Podnájem bytu (jeho části) je jedním z dalších právních důvodů bydlení. Právní důvod této formy bydlení je odvozený od práva nájemce bytu, jenž je oprávněn (v rámci svých dispozic) založit právo užívat byt (jeho část) jinému.

Podnájem bytu je v podstatě zvláštní formou nájemního vztahu k bytu, na jehož základě nájemce přenechává byt, který má sám v nájmu, do užívání jinému (podnájemci). Z toho vyplývá, že se podnájemní vztah vyznačuje akcesoritou vůči nájemnímu vztahu, což v sobě mj. zahrnuje závislost podnájemního vztahu na vztahu nájemním, a to nejen co do svého vzniku, ale i obsahu a trvání. (159)

V. 9. 1. Vznik podnájmu (podnájemního vztahu)

Výchozí podmínkou pro vznik podnájmu je oprávnění nájemce přenechat za podmínek stanovených v ustanovení § 719 ObčZ pronajatý byt nebo jeho část do podnájmu někomu jinému.

Podnájemní vztah vzniká uzavřením smlouvy mezi nájemcem a podnájemcem. Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu není občanským zákoníkem pro tuto smlouvu požadována písemná forma, ovšem z hlediska praxe, bude uzavření podnájemní smlouvy v písemné podobě více než žádoucí.

Podnájem může pochopitelně vzniknout pouze k bytu, který je v nájmu. Další z elementárních podmínek pro vznik platné podnájemní smlouvy je souhlas pronajímatele. Tento souhlas musí mít obligatorně písemnou formu, v případě, že tento chybí, podnájemní smlouva stane se absolutně neplatnou (viz ustanovení § 39 ObčZ). Pronajímatelův písemný souhlas musí být určitý, resp. musí se vztahovat ke konkrétní podnájemní smlouvě, obecný pronajímatelův souhlas k uzavírání eventuelních budoucích podnájemních smluv nájemcem není na základě ustanovení § 719 odst. 1 ObčZ možný. Absence písemného souhlasu pronajímatele nezpůsobí toliko jen absolutní neplatnost podnájemní smlouvy ale je rovněž výpovědním důvodem podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ.

Nic není na překážku tomu, aby podnájemní smlouvu uzavřelo více podnájemců, na rozdíl od společného podnájmu bytu manžely, jež je v tomto případě vyloučen. Je vcelku pochopitelné, že za situace, kdy je předmětný byt ve společném nájmu, musí s uzavřením podnájemní smlouvy souhlasit všichni společní nájemci.

Podnájemní smlouva by měla obsahovat bližší vymezení práv a povinností účastníků podnájemního vztahu. Ve smlouvě by dále měla být stanovena úhrada za podnájem(160) a také ujednání o době, na kterou je podnájem sjednán.(161)

V. 9. 2. Skončení podnájmu

K zániku podnájemního vztahu, jakožto vztahu akcesorického k nájmu dochází vždy, pokud zanikne vztah nájemní, a to nezávisle na tom, z jakého důvodu se tak stalo. To tedy znamená, že podnájem zaniká vždy a za všech okolností nejpozději současně se zánikem nájmu, a to i případě, že by podnájem byl sjednán na delší dobu (srov. pozn. 161).

Obvykle podnájem zaniká způsobem upraveným v podnájemní smlouvě. Bude to zejména výpovědí nájemce nebo podnájemníka. Výpověď lze podat bez uvedení důvodu, pokud podnájemní smlouva nestanoví něco jiného. Zákonná výpovědní lhůta je tříměsíční, opět za situace, že nebyla smlouvou dohodnuta lhůta jiná.

Dalším ze způsobů zániku podnájmu je dohoda nájemce a podnájemce, na základě které může podnájem zaniknout kdykoli, jak se strany dohodnou. Nepochybně podnájem rovněž zaniká smrtí podnájemce.

Zřejmě z důvodu vyloučení možných nejasností a eventuelních soudních pří zákon výslovně stanoví, že po skončení podnájmu podnájemce nemá právo na náhradní podnájem (§ 719 odst. 3 ObčZ). (162)

POZNÁMKY:

(159) Srov. např. Fiala, J. a kol.: Lexikon občanského práva, Sagit, Ostrava, 1997, str. 208 an.

(160) Nejedná se o cenu regulovanou, cena se stanoví dohodou, většinou na základě nabídky a poptávky.

(161) Logicky platí, že je-li nájem sjednán na dobu určitou, nelze platně sjednat podnájem na dobu neurčitou.

(162) Dle mého názoru je toto ustanovení v zákoně nadbytečné, jeho obsah lze systematickým výkladem ustanoveních o nájmu bytu snadno odvodit.