Nájem bytu je právním (občanskoprávním) vztahem mezi pronajímatelem a nájemcem, který vzniká na základě uzavření nájemní smlouvy. Dalším ze způsobů vzniku nájmu bytu je vznik nájmu přímo na základě zákona a to v případech:
- uzavření manželství s nájemcem bytu (§ 704 ObčZ)
- smrt nájemce bytu (§ 706 a § 707 ObčZ)
- trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu (§ 708 ObčZ)

Nájem bytu rovněž může vzniknout na základě rozhodnutí soudu (např. podle ustanovení § 715 ObčZ). (60)

Vznik nájmu bytu na základě nájemní smlouvy je typickým způsobem vzniku nájmu bytu. Nájemní smlouva je právním úkonem což mj. znamená, že musí vyhovovat obecným náležitostem právních úkonů (§ 34 a násl. ObčZ).

Nájemní smlouva k bytu je dvoustranný právní úkon, na jehož základě pronajímatel přenechává nájemci za nájemné (úplatu) byt do dočasného užívání, a to buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. Pokud není doba nájmu dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu bytu byla uzavřena na dobu neurčitou. Podle zákona nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Pod označením bytu nutno rozumět jeho specifikaci takovým způsobem, aby byla umožněna jeho identifikace a  odlišení od  jiných bytů - např. označením čísla bytu, podlaží, čísla domu, označení ulice a obce.(61) V případě, že by byla uzavřena nájemní smlouva k bytu a ve skutečnosti by se jednalo o nebytový prostor, byla by takováto smlouva absolutně neplatná.

Nájemní smlouva nemusí obsahovat přímo konkrétní výši nájemného a uvedených úhrad, postačí, aby byl ve smlouvě uveden způsob jejich výpočtu. Smluvní volnost je však v tomto směru omezena, protože nájemné z bytu stále ještě patří k regulovaným cenám, resp. vyhláškou č. 176/1993 Sb. je určena maximální výše nájemného.(62)

Nájemní smlouva musí mít, pod sankcí absolutní neplatnosti, ze zákona písemnou formu (od 1.1.1995).(63)

Nájemní smlouva může obsahovat i ujednání o době, na níž je nájem sjednáván. Pokud v nájemní smlouvě chybí určení doby užívání bytu, má se za to, že je nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou (§ 685 odst. 1 ObčZ). Vymezení doby, na níž je nájem sjednáván, může být určeno především uvedením přesného data nebo doby stanovené podle dnů, týdnů, měsíců nebo let, ke kterým nájem bytu zanikne. Trvání doby nájmu lze vymezit i jiným způsobem, kupř. uvedením účelu, k němuž byla nájemní smlouva uzavřena, vždy však za předpokladu, že doba nájmu bytu je sjednána způsobem, který nevzbuzuje pochybnost o její určitosti. K tomuto rozsudek Nejvyššího soudu z  30. 9. 1998, sp. zn. 2 Cdon 1574/96 (Soudní judikatura, 1999, č.10):

...Smlouvou pronajímatele a nájemce může být nájem bytu sjednán na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Pokud doba nájmu nebyla dohodnuta, má se za to, že smlouva o nájmu byla uzavřena na dobu neurčitou. Doba nájmu bytu musí být sjednána způsobem, který nevzbuzuje pochybnosti o její určitosti. Vymezení doby trvání nájmu bytu k události, o níž není jisto, zda v budoucnosti nastane, nelze považovat za určité a nezakládá nájem bytu na dobu určitou. Z uvedeného důvodu ani smlouva o nájmu bytu dohodnutá na dobu trvání pracovního poměru, který byl sjednán na dobu určitou, není nájemní smlouvou na dobu určitou, když nelze usoudit, kdy, ke kterému časovému momentu, událost, k níž by měl nájem bytu zaniknout nastane.

Nájemní smlouvu o nájmu družstevního bytu lze uzavřít za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (které samozřejmě nemohou jít nad rámec zákona). Úprava nájmu družstevního bytu v občanském zákoníku se od úpravy nájmu bytu nedružstevního v určitých oblastech liší, zejména v jde-li o společný nájem bytu manžely, o úhradu nájemného a o zánik nájmu bytu (viz kap. V. 11. 1.).

POZNÁMKY:

(60) V souvislosti se vznikem nájmu bytu lze zmínit i ustanovení § 871 odst. 1 ObčZ, podle něhož se účinností zákona č. 509/1991 Sb., změnilo ze zákona stávající právo osobního (společného) užívání bytu na (společný) nájem bytu ve smyslu ustanovení § 685 a násl. ObčZ.

(61) Srov. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 97. 

(62) Srov. např. Horák, M.: K některým změnám právní úpravy nájmu bytů, Právní rádce, 1995, č. 2, str. 11 an.

(63) Toto ustanovení bylo do občanského zákoníku vtěleno novelou, vyhlášenou zákonem č. 267/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský zákoník. Smlouvy o nájmu bytů uzavřené platně i v jiné podobě než v písemné formě před 1.1.1995 jsou pochopitelně (z důvodu ochrany nabytých práv) platné i nadále (viz ustanovení § 879b ObčZ).