Nájemní právní vztah je jedním z mnoha závazkových právních vztahů potažmo jedním z občanskoprávních vztahů, a jako takový je samozřejmě "schopen" změn prvků tohoto právního vztahu. Veledůležitá a vlastní kapitolu si zasluhující je změna v subjektech právního vztahu nájmu bytu, kterážto tento právní vztah významnou měrou ovlivňuje. Je důležité podotknout, že ačkoli dochází - v důsledku určitých právních skutečností, stanovených zákonem - ke změně subjektů, (původní) právní vztah nájmu bytu trvá i nadále.

Jak vyplývá z logiky věci, změna subjektů právního vztahu nájmu bytu přichází v úvahu jak na straně pronajímatele, tak i na straně nájemce.

V. 7. 1. Změna subjektů právního vztahu nájmu na straně pronajímatele

Ke změně subjektů právního vztahu nájmu na straně pronajímatele dochází změnou vlastnictví pronajaté věci. Podle ustanovení § 680 odst. 1 ObčZ dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. K tomu rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97 (Soudní judikatura, 1997, č.11):

...Ustanovení § 680 odst. 1 ObčZ, obsažené v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy, se uplatní i ve vztazích nájmu bytu, neboť zvláštní úprava tohoto nájemního vztahu použití uvedeného ustanovení nevylučuje, a jeho aplikace není vyloučena ani povahou daného nájemního vztahu. Jde o zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona, nastane-li právní skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje - tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu, vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy. Na nabyvatele však nepřecházejí z titulu tohoto právního nástupnictví všechna práva a povinnosti pronajímatele, což je dáno povahou nájemního vztahu jako vztahu obsahově vnitřně složitého, zahrnujícího řadu různorodých práv a povinností, z nichž některá mají samostatný právní režim, daný právním důvodem jejich vzniku. Na nabyvatele tak nepřecházejí peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, vzniklé za trvání původního nájemního vztahu, jako je např. pohledávka na splatné nájemné.

K tomuto rozhodnutí dodávám, že jiná by byla situace, pokud by původní pronajímatel nabyvateli postoupil svoji pohledávku na splatné nájemné podle ustanovení § 524 - 530 ObčZ (postoupení pohledávky). Potom by samozřejmě na nabyvatele toto právo přešlo a s úspěchem by jej mohl na nájemci požadovat.

Právním důvodem změny vlastnictví k pronajaté věci může být smlouva, dědění i zákon (např. zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, ve znění pozdějších předpisů, či zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů).

Jak bylo řečeno, změna osoby pronajímatele nemá vliv na samotnou existenci nájemního vztahu, přesto však tato skutečnost může mít na existující nájemní vztah určité důsledky, nový pronajímatel může být v "tísnivé" bytové situaci, což může mít za následek např. uplatnění výpovědního důvodu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) ObčZ.

V případě, že se nabyvatelem věci (domu či bytu) stane stávající nájemce bytu (lhostejno z jakého důvodu), nastává situace odlišná. Nájemní právo zanikne v důsledku splynutí, podle ustanovení § 584 ObčZ.

V. 7. 2. Změna subjektů právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce

Ke změně subjektů právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce může dojít v těchto případech:
a) uzavření dohody o společném nájmu bytu (§ 700 odst. 2 ObčZ),
b) rozhodnutí soudu o zrušení společného nájmu bytu (§ 702 odst. 2 ObčZ),
c) smrt některého ze společných nájemců bytu, resp. trvalé opuštění společné domácnosti některým z nich (§ 707 odst. 3),
d) uzavření manželství nájemcem bytu ( § 704 ObčZ),
e) trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů, kterým svědčilo právo společného nájmu nedružstevního bytu manžely (§ 708 ve spojení s § 707 odst. 1 ObčZ),
f) trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů, kterým svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu, nikoli však i společné členství v družstvu, jde-li o manžela, který nebyl členem družstva (§ 853 ve spojení s § 707 odst. 1 ObčZ),
g) smrt jednoho z manželů, společných nájemců bytu (§ 707 odst. 1 a 2 ObčZ),
h) rozvod manželství manželů, kterým svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu manžely, nikoliv však i společné členství v družstvu (§ 705 odst. 2, věta prvá, ObčZ),
i) dohoda rozvedených manželů nebo rozhodnutí soudu ve smyslu ustanovení § 705 odst. 1 a ustanovení § 705 odst. 2, věta druhá, ObčZ,
j) smrt nájemce bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů (§ 706 odst. 1 a odst. 2 ObčZ),
k) trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů (§ 708 ve spojení s 706 odst. 1 ObčZ).

Všechny výše uvedené případy mají (při splnění zákonných podmínek) za následek změnu subjektů nájemního vztahu na straně nájemce, nezávisle na vůli pronajímatele.

V této kapitole budou blíže rozebrány případy ad j) a k), případy ostatní jsou součástí jiných kapitol této práce, kde jejich zařazení považuji, s ohledem na systematiku této rigorózní práce, za vhodnější.

V. 7. 2. 1. Smrt nájemce bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů

V případě smrti nájemce bytu, za předpokladu, že nejde o byt, který byl předmětem společného nájmu manželů, může dojít ke dvěma situacím. A to:
a) zánik nájemního vztahu
b) přechod práva nájmu bytu na jinou osobu

ad a) K zániku nájemního vztahu smrtí nájemce dojde vždy, pokud šlo o byt služební, o byt zvláštního určení či o byt v domě zvláštního určení, na základě ustanovení § 709 ObčZ.

Stejný následek, tedy zánik nájemního vztahu smrtí nájemce, nastane i v případě, žil-li nájemce v bytě sám, resp. osoby s ním bytě žijící nesplňují podmínky přechodu práva nájmu bytu.

Příklad:

Nájemce zemřel v prosinci roku 1999. S nájemcem žila v den jeho smrti ve společné domácnosti jeho družka, pečující o společnou domácnost. Tato se k nájemci prokazatelně přistěhovala v lednu roku 1999. Vzhledem k tomu, že družka sice s nájemcem v den jeho smrti žila ve společné domácnosti, o kterou pečovala, ovšem pouze po dobu jedenácti měsíců (dobu tedy kratší než tři roky), nesplňuje podmínky pro přechod nájmu podle ustanovení § 706 odst. 1 a nájem na ni tudíž nepřechází (nájemní vztah zaniká).

ad b) Přechod nájmu bytu na jinou osobu.

Tento případ výslovně upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 706 - 709 pod záhlavím "přechod nájmu bytu."

Podle citovaných ustanovení platí pro nedružstevní byty zásada: jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Nájemci (společnými nájemci) se stávají také ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

Tento přechod nájmu možno označit za zvláštní sukcesi svého druhu. Při splnění podmínek uvedených v tomto ustanovení nezaniká v případě smrti nájemce právo nájmu, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů.(123) Namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu jiná osoba(-y), výše zmíněným ustanovením určená(-y). Dalo by se říci, že jde o jakési kvazidědění, podléhající jinému režimu než "obecné" dědění (§ 460 a násl. ObčZ). O klasické dědění jít v žádném případě nemůže, už jen z důvodu, že nájemní právo nemůže být předmětem dědění. Teorie proto považuje přechod nájmu na jinou osobu v případě smrti nájemce za zvláštní sukcesi svého druhu, která je ovšem z teoretického hlediska poněkud diskutabilní.

Nový nájemce tedy vstupuje do stávajícího nájemního vztahu, který platí za stejných podmínek dále (pronajímatel tedy nemůže např. nově zvýšit nájemné, či dokonce požadovat uzavření nové, pro něho výhodnější nájemní smlouvy). Na nového nájemce ovšem nepřecházejí práva, která byla přímo spjata se zemřelým nájemcem (např. ustanovení § 691, § 698, § 699 ObčZ). Tyto, vesměs peněžité závazky či pohledávky se řídí režimem práva dědického.

Pokud bývalý nájemce přenechal byt nebo jeho část jinému do podnájmu, osoba, na níž přešlo právo nájmu bytu vstupuje i do vztahu podnájemního, vzniknuvšího podle ustanovení § 719 ObčZ. Smrt dosavadního nájemce bytu, který přenechal byt nebo jeho část jinému do podnájmu, nemá sama o sobě za následek zánik podnájemního vztahu (vyplývá to ze skutečnosti, že nájemní vztah nezaniká, nýbrž platí stále).

Z výše uvedeného mj. vyplývá, že občanský zákoník ohledně naplnění podmínek pro přechod nájmu bytu rozeznává dvě skupiny osob. Do první skupiny jsou zákonem zařazeny osoby, o nichž lze předpokládat, že byly se zemřelým nájemcem v úzkém vztahu, a proto jsou podmínky přechodu stanoveny příznivěji, než pro druhou skupinu.(124)

Do první skupiny tedy patří:
- děti (vlastní nebo adoptované)
- vnuci
- rodiče
- sourozenci (vlastní)
- zeť a snacha

Výčet uvedených osob je taxativní, nelze do nich tedy zařadit další, např. synovce či neteře, i když i u nich lze v určitých případech předpokládat úzký vztah k zemřelému nájemci.

Druhou skupinu tvoří ostatní osoby než ty, které jsou uvedeny v první skupině. Pro druhou skupinu jsou stanoveny podmínky přechodu nájmu přísněji, to ovšem neznamená, že by osoby uvedené v první skupině měly přednost před osobami skupiny druhé, resp. že by je z tohoto přechodu vylučovaly. Právo nájmu může za splnění zákonných podmínek přejít zároveň na osoby prvé i druhé skupiny. (125)

U osob v první skupině dochází k přechodu nájmu bytu tehdy, pokud tyto osoby žily s původním nájemcem v den jeho smrti ve společné domácnosti a zároveň v domě smrti nájemce neměly vlastní byt.

Příklad:

S nájemcem v den jeho smrti žili ve společné domácnosti jeho syn a otec. Otec měl svůj vlastní byt, ale jelikož ho pronajímal, žil ve společné domácnosti u zemřelého nájemce. Syn zemřelého nájemce vlastní byt nemá. Nájem přejde a nájemcem se na místo zemřelého nájemce stane pouze jeho syn, neboť ten na rozdíl od svého děda splňuje zákonné podmínky pro přechod nájmu.

K tomuto rovněž rozsudek Nejvyššího soudu z 30. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 883/96 (Soudní judikatura, 1997, č. 13):

...Mít vlastní byt znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet. Způsobilost založit trvalé bydlení je ovšem dána objektivně, resp. objektivními znaky uvedeného právního titulu, nikoli subjektivní vůlí (záměrem) toho, komu svědčí.

Soužití s nájemcem ve společné domácnosti s osobami uvedenými v první skupině nemusí vykazovat znaky spotřebního společenství ve smyslu ustanovení § 115 ObčZ, postačí, že s ním bydlely v jednom bytě jako příslušníci jeho domácnosti, a toto soužití trvalo i v rozhodný okamžik. Dále je třeba, aby společné soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti, tj. musí jít o soužití předem časově neomezené, vedené s úmyslem spolužijících osob a nájemce založit trvalé životní společenství, nikoli soužití pouze na přechodnou dobu.

Druhou skupinu tvoří osoby, které buď pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce, nebo byly na něho odkázáni výživou a podmínkou, že s tímto nájemcem žily ve společné domácnosti po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Aby došlo k přechodu nájmu bytu, musí být naplněny všechny tyto podmínky současně. Nestačí tedy jako u osob náležících do první skupiny trvalé soužití s nájemcem v bytě, ale je rovněž třeba, aby soužití vykazovalo znaky spotřebního společenství ve smyslu § 115 ObčZ. Společné uhrazování nákladů na životní potřeby ve smyslu citovaného ustanovení lze charakterizovat jako hospodářské soužití, při němž osoby společně hospodaří se svými příjmy, nejsou přesně oddělovány finanční prostředky a nerozlišuje se, kterých věcí v domácnosti smějí tyto osoby používat.

K výše uvedené podmínce přechodu nájmu u osob náležejících ke druhé skupině je třeba splnění další ze dvou podmínek, a to buď péče o společnou domácnost nájemce, nebo závislost (odkázanost) výživou na nájemce bytu. Péči o společnou domácnost se rozumí např. zabezpečování chodu domácnosti zemřelého nájemce bytu, výkon domácích prací, ošetřování v nemoci zemřelého nájemce bytu, praní, žehlení, vaření apod. Odkázaností na výživu zemřelým nájemcem se rozumí jednak stav právní, tj. situace, kdy zemřelý nájemce měl ke spolužijící osobě vyživovací povinnost ze zákona, ale i stav, kdy její výživu fakticky zajišťoval, aniž by k tomu byl právně zavázán.

Uvedený způsob soužití se zemřelým nájemcem musí trvat nejméně po dobu tří let, pokud by soužití trvalo kratší dobu, k přechodu nájmu nedojde.

Stejně jako u osob, které náleží k první skupině, je i osob z druhé skupiny k přechodu nájmu požadováno, aby tito neměly vlastní byt.

V. 7. 2. 2. Trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu

Podle ustanovení § 708 ObčZ se ustanovení § 706 odst. 1 o přechodu nájmu bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů, uplatní i v případě, že nájemce opustí trvale společnou domácnost, vedenou v bytě s dalšími spolužijícími osobami. Toto ustanovení se ovšem nevztahuje na byty služební, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení.

K výkladu pojmu trvalé opuštění společné domácnosti viz kapitola V. 7. 2. 3. 

Právním následkem trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem bytu je přechod práva nájmu bytu za stejných podmínek jako v případě smrti nájemce nedružstevního bytu podle ustanovení § 706 odst. 1 ObčZ. (126)

POZNÁMKY:

(123) Srov. usnesení Nejvyššího soudu z 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/96, uveřejněné v Soudní judikatuře 1997, č. 7, str. 146 an.

(124) Je zcela lhostejné, jaký tento vztah ve skutečnosti byl a zřejmě by bylo i poněkud nespravedlivé, vyloučit u té které osoby právo přechodu nájmu bytu z důvodu ne zrovna harmonických, či spíše disharmonických osobních vztahů k zemřelému nájemci.

(125) V tom případě samozřejmě půjde o vznik právního vztahu společného nájmu bytu (bude záležet na konkrétní situaci, kolik osob se stane společnými nájemci).

(126) V zájmu právní jistoty bude žádoucí, aby osoba(-y) na niž (-ež) právo nájmu přešlo, tuto skutečnost pronajímateli oznámila(-y), resp. doložila(-y).