákona č. 102/1992 Sb.

(59) Srov.ustanovení § 686 odst. 1 ObčZ.