V. 5. 1. Obecně o nájemném z bytu

Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou, s jistým zjednodušením by se dalo říci, že pronajímatel přenechává nájemci věc do užívání právě proto, aby za to dostal (dostával) úplatu. Úplata se u nájemní smlouvy k bytu nazývá nájemné (dříve byl pro tuto úplatu vžitý termín "činže"). Nájemné u bytů je společně s úhradou za plnění poskytovaná s užíváním bytu upraveno (obecně) v občanském zákoníku v ustanovení § 696 - 699. 

Povinnost nájemce platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu vzniká k okamžiku vzniku nájemního vztahu.(82) Je tedy zcela indiferentní, kdy nájemce začne byt fakticky užívat.

Zánik povinnosti platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu se váže na zánik práva nájmu bytu. Není tedy směrodatné, že nájemce byt fakticky vyklidil ještě předtím, než jeho nájemní vztah zanikl.

Pokud nájemce neplní svoji povinnost platit nájemné a spolu s tím i úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, je toto důvodem pro podání výpovědi z nájmu bytu pronajímatelem na základě ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ.

Úprava nájemného z bytu, resp. jeho regulace je předmětem častých diskusí. Jde o společensky významnou problematiku, neboť bydlení v nájemním bytě je realitou pro velké množství českých domácností. Nejdiskutovanější jsou dva okruhy problémů. Za prvé - výše, resp. každoroční nárůst ceny (regulovaného) nájemného a za druhé, souběžná existence nájemního bydlení s regulovaným a deregulovaným (tržním) nájemným. Tomuto problému se věnuje výklad v závěru této práce. Následující text se týká úpravy tzv. regulovaného nájemného, neboť stanovení výše tzv. tržního nájemného je prostá - záleží na dohodě stran, resp. na nabídce a poptávce.

5. 2.  Prameny právní úpravy nájemného a plnění poskytovaných s užíváním bytu

Základním právním pramenem je především přirozeně občanský zákoník (§ 696 - 699). Co se týče výpočtu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu platí ustanovení § 696 odst. 1 ObčZ, totiž, že způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.(83)

Tímto zvláštním právním předpisem je vyhláška Ministerstva financí ČR č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Tato vyhláška platí pro nedružstevní byty, pro byty družstevní platí úprava, kterou provádějí stanovy jednotlivých bytových družstev a vyhláška Ministerstva financí ČR č. 85/1997 Sb., o nájemném z bytů pořízených v družstevní výstavbě a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním těchto bytů.

Dalším z předpisů regulující určité právní vztahy s nájmem bytu související je nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku. Toto nařízení, platící od 15. července 1994 vydala vláda na základě zákonného zmocnění v ustanovení § 517 odst. 2 ObčZ.

5. 3. Způsob výpočtu základního maximálního nájemného z bytu

Citovaná vyhláška č. 176/1993 Sb. upravuje s účinností od 1. ledna 1994 způsob výpočtu maximální výše nájemného z  bytu a  úhrady za  plnění poskytovaná s užíváním bytu (služby) a způsob sjednávání a placení nájemného a rozúčtování cen služeb. Je třeba připomenout, že podle této vyhlášky o nájemném se jedná o cenu maximální (základní maximální nájemné), pronajímatel nemůže po nájemci požadovat nájemné vyšší než nájemné určené podle této vyhlášky, ovšem nic nebrání pronajímateli aby se dohodl s nájemcem bytu na nájemném nižším.(84)

Úvodem je třeba zdůraznit, že vyhláška č. 176/1993 Sb. se nevztahuje na byty:

a) bytových družstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (např. vyhláška č. 136/1985 Sb., ve znění pozdějších předpisů), u nichž je nájemné určováno podle zvláštního předpisu (vyhláška č. 85/1997 Sb.),

b) se kterými hospodaří Diplomatický servis,

c) je-li jejich nájemcem právnická osoba, která nemá sídlo na  území České republiky, nebo fyzická osoba, která nemá trvalý pobyt na území České republiky, nebo zahraniční zastupitelský úřad nebo diplomatická mise,

d) byty a  domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. 6. 1993 (veřejnými prostředky jsou finanční prostředky poskytované ze státního rozpočtu a státních fondů, rozpočtů obcí, rozpočtů okresních úřadů, popřípadě organizací na těchto zdrojích závislých, hmotný majetek státu a obcí a prostředky dobročinných a charitativních organizací. Nepatří sem prostředky poskytované podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů a nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotéčního úvěrování bytové výstavby,

e) o  nichž se  sjednává nájemní smlouva s  novým nájemcem, kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání.

Vyjma případu ad a) se regulace nájemného neuplatňuje a nájemné se stanoví dohodou pronajímatele a nájemce.

V. 5. 3. 1. Rozdělení bytů do kategorií

Byty jsou pro účely výpočtu nájemného rozděleny do čtyř kategorií. Kritériem pro rozdělení do kategorií je rozsah příslušenství a způsob vytápění.

Do I. kategorie se zařazují byty , v nichž jsou všechny obytné místnosti přímo vytápěny ústředním vytápěním a které mají základní příslušenství.

Do II. kategorie se zařazují byty buď bez ústředního vytápění a se základním příslušenstvím nebo s ústředním vytápěním a s částečným základním příslušenstvím.

Do III. kategorie se zařazují byty buď bez ústředního vytápění a s částečným základním příslušenstvím nebo s ústředním vytápěním a bez základního příslušenství.

Do IV. kategorie se zařazují byty bez ústředního vytápění a bez základního příslušenství.

Podle ustanovení § 3 vyhlášky č. 176/1993 Sb. se za základní příslušenství bytu považuje koupelna nebo koupelnový, případně sprchový kout a splachovací záchod.

Základní vybavení koupelny je vana, popřípadě jiné vybavení umožňující koupání nebo sprchování, umyvadlo, umyvadlová a vanová baterie v obvyklém provedení. Základní vybavení koupelnového, popřípadě sprchového koutu je zařízení ke sprchování. Základní vybavení záchodu je splachovací záchodová mísa včetně splachovacího zařízení, popřípadě umyvadlo.(85)

Základní příslušenství se považuje za součást bytu, i když je v domě mimo byt, avšak užívá jej jen nájemce bytu.

Ústřední vytápění je vytápění zdrojem tepla umístěným mimo byt nebo umístěným v místnosti k tomu určené(86) včetně sklepa v rodinném domě s jedním bytem, nebo jiné elektrické nebo plynové vytápění.

V. 5. 3. 2. Výpočet základního maximálního nájemného z bytu

Základní maximální nájemné z bytu se stanoví jako násobek započitatelné podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy pro příslušnou kategorii.

Podlahová plocha bytu je celková započitatelná podlahová plocha bytu a započitatelná podlahová plocha prostorů mimo byt užívaných výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha záchodu, koupelny, koupelnového nebo sprchového koutu, spíže, komory, balkonu, lodžie, terasy, sklepa a jiného prostoru mimo byt se započítává jednou polovinou. Do podlahové plochy bytu se započítává i plocha zastavěná kuchyňskou linkou, vestavěným nábytkem, kamny nebo jiným topným tělesem. Nezapočítává se však plocha okenních a dveřních ústupků. Jestliže má místnost zkosený strop pod výšku 2 m nad podlahou, počítá se její podlahová plocha jen čtyřmi pětinami.

V. 5. 3. 2. 1. Výpočet základního maximálního nájemného z bytu do 30. června 1999(87)

Do 30. června 1999 se podle ustanovení § 5a vyhlášky č. 176/1993 maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie s platností od 1. července do 30. června následujícího roku stanovovala podle vzorce:

Nt+1 = Nt x Ki x Kv x Kr

kde jednotlivé symboly znamenají:
Nt+1 - nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná od 1. července běžného roku,
Nt - maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná do 30. června běžného roku,
Ki - koeficient růstu nájemného vyjadřující míru inflace za celý předcházející kalendářní rok,
Kv - koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce,
Kr - koeficient rozhodovací.

Koeficient Ki se odvozoval z ročního klouzavého průměru změny hladiny spotřebitelských cen za předcházející kalendářní rok podle indexu Českého statistického úřadu. Ministerstvo financí stanovovalo výši koeficientu Ki svým rozhodnutím a uveřejňovalo jej v Cenovém věstníku do 1. března běžného roku včetně.

Koeficient Kr byl vyhláškou Ministerstva financí č. 30/1995 Sb. stanoven na hodnotu 1,00. Tento koeficient plnil korekční funkci v regulačním pravidle, a to v případech, kdy by roční míra inflace překročila předpokládané vývojové hodnoty. Pokud byla míra inflace vyšší než 15% či nižší než 10%, mohlo Ministerstvo financí stanovit koeficient odchylně od hodnoty 1,00.(88)

Koeficient Kv vyjadřoval růst nájemného v závislosti na velikosti obce. Na základě tohoto koeficientu tedy mohlo být stanoveno diferenciované nájemné podle velikosti obce. Vyhláška rozdělovala obce do pěti skupin, s tím, že každé skupině byla přiřazena maximální hodnota koeficientu, a to:
- Praha - 1,19
- obce nad 100 tisíc obyvatel - 1,15
- obce od 50 tisíc do 99 999 obyvatel - 1,11
- obce od 10 tisíc do 49 999 obyvatel - 1,08
- obce do 9 999 obyvatel - 1,06

Obecní rada mohla stanovit obecně závaznou vyhláškou (přenesená působnost) konkrétní výši koeficientu Kv, který mohla snížit až na hodnotu 1,00. Obec zasílala tuto obecně závaznou vyhlášku na vědomí Ministerstvu financí do 30 dnů od její účinnosti.(89) Nestanovila-li obec koeficient Kv, platil pro ni od 1. července běžného roku do 30. června následujícího roku maximální koeficient.

5. 3. 2. 2.  Výpočet základního maximálního nájemného z bytu od 1. července 1999

Od 1.  července 1999 byl změněn vzorec pro výpočet maximálního nájemného. Domnívám se, že šlo o rozumné rozhodnutí, předcházející vzorec pro výpočet maximálního nájemného byl zbytečně složitý a těžko srozumitelný.(90)

Stalo se tak na základě vyhlášky Ministerstva financí č. 41/1999 Sb. Tato vyhláška novelizovala několikráte zmiňovanou vyhlášku Ministerstva financí č. 176/1993 Sb. Vyhláška zavedla jediný koeficient Ki, který rozhoduje o zvýšení nájemného. Nový vzorec pro výpočet zvýšeného nájemného je tedy od 1. července stanoven takto(91):

Nt+1 = Nt x Ki

Nt+1 - nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná od 1. července běžného roku (stejně jako v předešlém vzorci)
Nt - maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu platná do 30. června běžného roku (rovněž stejné jako v předešlém vzorci)
Ki - koeficient růstu nájemného (symbol nový)

Maximální koeficient růstu nájemného Ki vyjadřuje průměrné měsíční tempo růstu úhrnného indexu cen stavebních prací v předchozím roce a stanoví ho Ministerstvo financí svým rozhodnutím, které uveřejňuje v Cenovém věstníku do 1. března běžného roku. Konkrétní výši koeficientu Ki pro celé území obce stanoví obec (obecní rada) obecně závaznou vyhláškou, která nabude účinnosti nejpozději 1. července běžného roku.(92) Obec může maximální koeficient Ki snížit až na  hodnotu 1, 00.  Vydanou vyhlášku musí obec do  30 dnů od její účinnosti zaslat na  vědomí Ministerstvu financí(93). Nestanoví-li obec konkrétní výši koeficientu Ki, platí pro ni maximální koeficient podle rozhodnutí Ministerstva financí.

V. 5. 3. 2. 3. Výpočet základního maximálního nájemného z bytu od 1. července 2000

Pro současné období, tedy od 1. července 2000 do 30. června 2001 je stanoven koeficient Ki výměrem Ministerstva financí č. 04/2000 (uveřejněný v Cenovém věstníku částka 3 ze dne 18. února 2000) ve výši 1,049.(94) Vzorec pro výpočet zůstává stejný.

V. 5. 4. Věcně usměrňované základní nájemné

Vyhláška č. 176/1993 Sb. v ustanoveních § 6 - 6a upravuje tzv. věcně usměrňované nájemné. Jedná se o jednu z forem regulace nájemného, jež se použije v určitých, přesně stanovených případech. Podstata věcně usměrňovaného nájemného je, stručně řečeno, v tom, že se při jeho výpočtu vychází z ceny bytu(95). Věcně usměrňované nájemné se uplatňuje :

a) v bytech, jejichž výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejímž financování se podílejí veřejné prostředky, a také u bytů, jejichž výstavba byla povolena před 30. červnem 1993 a na jejichž financování se od roku 1995 podílejí veřejné prostředky.
Jedná se o byty z nové výstavby, u nichž je výše nájemného založena na principu návratnosti pořizovacích nákladů. Pořizovací cena bytu se vypočte ze skutečných pořizovacích nákladů na výstavbu domu podle poměru podlahové plochy bytu k podlahovým plochám všech bytů a nebytových prostorů. Tento základ se vynásobí měsíčním koeficientem, jehož výši stanoví vyhláška (k = 0,00375). Takto stanovené nájemné nesmí být vyšší než trojnásobek maximálního základního nájemného (viz výše).

b) v bytech, jejichž rekonstrukce nebo modernizace byla povolena po 30. červnu 1993. 
Nájemné se v tomto případě stanoví jako násobek ceny bytu před rekonstrukcí nebo modernizací zjištěné oceněním podle zvláštního předpisu (vyhláška Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádí zákon o oceňování majetku), zvýšené o skutečné náklady vynaložené na rekonstrukci nebo modernizaci bytu a měsíčního koeficientu (k = 0, 00375). Takto stanovené nájemné nesmí být vyšší než dvojnásobek maximálního základního nájemného.(96)

c) v bytech v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů právnické osoby založené za tím účelem, aby se stala vlastníkem domu s těmito byty a v domech označovaných podle dřívějších předpisů jako domy lidových bytových družstev.

Jde o další z forem věcně usměrňovaného nájemného, jeho výše zahrnuje ekonomicky oprávněné náklady snížené o zdaněné příjmy z domu a nezahrnuje zisk.

Ekonomicky oprávněnými náklady se podle ustanovení § 6a vyhlášky č. 176/1993 Sb. rozumí:
a) náklady na  opravy, údržbu, rekonstrukci, a modernizaci bytu nebo domu a  jeho příslušenství,
b) náklady na správu domu,(97)
c) náklady na pojištění domu,
d) odpisy domu maximálně ve výši odpovídající rovnoměrnému odepisování,
e) daň z nemovitosti, není-li dům osvobozen od této daně.(98)

Součet ekonomicky oprávněných nákladů se sníží o zdaněný příjem z užívání bytů jinými osobami než společníky vlastníka domu, z nebytových prostor, popřípadě o jiný příjem z domu, a to ve výši, o které rozhodne příslušný orgán vlastníka domu (např. valná hromada nebo členská schůze). Výsledná částka se rozpočítá na jednotlivé byty užívané společníky podle poměru jejich podlahových ploch k celkové podlahové ploše bytů užívaných společníky v domě.(99)

Věcně usměrňované nájemné neplatí pro služební byty.

V. 5. 5. Úprava základního nájemného s ohledem na kvalitu bytu a polohu domu v obci

Maximální základní nájemné a  věcně usměrňované nájemné (vyjma případu v kap. V. 5. 4. písm. c), pokud se společníci nedohodnou jinak) lze upravit za podmínek stanovených v ustanovení § 8 a 9 vyhlášky č. 176/1993 Sb.

Jedná se o úpravu nájemného pro nižší kvalitu bytu, resp. úpravu nájemného podle polohy bytu.(100)

V. 5. 5. 1. Úprava základního nájemného s ohledem na kvalitu bytu

Citovaná vyhláška za důvody snížení nájemného pro nižší kvalitu bytu považuje:
a) v bytě není zaveden plyn ani rozvod elektřiny na vaření (nájemné se sníží nejméně o 5%),
b) koupelna je vybavena základním vybavením pouze částečně, nebo je vybavena zařízením na ohřívání vody pouze na pevná paliva, nebo není-li takovým zařízením vybavena (3%),
c) koupelnový nebo sprchový kout je v obytné místnosti nebo kuchyni (5%),
d) u bytů I. a II. kategorie je základní příslušenství mimo byt (5%),
e) u bytů I. a II. kategorie je část základního příslušenství mimo byt (3%),
f) suterénní byt pod prvním nadzemním podlažím (10%),
g) u bytů v pátém a vyšším nadzemním podlaží v domech bez výtahu
- s ústředním vytápěním (5%),
- s vytápěním na pevná nebo kapalná paliva se zdrojem umístěným v bytě (10%),
h) u bytů, které mají obytné místnosti vyšší než 3,40 m (5%).

5. 5. 2. Úprava základního nájemného s ohledem na polohu domu v obci

Úprava nájemného podle polohy domu je svěřena do pravomoci obce. Obec může obecně závaznou vyhláškou, vydanou na základě zmocnění v § 4a zákona č. 135/1994 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon ČNR č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů, a mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, v částech obce nebo v jednotlivých domech vybraných pro jejich výhodnou nebo nevýhodnou polohu, zejména z hlediska dopravní dostupnosti, technické a občanské vybavenosti a životního prostředí základní nájemné:
a) zvýšit nejvíce o 20% nebo snížit nejvíce o 15 % v obcích s počtem obyvatel od 50 000, Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech,
b) zvýšit nejvíce o 10% nebo snížit nejvíce o 10% v obcích s počtem obyvatel od 1000 do 49 999,
c) zvýšit nejvíce o 10% na území národních parků a zón I. chráněných krajinných oblastí.

Obec může takto změnit nájemné nejdříve 90 dnů poté, kdy vhodným způsobem zveřejnila, ve kterých částech obce nebo ve kterých domech, a v jaké výši nájemné změní(101). Obec zasílá tuto obecně závaznou vyhlášku Ministerstvu financí na vědomí do 30 dnů od její účinnosti. Pronajímatelé nemusí nájemné na úroveň stanovenou rozhodnutím obce zvýšit, ale v případě jeho snížení jsou povinni je respektovat.

V. 5. 5. 3. Úprava nájemného za vybavení bytu

K základnímu nájemnému (počítáno v to i nájemné věcně usměrňované), upravenému podle kvality bytu, resp. polohy domu, se dále připočítává maximální měsíční nájemné za vybavení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele. Vyhláška č. 176/1993 Sb., v ustanovení § 10 odst. 1 stanoví způsob určení maximálního nájemného za vybavení bytu vyjmenovanými předměty (příloha č. 3 vyhlášky). Maximální nájemné za vybavení bytu se stanoví jako jedna dvanáctina částky vypočtené ročním procentem opotřebení z pořizovacích nákladů.(102) Pořizovací náklady tvoří cena vybavení, za kterou bylo zakoupeno. U předmětů, které byly dodány do bytu nájemce po 1. lednu 1994 se do nákladů také zahrnují účelně vynaložené náklady na dopravu a montáž v bytě, u předmětů pořízených na úvěr sjednaný po 30. červnu 1995 též úrok z úvěru, a po dohodě s nájemcem i případné další prokazatelné náklady.(103)

Roční procenta opotřebení a životnost jednotlivých předmětů vybavení bytu jsou stanoveny v bodě 3 přílohy vyhlášky takto:
- sporák, vařič 6,6% 15 let
- kuchyňská linka, vestavěná skříň,
zdroj tepla užívaný jednotlivým nájemcem bytu k vytápění 5% 20 let
- průtokový ohřívač vody, elektrický boiler 10% 10 let
- měřící a regulační zařízení pro tepelnou energii a vodu 12,5% 8 let

Výčet předmětů je taxativní a tudíž není možné rozšiřovat ho o další předměty vybavení bytu. Nic ovšem nebrání tomu, aby pronajímatel po dohodě s nájemcem vybavil byt dalšími předměty, které nejsou v příloze jmenovitě uvedeny a dohodou s nájemcem sjednal výši nájemného z těchto předmětů (bez ohledu na přílohu č. 3 vyhlášky).

Příklad výpočtu nájemného za vybavení bytu - elektrický boiler:
Elektrický boiler byl do bytu dodán v lednu 1996. Cena tohoto elektrického boileru včetně DPH je 15 000 Kč. Náklady na dopravu a montáž činí 2000 Kč. Celkové pořizovací náklady tedy jsou 17 000 Kč. Roční opotřebení elektrického boileru činí 10%.
Měsíční nájemné za elektrický boiler: 17 000 x 10/ 100 x 12 = 142Kč.
Životnost tohoto elektrického boileru je 10 let (do roku 2006).

V. 5. 5. 3. 1. Nájemné z předmětů, jejichž životnost již uplynula

Vyhláška č. 176/1993 Sb. počítá i s (v praxi velmi častým) případem, kdy by mělo být placeno nájemné z předmětů, jejichž životnost již uplynula nebo není známa pořizovací cena a datum jejich pořízení (§ 10 odst. 4).

V tomto případě se maximální výše nájemného stanoví měsíčními sazbami, které jsou uvedeny v bodě 4. Přílohy citované vyhlášky. Uvedená Příloha rozlišuje pouze dvě měsíční sazby, a to ve výši 10 Kč za sporák a kuchyňskou linku a ve výši 5 Kč za každou další věc.

Je důležité upozornit, že nájemce nemá po uplynutí doby životnosti vybavení nárok na výměnu konkrétního předmětu, rozhodujícím kritériem je vždy technický a funkční stav každého jednotlivého předmětu vybavení bytu. V praxi je situace taková, že v drtivé většině případů jednotlivé předměty vybavení bytu mají hodně po uplynutí doby životnosti a jejich technický a funkční stav je na samé hranici únosnosti, ale to je především důsledek let minulých, věnujících této problematice (modernizaci bytového vybavení) pozornost "velmi strohou".

Příklad výše nájemného z předmětu jehož životnost již uplynula:

Elektrický boiler, v bytě je instalován již více něž desítku let, neznáme jeho pořizovací cenu ani datum jeho pořízení. V tomto případě je výše maximálního měsíčního nájemného 5 Kč (elektrický boiler spadá podle uváděné Přílohy do ostatního vybavení).

V. 5. 6. Placení nájemného

Jednou ze základních povinností nájemce bytu plynoucí z nájemní smlouvy je povinnost platit pronajímateli nájemné. Tato povinnost vzniká nájemci dnem uzavření smlouvy. Výši nájemného z bytu upravuje (vyjma jmenovaných případů) výše zmiňovaná vyhláška č. 176/1993 Sb. Tato vyhláška rovněž upravuje termín placení nájemného (§ 13).

Vyhláška termín placení nájemného v první řadě ponechává na dohodě pronajímatele a nájemce. V případě, že taková dohoda nebyla uzavřena vyhláška stanoví termín pro placení nájemného, a to poslední den kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Společně s nájemným nájemce platí i zálohy za služby. Forma placení není předepsána, v současné době převažuje úhrada nájemného z bytů prostřednictvím sdruženého inkasa plateb obyvatelstva.

V. 5. 6. 1. Prodlení nájemce s placením nájemného

Obecně pro prodlení s plněním peněžitého dluhu platí ustanovení § 517 odst. 2 ObčZ, totiž že věřitel má právo požadovat od dlužníka vedle plnění i úroky z prodlení, není-li povinen platit poplatek z prodlení. Podle ustanovení § 697 ObčZ je nájemce povinen, pokud nezaplatil pronajímateli nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu do pěti dnů po její splatnosti, zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení.

Výše poplatku z prodlení je upravena nařízením vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků z prodlení a poplatku z prodlení podle občanského zákoníku. Podle ustanovení § 2 zmíněného předpisu činí výše poplatku z prodlení za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.

V. 5. 6. 2. Slevy z nájemného

Občanský zákoník v souvislosti s úpravou nájemného upravuje rovněž situace, za kterých má nájemce právo na poskytnutí slev z nájemného a z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Podle ustanovení § 698 odst. 1 ObčZ má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Užívání musí být zhoršeno podstatně či po delší dobu, toto je třeba posuzovat podle konkrétních podmínek každého jednotlivého případu.

Nájemci dále přísluší právo na přiměřenou slevu z nájemného za situace, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Stejné právo má nájemce tehdy, nebyla-li tato plnění pronajímatelem poskytována rádně a včas. Tato sleva má sankční povahu, jde o odpovědnost pronajímatele za porušení jeho povinnosti zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

V neposlední ředě přísluší nájemci právo na poskytnutí přiměřené slevy z nájemného v případě, kdy stavebními úpravami v domě se podstatně nebo po delší dobu zhorší podmínky užívání bytu nebo domu.

Právo na slevu z nájemného nebo z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu je třeba uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu (pořádková lhůta). Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad (prekluzivní lhůta).

V. 5. 7. Plnění poskytovaná s užíváním bytu

Nájemce je povinen vedle nájemného platit i úhradu za plnění, poskytované s užíváním bytu (služby). Ceny těchto služeb nejsou v nájemném zahrnuty. Vyhláška č. 176/1993 Sb. v ustanovení § 11 odst. 1 podává taxativní výčet těchto služeb. Podle tohoto ustanovení je tedy nájemce povinen platit ceny služeb:
- za ústřední (dálkové) vytápění a za dodávku teplé vody,
- za úklid společných prostor v domě,
- za užívání výtahu,
- za dodávku vody z vodovodů a vodáren, za odvádění odpadních vod kanalizacemi,
- za užívání domovní prádelny,
- za osvětlení společných prostor v domě,
- za kontrolu a čištění komínů,
- za odvoz popela a smetí,
- za odvoz splašků a čištění žump,
- za vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou,
- za další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne.

V. 5. 7. 1. Ceny za plnění poskytovaná s užíváním bytu

Ceny služeb se sjednávají podle zvláštních předpisů nebo rozhodnutím zvláštních orgánů (výměr MF). Není-li v těchto předpisech nebo rozhodnutích stanovena regulace sjednaných cen služeb a jde - li o služby, které neposkytuje sám pronajímatel, sjednávají se jejich ceny ve výši odpovídající cenám obvyklým v místě a čase plnění, které dodavatelé těchto služeb uplatňují vůči pronajímatelům. Poskytuje-li některé služby sám pronajímatel, sjednávají se jejich ceny jen do výše cen obvyklých v místě a čase plnění. Při sjednávání cen služeb je také třeba postupovat podle ustanovení § 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů (zamezení nepřiměřeného hospodářského prospěchu).

V. 5. 7. 2. Rozúčtování za jednotlivá plnění poskytovaná s užíváním bytu

Způsob rozúčtování cen služeb na jednotlivé nájemce stanoví buď zvláštní předpis nebo rozhodnutí cenového orgánu. Pokud není takto způsob rozúčtování stanoven, rozúčtují se ceny na základě dohody mezi pronajímatelem a všemi nájemci podle jimi dohodnutých kritérií. Nedojde-li k této dohodě rozúčtují se ceny za služby postupem stanoveným v ustanovení § 11 odst. 6 vyhlášky č. 176/1993 Sb.(104), a to způsobem:

Dodávka tepla a teplé užitkové vody - pravidla pro stanovení ceny této služby jsou obsažena ve vyhlášce Ministerstva průmyslu a obchodu č. 245/1995 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody včetně rozúčtování nákladů na objekty a mezi konečné spotřebitele, ve znění vyhlášky č. 85/1998 Sb. Vyhláška upravuje pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody a pravidla pro rozdělení nákladů, které se rozúčtovávají na objekty (většinou jednotlivé domy) a mezi konečné spotřebitele (nájemce, resp. vlastníky bytů a nebytových prostor), za teplo k vytápění a jinému užití a za dodávku teplé užitkové vody. V přílohách vyhlášky jsou uvedeny přípustné hodnoty měrných ukazatelů spotřeby tepla k vytápění po zajištění vnitřní teploty, přípustné hodnoty měrných ukazatelů spotřeby tepla potřebného k přípravě odebrané teplé užitkové vody, minimální účinnost výroby tepla apod.

V návaznosti na nový energetický zákon a zákon o hospodaření s energií budou také připraveny nové prováděcí vyhlášky k těmto zákonům. Problematika dosud upravená výše zmiňovanou vyhláškou, bude nově upravena třemi vyhláškami. Jedna z nich bude věnována pravidlům pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a přípravu teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele (nájemce, resp. vlastníky bytů a nebytových prostor). Kompetence k jejímu vydání přejde novými zákony z Ministerstva průmyslu a obchodu na Ministerstvo pro místní rozvoj.(105)

Úklid společných prostor v domě - způsob rozúčtování této služby není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si mohou nájemci s  pronajímatelem dohodnout (§ 11). Pokud k takové dohodě nedojde, provede pronajímatel rozúčtování podle počtů členů domácností zjištěného jako průměr za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. V Komentáři Ministerstva financí k předpisům o regulaci nájemného z bytů (publikován byl v Cenovém věstníku částka 10 z 1. června 1995) představuje cena za úklid společných prostor v domě úklid prováděný pronajímatelem včetně úklidu a vyklizení půdy a sklepa. Do ceny za úklid společných prostor v domě se zahrnují především mzdy včetně pojištění a náklady na úklidové prostředky.(106)

Užívání výtahu - stejně jako v předchozím případě - způsob rozúčtování této služby není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si jej mohou nájemci s pronajímatelem dohodnout (§ 11). Pokud k takové dohodě nedojde, provede pronajímatel rozúčtování podle počtů členů domácností zjištěného jako průměr za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. Podle ustanovení § 11 odst. 7 vyhlášky č. 176/1993 Sb. platí, že cenu za užívání výtahu platí ti nájemci, kteří výtah užívají, avšak vždy nájemci bytů od třetího nadzemního podlaží.(107) Do ceny za užívání výtahu se podle Komentáře k předpisům o regulaci nájemného zpravidla zahrnuje spotřeba elektrické energie, povinné revize výtahu a elektrických rozvodů sloužících pro výtah , náklady na výtahového technika a dozorce výtahu, čištění a mazání výtahu, výměna žárovek, běžné opravy a údržba, nátěry kabin a šachet, výměna rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří. Do těchto nákladů však nelze zahrnout např. výměny hnacího zařízení, lan či vodících lišt - to je záležitost majitele výtahu (lhostejno, zda je jím pronajímatel či třetí osoba).

Dodávka vody z veřejných vodovodů, odvádění odpadních vod veřejnými kanalizacemi - jedna ze dvou služeb (spolu za službu za dodávku tepla a teplé užitkové vody), pro kterou platí zvláštní předpis. Konkrétně je jím vyhláška bývalého Ministerstva lesního a vodního hospodářství č. 144/1978., o veřejných vodovodech a veřejných kanalizacích (v současnosti je tato problematika v kompetenci Ministerstva zemědělství). V souladu s touto vyhláškou je odběratel povinen platit dodavateli úplatu za  dodávání pitné nebo užitkové vody z veřejných vodovodů pro nemovitost k jakémukoliv účelu (vodné) a za odvádění, případně zneškodňování odpadních a srážkových vod veřejnou kanalizací (stočné). Ceny za dodávky vody přímým odběratelům a za odstraňování odpadních vod se určují podle rozhodnutí cenového orgánu, kterým je v roce 2000 Výměr Ministerstva financí č. 01/2000, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami (uveřejněn v Cenovém věstníku částka 15/1999). V něm je cena vodného a stočného zařazena mezi ceny věcně usměrňované (jsou stanoveny náklady, které je možno do ceny promítnout).

Kromě způsobu regulace cen vody stanoví Výměr Ministerstva financí č. 01/2000 i způsob výpočtu měsíčních záloh a způsob rozúčtování jednotlivým spotřebitelům. Způsob rozúčtování je podle Výměru především věcí dohody mezi vlastníkem objektu a nájemci bytů. Nedojde-li k dohodě, provede se rozúčtování podle počtu obyvatel bytu v závislosti na vybavení bytu. Toto vybavení se posoudí podle ročních směrných čísel spotřeby vody, která jsou uvedena v příloze k vyhlášce č. 177/1978 Sb. diferencovaně pro jednotlivé druhy spotřeby.

U bytů jsou na jednu osobu stanovena tato směrná čísla:
- v domech pouze s výtoky 16 m3
- v domech pouze s výtoky a společnými WC (pavlačový typ) 25 m3
- je -li v bytě výtok a WC (bez koupelny, sprchového nebo vanového koutu) 31 m3
- je-li v bytě výtok, WC a koupelna (sprchový nebo vanový kout) s kamny na pevná paliva 41 m3
- je-li v bytě výtok, WC a koupelna (sprchový nebo vanový kout) s průtokovým ohřívačem nebo elektrickým boilerem 46 m3
- je-li v bytě výtok, WC a koupelna (sprchový nebo vanový kout) s centrální přípravou teplé vody 56 m3

Užívání domovní prádelny, mandlovny a sušárny - způsob rozúčtování této služby není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si jej mohou nájemci s pronajímatelem dohodnout. Pokud k této dohodě nedojde provádí se rozúčtování podle ustanovení § 11 odst. 6 písm. a) vyhlášky č. 176/1993 Sb. buď sazbami za jednu hodinu provozu nebo za dohodnutou jednotku výkonu. Tato služba se účtuje pouze těm nájemcům, kteří prádelnu, mandlovnu a sušárnu a v nich umístěné předměty využívají.(108) Podle Komentáře Ministerstva financí k předpisům o regulaci nájemného je třeba sazby stanovit tak, aby byly uhrazeny celkové náklady, které je možno jednotlivým nájemcům rozúčtovat. Do této služby se zpravidla zahrnují náklady na spotřebu elektrického proudu, vody, případně plynu, náklady na revize elektroinstalací a elektrických zařízení a plynu, dále běžné opravy na pračkách, ždímačkách a mandlech, včetně nákladů na údržbu měřící a regulační techniky.

Osvětlení společných prostor v domě - způsob rozúčtování této služby rovněž není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si jej mohou nájemci s pronajímatelem dohodnout. Pokud k takové dohodě nedojde, pronajímatel provede rozúčtování podle počtu členů domácnosti zjištěného jako průměr za zúčtovací období, kterým je kalendářní rok. Podle Komentáře Ministerstva financí k předpisům o regulaci nájemného z bytů se do ceny za osvětlení společných prostor v domě zpravidla vedle fakturované spotřeby elektrické energie (včetně nájemného za elektroměry) zahrnují náklady na výměnu žárovek, vypínačů, spínačů, schodišťových automatů, jističů, výměnu osvětlovacích těles a dále opravy uvedených předmětů, opravy a výměny elektrických vrátných, elektrických zámků, zvonkových panelů, dobíjení akumulátorů a doplňování elektrolytu u nouzového osvětlení. Do ceny za osvětlení společných prostor v domě však nelze zahrnout náklady na případné zavedení jiného osvětlení.

Kontrola a čištění komínů - stejný případ jako předchozí, způsob rozúčtování této služby není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si jej mohou nájemci s pronajímatelem dohodnout. Pokud této dohody není, rozúčtování se provede podle počtu využívaných vyústění do komína (§ 11 odst.6 písm. b). Není přitom rozhodující pro jaký účel je vyústění do komína využíváno.(109)

Odvoz popela a smetí a odvoz splašků a čištění žump - opět způsob rozúčtování této služby není stanoven žádným zvláštním předpisem, proto si jej mohou nájemci s pronajímatelem dohodnout. Pokud se nedohodnou, je rozúčtování prováděno podle počtu členů domácnosti zjištěného jako průměr za zúčtovací období, jímž je kalendářní rok.

Vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou - opět chybí zvláštní předpis. V případě neexistence dohody pronajímatele s nájemci se cena této služby vyúčtuje za takto vybavený byt (§ 11 ods. 6 písm. c). Podle Komentáře k předpisům o regulaci nájemného se cena účtuje i nájemci, jež tvrdí, že nemá televizi (pochopitelně musí mít byt vybaven společnou anténou). Do ceny této služby se zpravidla zahrnují náklady spojené s výměnou jednotlivých částí antény, náklady na revize společné televizní a rozhlasové antény, náklady na běžné opravy a odpisy. Do vybavení bytu společnou anténou nelze přiřazovat přípojku kabelové televize, její (případná) instalace a způsob účtování je věcí každého jednotlivého nájemce a provozovatele kabelové televize.

Za člena domácnosti se pro účely rozúčtování cen služeb považují manžel (manželka), děti, vnuci, rodiče, prarodiče, sourozenci a zeť (snacha), kteří s nájemcem žijí ve společné domácnosti, a dále jiné osoby, které spolu s nájemcem byt nebo část bytu užívají po dobu nejméně tří měsíců v roce (§ 3 odst. 10). Užívání bytu nutno interpretovat jako skutečné faktické užívání bez ohledu na, zda jsou tyto osoby hlášeny v bytě k trvalému pobytu.(110)

Nájemce bytu je povinen oznámit pronajímateli (ohlašovací povinnost) skutečnosti rozhodné pro případnou změnu sjednaného nájemného a cen služeb do 30 dnů po jejich vzniku. Zároveň platí, že změní-li se skutečnosti rozhodné pro případnou změnu sjednaného nájemného a cen služeb, změní se jejich výše od prvého dne měsíce následujícího po změně těchto skutečností.

V. 5. 7. 3. Způsob stanovení výše záloh na ceny služeb. Placení záloh na služby.

Nájemce hradí měsíčně zálohy na ceny služeb. Pokud není způsob stanovení záloh na ceny služeb určen zvláštním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, může se o tomto pronajímatel s nájemcem dohodnout. Není-li takovéto dohody, účtuje pronajímatel nájemcům měsíční zálohy za jednotlivé druhy služeb jako měsíční podíl z předpokládané roční ceny (odvozené z cen uplynulého roku nebo posledního zúčtovacího období nebo z předpokládaných cen běžného roku).

V průběhu roku lze měsíční zálohy změnit (po předchozím oznámení nájemci) v míře odpovídající změně ceny služeb nebo na základě změny dané zvláštním předpisem, rozhodnutím cenového orgánu, změny počtu členů domácnosti nebo z dalších důvodů (změna rozsahu služeb).(111)

Skutečná výše cen a záloh za jednotlivé služby se zúčtuje vždy za kalendářní rok, nejpozději s vyúčtováním topného období, není-li dodáváno teplo ani teplá voda, pak do 31. srpna následujícího roku. Tento postup platí, není-li zvláštním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu stanoven jiný postup nebo pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. Pronajímatel je povinen na žádost nájemce doložit, že výše cen služeb, jejich rozúčtování na jednotlivé nájemce a jejich zúčtování odpovídá vyhlášce č. 176/1993 Sb.

Zálohy za služby se platí spolu s nájemným měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné , pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak. Následky prodlení nájemce jsou stejné jako u prodlení s placením nájemného.

Ustanovení o cenách služeb a jejich rozúčtování platí i pro vlastníky bytů, kteří v domě užívají služby společně s nájemci bytů.(112)

POZNÁMKY:

(82) Povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu má pochopitelně nájemce, nikoli např. osoby, jež jsou členy jeho domácnosti. Je-li byt ve společném nájmu (manželů), je tato povinnost společných nájemců (manželů) solidární.

(83) Tento odkaz na zvláštní právní předpis je vcelku pochopitelný, nájemné u bytů je úhrada, která se každoročně zvyšuje, způsob jejího výpočtu je poměrně obtížný a jistě by nebylo rozumné, tuto problematiku vtělit přímo do některého ustanovení občanského zákoníku.

(84) Což by ovšem bylo těžko pochopitelné a až na ojedinělé výjimky nájemci zřejmě platí maximální výši (regulovaného) nájemného.

(85) Výčet je samozřejmě taxativní, nelze ho rozšiřovat např. na bidet, vířivou vanu apod.

(86) Je možná zbytečné dodávat, že jde o místnost zvanou (tradičně) - kotelna.

(87) Vývoj maximální ceny základního měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu příslušné kategorie ve městě Plzni viz Příloha č. 1 této práce.

(88) Přirozeně na hodnotu menší či větší než 1,00. 

(89) Potřeba zdůraznit, že tato vyhláška byla (pokud tedy byla obecní radou schválena) zasílána Ministerstvu financí pouze z důvodu, aby ji ministerstvo vzalo na vědomí, nikoli aby ji snad dodatečně schvalovalo.

(90) Na druhou stranu je třeba přiznat, že výpočet maximálního nájemného je, resp. byl záležitostí příslušných specialistů, kterým by onen vzorec problémy činit neměl. Ovšem průměrný občan by na jeho základě konkrétní výši nájemného zřejmě těžko spočítal (i když to po něm samozřejmě nikdo nepožadoval).

(91) Srov. Výpočet maximálního základního nájemného pro město Plzeň, viz Příloha č.3. 

(92) Vyhláška města Plzně č. 3/99, o stanovení koeficientu růstu nájemného z bytů, stanovila Ki pro období od 1. července 1999 do 30. června 2000 na hodnotu 1,093 (viz Příloha č.2).

(93) Platí obdobně jako v pozn. 89. 

(94) Pro město Plzeň vyhláškou Rady města Plzně č. 3/2000 má koeficient Ki hodnotu 1,049 (viz Příloha č. 1).

(95) Srov. Hallerová, A.: Regulace nájemného z bytu, Právní rádce, 1995, č. 4, str. 47

(96) Požadavek, že takto stanovené nájemné nesmí být vyšší než dvojnásobek maximálního základního nájemného se jeví v porovnání s předchozím případem (max. trojnásobek základního nájemného) trochu zarážející, nutno ovšem mít na paměti, že v tomto případě se jedná o rekonstrukci nebo modernizaci bytu, který je vesměs staršího data vzniku a tudíž více či méně opotřebovaný, kdežto v prvním případě věcně usměrňovaného nájemného se jedná o relativně nové byty, opotřebení je tudíž mnohem menší, někdy zcela nepatrné.

(97) Pojem správa domu viz nařízení vlády č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů.

(98) Viz ustanovení § 9 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.

(99) Srov. Schödelbauerová, P., Nováková, H.: Bydlení v nájemní bytě, C.H.Beck, Praha, 2000, s. 53 an.

(100) Úprava nájemného může být provedena jeho snížením, to v případě úpravy nájemného s ohledem na kvalitu bytu, či zvýšením, nebo snížením v případě úpravy nájemného s ohledem na polohu domu v obci.

(101) Tuto úpravu nájemného nelze uplatnit plošně pro celé uzemí obce.

(102) Jedna dvanáctina je zvolena s ohledem na dvanáct měsíců v kalendářním roce.

(103) Kupř. náklady na opravu či modernizaci předmětu.

(104) To bývá v praxi nejčastější případ a je to postup zřejmě nejpraktičtější.

(105) Srov. Schödelbauerová, P., Nováková, H.: Bydlení v nájemní bytě, C.H.Beck, Praha 2000, str. 61

(106) Zcela jistě jsou myšleny běžné úklidové prostředky v přiměřeném množství.

(107) Bez ohledu na to zda výtah používají či nikoli. Skutečnost, zda nájemce (bydlící ve třetím a vyšším nadzemním podlaží) používá či nepoužívá výtah by bylo pochopitelně velmi problematické dokazovat, nehledě na fakt, že většina nájemníků by zcela jistě tvrdila (v "duchu současné doby"), že výtah nepoužívá.

(108) V praxi se užívání této služby prokazuje vesměs zápisem do uživatelských knih, umístěných v prádelně, mandlovně či sušárně. Samozřejmě je otázka druhá, zda-li konkrétní uživatel zápis skutečně provede.

(109) Zde je potřeba mít na paměti, že (převážně) ve starších bytech je poměrně velký počet vyústění do komína, aniž by tyto byly využívány. Je proto nutné započíst jenom skutečně využívaná vyústění (např. u karmy apod.).

(110) Viz. § 10 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel).

(111) Srov. Schödelbauerová, P., Nováková, H.: Bydlení v nájemní bytě, C.H.Beck, Praha, 2000, str. 59 an.

(112) Srov. zákon. Č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.