Občanský zákoník upravuje vedle individuálního práva nájmu bytu také společné nájemní vztahy k bytu, za které jsou považovány společný nájem bytu, vzniknuvší mezi jakýmikoliv osobami (§ 700 - 702 ObčZ) a také společný nájem manžely, jehož subjekty mohou být toliko manželé (§ 703 - 705 ObčZ).

V. 6. 1. Společný nájem bytu

Podle občanského zákoníku (§ 700 odst. 1) může být byt ve společném nájmu více osob. V podstatě to znamená, že na straně nájemce vystupuje více subjektů, jimž svědčí společně a nerozdílně práva a povinnosti spojené s nájmem bytu. Od společného nájmu bytu nutno odlišovat situaci, kdy v bytě bydlí více osob (např. příslušníci domácnosti), ovšem nájemcem (podle nájemní smlouvy) je pouze jedna osoba. Rovněž tak je nutné od společného nájmu odlišovat podnájem (§ 719 ObčZ). K tomuto Nález Ústavního soudu z 10. 11. 1998, sp. zn. I. ÚS 34/98:

…O společný nájem bytu jde tam, kde má více osob k bytu stejná práva omezená vždy jen právem druhého (společného) spolunájemce. Jde o právní stav, nikoli o faktické společné bydlení.

V případě společného nájmu bytu má každý ze společných nájemců právo k celému bytu a nikoliv pouze k jeho části. Toto právo svědčí více osobám společně a nedílně. Právo každého z nájemců je ovšem omezeno stejným právem dalších spolunájemců.

V. 6. 1. 1. Vznik práva společného nájmu bytu

Vznik společného nájmu bytu není v občanském zákoníku speciálně upraven. Dá se říci, že společný nájem bytu vzniká v podstatě z týchž důvodů jako nájem bytu jediného nájemce. Tedy v první řadě smlouvou, též vzniká dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.

Společný nájem bytu může vzniknout i na základě zákona v důsledku přechodu práva nájmu podle ustanovení § 706 ObčZ. Za situace, kdy přejde právo nájmu současně na manžele a ještě další osoby, nevzniká v tomto případě právo společného nájmu manžely, ale společný nájem bytu. A také - uzavře-li některý ze spolunájemců sňatek, nevznikne právo společného nájmu bytu manžely, ale jeho manžel má pouze odvozené právo bydlení založené na rodiněprávním vztahu.(113)

Podle občanského zákoníku může společný nájem vzniknout u všech bytů vyjma družstevních, kde vzniká pouze společný nájem bytu manžely. U bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení může vzniknout společný nájem uzavřením nájemní smlouvy podle ustanovení § 685 ObčZ, nebo dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem (viz § 709 ObčZ).

Zemře-li některý ze společných nájemců, odpadne ostatním spolunájemcům omezení, které spočívalo v jeho právech k bytu. Do práv zemřelého spolunájemce nevstupují osoby uvedené v ustanovení § 706 ObčZ. Nedochází tedy k přechodu jeho práva k bytu. To platí do doby, než zůstane poslední nájemce. Jestliže je tento poslední nájemce ženatý (vdaný) a jeho partner byt užíval do této doby na základě rodiněprávního vztahu, změní se nájem posledního z nájemců na společný nájem bytu manžely podle ustanovení § 703 ObčZ.

V. 6. 1. 2. Práva a povinnosti společných nájemců bytu

Pro práva a povinnosti mezi společnými nájemci na straně jedné a pronajímatelem na straně druhé platí přiměřeně to, co bylo řečeno v případě, kdy je nájemcem jedna osoba s tím, že veškerá práva a povinnosti nájemce bytu zde přísluší všem společným nájemcům společně a nerozdílně.

Zákoník výslovně stanoví (§ 701 odst. 1), že běžné věci týkající se společného nájmu může vyřizovat každý ze spolunájemců. V ostatních věcech je třeba souhlasu všech, jinak je právní úkon neplatný. Mezi běžné věci lze zařadit např. placení nájemného, objednávka oprav apod. Souhlasu všech spolunájemců je třeba např. při změně nájemní smlouvy, sjednání podnájemní smlouvy apod. Ať už jde o běžné nebo ostatní věci, stále platí, že z právních úkonů týkajících se společného nájmu bytu jsou oprávněni a povinni všichni společní nájemci společně a nerozdílně (§ 701 odst. 2 ObčZ).(114)

Dojde-li mezi společnými nájemci k neshodě o jejich právech a povinnostech vyplývajících ze společného nájmu, rozhodne na návrh některého z nich soud. Pravomoc soudu je omezena jen na případy neshod týkající se práv a povinností vyplývajících z výkonu společného nájemního práva. Soud může např. upravit výkon společného užívacího práva takovým způsobem, že určí kterou část bytu budou jednotliví společní nájemci užívat samostatně a kterou společně, jakou tomu odpovídající měrou se budou podílet na nájemném a platbách spojených s užíváním bytu apod.

V. 6. 1. 3. Zánik společného nájmu bytu

Společný nájem může zaniknout z obecných důvodů způsobujících zánik nájemního vztahu jako takového. Občanský zákoník navíc v ustanovení § 702 odst. 2 upravuje zvláštní případ zániku společného nájmu bytu. Jedná se o zánik společného nájmu bytu rozhodnutím soudu.

Návrh na zrušení společného nájmu bytu je možné podat, pokud vznikne takový stav, který objektivně brání dalšímu společnému užívání bytu společnými nájemci. Návrh ovšem musí podat jen ten ze společných nájemců, který uvedený stav nezavinil. Nemůže jej podat pronajímatel.

Účastníky řízení jsou všichni společní nájemci, žalovanými jsou ti, kteří nepodali návrh na zrušení společného nájmu. Soud ve svém rozhodnutí o zrušení práva společného nájmu současně určí, kteří ze společných nájemců budou byt dále užívat.

Nárok na bytovou náhradu toho ze spolunájemců, kterému soud uložil povinnost byt vyklidit, bude posouzen analogicky podle ustanovení § 712 odst. 3 ObčZ. Při rozhodování o formě bytové náhrady přihlíží soud zejména k příčinám zrušení práva společného nájmu bytu, k chování vyklizovaného za trvání nájemního vztahu, k jeho rodinným, zdravotním a sociálním poměrům.

Má-li povinnost vyklidit byt více společných nájemců, mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.

V. 6. 2. Společný nájem bytu manžely

Společný nájem bytu manžely je speciálním případem společného nájmu bytu.(115) Pro společný nájem bytu manžely tedy podpůrně platí ustanovení o společném nájmu bytu (§ 700 - 702 ObčZ), pokud zvláštní ustanovení vztahující se k nájmu bytu manžely neobsahují úpravu odchylnou.

Subjekty tohoto společného nájmu mohou přirozeně být pouze manželé, tedy osoby u nichž vzniklo manželství podle zákona č. 94/1963 Sb., o rodině, ve znění pozdějších předpisů. Je tedy vyloučeno, aby tento právní vztah vznikl mezi druhem a družkou, byť by tito sdíleli společnou domácnost či šlo o vztah dlouhodobý. Společný nájem bytu manželi vznikne i tehdy, půjde-li o manželství neplatné (§ 11 a násl. zákona č. 94/1963 Sb.), neboť i neplatné manželství se považuje za platné a existující, a to až do doby, než bude soudem prohlášeno za neplatné.(116)

Právo společného nájmu bytu manžely je právem společným a nedílným. Svědčí oběma manželům, pokud se týká jejich práv a povinností souvisejících s nájmem bytu. Z toho mj. vyplývá, že nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu jsou povinni platit oba manželé společně a nerozdílně.

Zásadně platí, že za trvání manželství nemůže společný nájem zaniknout jen vůči jednomu z manželů. Výjimku tvoří ustanovení § 708 ObčZ ve spojení s ustanovením § 707 odst. 1 ObčZ, podle něhož nájem jednoho z manželů zaniká v případě, že tento opustí trvale společnou domácnost.

Úprava společného nájmu bytu manžely má kogentní podobu, manželé se tedy od ní nemohou odchýlit vzájemnou dohodou, jak je tomu např. u společného jmění manželů.(117) Vznik společného nájmu manželů také nelze smluvně vyloučit ani dohodou s pronajímatelem.

Společný nájem bytu manžely platí pro byty družstevní i nedružstevní, vyloučen je u bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení (§ 709 ObčZ). V těchto případech ovšem může vzniknout společný nájem bytu dohodou za podmínek ustanovení § 700 odst. 2 ObčZ.

V. 6. 2. 1. Vznik společného nájmu bytu manžely

Společný nájem bytu manžely může vzniknout dvěma způsoby:
a) nabytím nájemního práva za trvání manželství jedním nebo oběma manžely,
b) uzavřením manželství.

ad a) Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely (§ 703 odst. 1 ObčZ).(118) Aby mohl společný nájem bytu manžely vzniknout, musí spolu tito trvale žít. Pokud tato podmínka není splněna, společný nájem bytu manžely nevznikne (§ 703 odst. 3). Nájemcem se za této situace stane manžel, jemuž svědčí právní důvod vzniku nájemního práva k bytu (bude ovšem muset prokázat, že manžel(-ka) s ní(m) nežije).

Pokud vznikne za trvání manželství jednomu z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu. Z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

Společný nájem bytu manžely nevznikne, jestliže jeden z manželů získá právo společného nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 700 ObčZ, které svědčí ještě další osobě (srov. pozn. č. 118).

ad b) Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství (§ 704 odst. 1 ObčZ).(119) Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Společné členství manželů v družstvu v tomto případě však nevzniká (což je mj. významné z hlediska přechodu nájmu).

V. 6. 2. 2. Práva a povinnosti manželů, společných nájemců bytu

Občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu práv a povinností manželů plynoucí ze společného nájmu bytu manžely. Jelikož se v tomto případě jedná o speciální případ společného nájmu, použijí se na právní vztahy společného nájmu bytu manžely jež nejsou výslovně v občanském zákoníku upraveny ustanovení vztahující se na společný nájem bytu (§ 700 - 702 ObčZ).

Tak tedy, i ve vztahu mezi manžely jako společnými nájemci bytu platí, že jejich nájemní právo je nedílné, a oba tudíž mají v tomto směru stejná práva a povinnosti. V běžných záležitostech vyplývajících z nájmu bytu je oprávněn jednat každý z manželů, a to bez zvláštní plné moci (objednání oprav, běžná údržba bytu apod.). V ostatních záležitostech (podstatných) je nutný souhlas obou manželů, jinak by byl právní úkon neplatný (kupř. změna nájemní smlouvy).

Z právních úkonů (platných), týkající se společného nájmu bytu, jsou oba manželé oprávněni a zavázáni solidárně. Pronajímatel proto může svůj nárok uplatnit žalobou proti kterémukoliv z manželů - oba jsou pasívně legitimováni.

V. 6. 2. 3. Zánik společného nájmu bytu manžely

Právo společného nájmu bytu manžely zaniká jednak obecnými způsoby zániku nájemního práva k bytu uvedenými v ustanovení § 710 ObčZ, jednak smrtí jednoho z manželů. V případě smrti jednoho z manželů se jediným nájemcem stává přímo ze zákona pozůstalý manžel (§ 707 odst. 1 ObčZ). Je tedy vyloučeno, aby nájemní právo přešlo na další osoby, které s oběma manžely žily ve společné domácnosti, byť by to byly osoby blízké.

Pokud společný nájem bytu zaniká výpovědí pronajímatele je zapotřebí, aby výpověď byla dána oběma manželům, jimž oběma taktéž musí být doručena, tak jak to vyplývá z podstaty práva společného nájmu bytu manžely, které je právem, jež svědčí oběma manželům společně a nerozdílně. Okamžik doručení výpovědi je rozhodný pro posouzení existence výpovědního důvodu.(120) K tomuto dále rozsudek Nejvyššího soudu z 29. 5. 1997, sp. zn. 3 Cdon 122/96 (Soudní judikatura, 1997, č. 7, str. 154 an.):

...Jestliže výpověď z nájmu bytu byla řádně doručena oběma (bývalým) manželům, pak soudu nic nebrání v tom, aby po zjištění, že výlučným nájemcem bytu je (ať již v důsledku trvalého opuštění společné domácnosti druhým manželem, nebo v důsledku dohody, či soudního rozhodnutí podle § 705 ObčZ) pouze jeden z nich, žalobě vyhověl a k výpovědi přivolil jen vůči tomuto výlučnému nájemci, to platí jak v případě, že společné právo zaniklo před doručením výpovědi a před započetím sporu, tak v případě, že k zániku společného práva došlo až v průběhu řízení. Při neexistenci společného práva totiž požadavek, že se rozsudek musí vztahovat na všechny účastníky, kteří vystupují na jedné straně sporu, není pojmově myslitelný.

Zaniklo-li právo společného nájmu bytu manžely výpovědí pronajímatele, řídí se jejich nárok na bytovou náhradu stejnými hledisky, jako je tomu v případě uvedeného způsobu zániku nájmu bytu svědčícího jedné osobě.

Zákon výslovně připouští (§ 705 odst. 1 ObčZ) možnost zániku společného nájmu bytu manžely dohodou, která je uzavřena po právní moci rozhodnutí o rozvodu manželství. Forma dohody není předepsána, z důvodu právní jistoty lze však mít důvodně za to, že by dohoda měla mít písemnou formu. Dohoda by také měla obsahovat ujednání o vyklizení druhého nájemce a způsob zajištění bytové náhrady. Z výkladu ustanovení § 705 odst. 1 ObčZ jednoznačně vyplývá, že zmiňovanou dohodu lze uzavřít až po právní moci rozhodnutí, jímž bylo manželství rozvedeno. Dohoda uzavřená před rozvodem manželstvím (ohledně společného nájmu po rozvodu) by byla neplatná.

V případě (bohužel velmi častém), že se rozvedení manželé nedohodnou o tom, kdo bude nadále byt užívat, bude zapotřebí, aby jeden z manželů podal návrh soudu na určení dalšího uživatele (nájemce) bytu k příslušnému soudu. Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele (§ 705 odst. 3 ObčZ).(121)

K výše uváděnému viz soudní rozhodnutí R 107/1967 uveřejněné v Příloze časopisu Soudní judikatura, 1998, č. 21:

...Není na místě, aby bylo rozvedenému manželovi odnímáno vždy a za všech okolností právo na náhradní byt nebo náhradní ubytování toliko s poukazem na to, že snad má právo k jinému bytu, a to tím spíše, že zákon nevylučuje vůbec možnost užívání dvou bytů. Se smyslem práva na náhradní byt nebo náhradní ubytování by však nebylo v souladu přidělování náhradního bytu či náhradního ubytování rozvedenému manželovi, kterému nic nebrání v užívání bytu nového manžela (k němuž nabyl práva společného užívání bytu manžely).

A také soudní rozhodnutí R 30/1989 uveřejněné tamtéž:

...Výjimečně lze odepřít právo na náhradu za byt v případech, v nichž nárok na náhradu vyplývá přímo z ustanovení občanského zákoníku, a to tehdy, jsou-li v konkrétním případě splněny podmínky příslušných ustanovení občanského zákoníku. Je tomu tak především tehdy, jestliže v době rozhodování soudu je bytová potřeba rozvedeného manžela uspokojena tak, že mu svědčí právní důvod k užívání jiného bytu.

Jediným případem, kdy může právo společného nájmu bytu manžely zaniknout za trvání manželství pouze jednomu z manželů, je zánik v důsledku trvalého opuštění společné domácnosti jedním z nich.

Za trvalé opuštění domácnosti se považuje jednání vedoucí s úmyslem domácnost zrušit a již neobnovit. Ve vztahu mezi manžely je jím takové jednání, kdy za trvání manželství jeden z manželů byt opustí s úmyslem se již nevrátit a neobnovit manželské soužití.(122)

Opustí-li jeden z manželů trvale společnou domácnost, stane se jediným nájemcem bytu druhý manžel. Jedná se o změnu v subjektech právního vztahu nájmu bytu, k níž dochází přímo ze zákona. Z tohoto důvodu není nutné, aby byla uzavírána nová nájemní smlouva, neboť účinky s touto právní skutečností spojené nastávají i ve vztahu k pronajímateli.

POZNÁMKY:

(113) Postup opačný by byl nejen nelogický, ale naprosto absurdní. Jeden byt by byl ve společném nájmu a zároveň ve společném nájmu manželů.

(114) Což mj. znamená, že např. při prodlení s placením nájemného a záloh za služby je pronajímatel oprávněn požadovat toto plnění od kteréhokoliv společného nájemce.

(115) A zároveň je v praxi daleko častější, než "obecný" společný nájem bytu.

(116) Z hlediska právní jistoty ani nelze připustit postup jiný, byť by se třeba i zdál spravedlivější.

(117) Viz ustanovení § 143a ObčZ.

(118) Manželé, nebo jeden z nich se musí stát nájemci individuálními, nikoli společnými, jinak společný nájem bytu manžely nevznikne.

(119) Dle mého názoru v jistém ohledu diskutabilní ustanovení, v určitém směru jednoho z manželů (byvšího individuálního nájemce) znevýhodňující. Ten z manželů, který byl nájemcem bytu již před vznikem manželství, musí mnohdy vyvinout značné úsilí a mnohokrát vynaložit i nemalé peněžní prostředky, aby se stal nájemcem konkrétního bytu. Tento se po vzniku manželství mění na společný nájem manželů a v případě možného rozvodu je větší či menší pravděpodobnost, že nájem přejde na  manžela(-ku), který(-á) se nájemcem stal(-a) až po vzniku manželství. Nic na tom nemění ani nárok na bytovou náhradu. Na druhou stranu však respektuji argument o podstatě a smyslu manželství, jemuž společný nájem bytu manžely přesně odpovídá.

(120) K tomuto srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 37/97 (Soudní judikatura, 1997, č. 7, str. an.)

(121) Soud tyto skutečnosti při rozhodování bere, jak je uváděno, "pouze" na zřetel, nejsou pro něj tedy závazná.

(122) Pouhé opuštění bytu (kupř. odstěhování svršků) pro závěr, že jde o trvalé opuštění společné domácnosti, bez dalšího nestačí.