Jak již bylo uváděno, nájem bytu je občanskoprávní vztah, a jakožto jeden z druhů právních vztahů se vyznačuje souborem určitých práv a povinností vzniknuvší subjektům účastí na tomto právním vztahu.

Úprava práv a povinností z nájmu bytu v občanském zákoníku (§ 687 - 695 ObčZ) jakkoliv je v podstatě dostačující, není bohužel provedena příliš přehledně a systematicky, to bez debat. Tato ustanovení mají převážně kogentní povahu, to však neznamená, že by "role" nájemní smlouvy v této oblasti byla snad méně významná, neboť aplikace dané zákonné úpravy vždy dopadá na podmínky konkrétního nájemního vztahu, jež je konstituován a specifikován nájemní smlouvou.

Práva a  povinnosti upravené v u stanoveních § 687 - 695 ObčZ si navzájem korespondují, tzn. právu subjektu jednoho odpovídá povinnost subjektu druhého a naopak. Jak už to bývá, některá ustanovení upravující práva a povinnosti z nájmu bytu vznikají v každém nájemním vztahu, např. povinnost pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Některá ustanovení se ovšem v každém nájemní vztahu nemusí realizovat, kupř. právo nájemce na přiměřenou slevu z nájemného.

V. 4. 1. Práva a povinnosti pronajímatele

V. 4. 1. 1. Povinnost předat byt (odevzdávací povinnost)

Podle ustanovení § 687 ObčZ je pronajímatel povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání. To znamená, že pronajímatel musí nájemci odevzdat celý byt se vším příslušenstvím a vybavením. Prakticky to tedy bude pro pronajímatele znamenat uvést byt do řádného stavu a odstranit všechny závady a nedostatky v bytě, které brání smluvenému nebo obvyklému užívání, resp. toto užívání omezují. Pokud by v bytě z jakéhokoli důvodu chybělo nějaké zařízení nebo vybavení, je pronajímatel povinen ho dodat (např. chybějící kamna, vypínače, kliky, kohoutky apod.). (65)

Stav bytu a jeho základního příslušenství by měl odpovídat zařazení do příslušné kategorie podle vyhlášky č. 176/1993 Sb. (viz dále). Podle této vyhlášky je sice dán rozsah základního příslušenství bytu, ale rozsah ostatního zařízení a vybavení tato vyhláška neurčuje.(66) Rozsah vybavení jednotlivých bytů je proto v praxi určen rozsahem vybavení bytu, které v něm bylo při uzavření nájemní smlouvy. Pokud nedojde k jiné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem bytu, je povinností pronajímatele v průběhu užívání bytu jednotlivé nefunkční předměty postupně nahrazovat na své náklady předměty novými - zpravidla ve standardním provedení a kvalitě. (67)

V. 4. 1. 2. Udržovací povinnost

Na odevzdávací povinnost pronajímatele navazuje jeho povinnost zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (§ 687 odst. 1 ObčZ). V podstatě se jedná o povinnost pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání, provádět řádnou údržbu domu a jeho zařízení a řádně poskytovat plnění spojená s užíváním bytu a domu.

V této souvislosti je důležité rozlišovat mezi údržbou domu a údržbou bytu. Údržba domu, včetně jeho společných prostor a zařízení, jimiž se rozumí společné části domu a společné prostory a zařízení domu, jenž nebyly přenechány smlouvou nikomu k výlučnému užívání, je povinností pronajímatele. Na nákladech, které jsou spojeny a těmito pracemi nejsou nájemci povinni se nikterak podílet (pokud není v nájemní smlouvě domluveno jinak).

V. 4. 1. 2. 1. Důsledky nesplnění udržovací povinnosti

Podle ustanovení § 691 ObčZ platí, že nesplní li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce bytu právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu nákladů musí být u pronajímatele uplatněno bez zbytečného odkladu, nejpozději však do šesti měsíců od odstranění závad.

Nájemce tedy může odstranit závady v bytě sám, ale až po upozornění pronajímatele na tyto závady. Pro toto upozornění není zákoníkem předepsána žádná forma, musí z něho však být patrná jeho notifikační funkce. Nájemce je oprávněn (na rozdíl od pronajímatele) odstranit závadu pouze v nezbytné míře. Tímto ustanovením zákonodárce směřuje zřejmě proti nadbytečnému a nákladnějšímu postupu a výsledku při odstraňování závady, které by šly na úkor pronajímatele. Šestiměsíční lhůta na uplatnění náhrady nákladů je lhůtou prekluzivní, nedojde-li k zániku práva běží samozřejmě promlčecí doba podle ustanovení § 102 ObčZ.

Domáhat se odstranění závady pronajímatelem lze pochopitelně i soudní cestou. To bude přicházet v úvahu zejména tehdy, nemá-li nájemce možnost sám zajistit odstranění závady (např. zatékání do bytu vadnou střechou). Samozřejmě, že právo na náhradu škody tímto není dotčeno.

Nájemce se může domáhat pouze účelně vynaložených nákladů, tzn. že je třeba vycházet z místních podmínek, okolností daného případu a možností získat tzv. standardní materiál.

V. 4. 1. 3. Provádění stavebních úprav bytu nebo jiných podstatných změn v  bytě pronajímatelem

Občanský zákoník opravňuje pronajímatele k provádění stavebních úprav bytu a jiných podstatných změn v bytě pouze se souhlasem nájemce. Nájemce může tento souhlas odepřít jen z vážných důvodů. Nájemce je povinen umožnit provedení takových úprav, které provádí pronajímatel na příkaz příslušného orgánu státní správy. V opačném případě nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla (§ 695 ObčZ).

Oprávněnost nájemcových vážných důvodů třeba posuzovat podle konkrétní situace, s přihlédnutím ke skutečnosti, že je to pronajímatel, kdo je vlastníkem pronajaté věci a umožnit mu příslušným způsobem disponovat se svým majetkem.

Pojem stavební úpravy se posuzuje podle zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Nájemce má v tomto případě zákonnou povinnost umožnit provedení takových úprav, které jsou provedeny na příkaz orgánu státní správy, což je místně příslušný stavební úřad. Tuto jeho povinnost na nájemci vynucuje zásadně pronajímatel.

V. 4. 2. Práva a povinnosti nájemce

V. 4. 2. 1. Právo užívat byt a společné prostory a zařízení domu

Již ze samé podstaty nájmu plyne skutečnost, že základním právem nájemce je jeho právo užívat byt. Jedná se zároveň i o nájemcovu povinnost byt užívat, neboť podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) ObčZ platí, že neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas, má pronajímatel právo vypovědět nájem bytu.

Kromě práva užívat byt přísluší nájemci právo užívat společné prostory a zařízení domu. Pojem společné prostory domu není v žádném právním předpise vymezen, ovšem praxe se na jeho výkladu celkem bez problémů shodla a při jeho definici lze vyjít z příkladmého výčtu těchto prostor v ustanovení § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb. Tímto předpisem jsou za společné prostory domu považovány vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, společné půdní a sklepní prostory, výtahy, apod. Pochopitelně, že pod společné prostory budou patřit i další prostory v domě, v nájemní smlouvě takto určené a užívané.

Za společná zařízení domu lze považovat např. ústřední topení, kanalizaci, vodovod, společné rozvody elektřiny a plynu, společné televizní antény, apod.

V. 4. 2. 2. Právo požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno

Zákoník opravňuje nájemce k požívání plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno. Tato plnění (označována jako služby) a jejich výčet najdeme ve vyhlášce č. 176/1993 Sb. Za služby jsou tímto předpisem považovány: ústřední (dálkové) vytápění a za dodávka teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávka vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrola a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump a vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou, popřípadě další služby, na nichž se pronajímatel s nájemcem dohodne.

Konkrétní rozsah poskytovaných služeb závisí na vybavení bytu potažmo domu. Je důležité připomenou, že mezi výše uváděná plnění poskytované pronajímatelem nepatří dodávka plynu a elektrické energie, kterou si nájemce sjednává s příslušným dodavatelem sám.

Právo požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno jakož i právo užívat byt, společné prostory a zařízení domu přísluší kromě nájemce i osobám, kteří s ním žijí ve společné domácnosti.

Pojem domácnost je definován v ustanovení § 115 ObčZ. Podle tohoto ustanovení domácnost tvoří fyzické osoby, které spolu žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Osoba žijící s nájemcem ve společné domácnosti tedy nemusí být osoba blízká (§ 117 ObčZ), musí však s nájemcem žít a společně uhrazovat náklady na své potřeby.

Přijmout příslušníka společné domácnosti do bytu je právem nájemce, ke kterému nepotřebuje souhlas pronajímatele. Tímto přijetím ovšem pochopitelně nesmí dojít k zasahování do práv a oprávněných zájmů druhých a výkon tohoto práva nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Příslušníci domácnosti mají k bytu právo odvozené od práva nájemce s tím, že nájemce odpovídá za jejich chování. Tyto osoby tak nejsou v přímém právním vztahu k pronajímateli, ale podílejí se pouze na realizaci užívacího páva nájemce. Nájemce má právo odvolat souhlas s bydlením těchto osob, které jsou poté povinny byt vyklidit. Z výše uvedeného vyplývá, že se zánikem práva nájemce byt užívat zaniká rovněž právní důvod bydlení příslušníků domácnosti, vyjma případu, kdy jsou splněny podmínky uvedené v ustanovení § 706 a násl. ObčZ.

V. 4. 2. 3. Povinnost řádně užívat byt a společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno

V předchozích odstavcích bylo upraveno právo užívat byt a požívat plnění s užíváním bytu spojená. Zákon vyžaduje, resp. ukládá nájemci povinnost provádět toto užívání řádně, jakož i řádně požívat plnění, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu (§ 689 ObčZ). Při výkonu práva užívat byt, společné prostory a zařízení domu je nájemce povinen dbát na to, aby v domě bylo vytvořeno takové prostředí, které zaručí výkon práv ostatních nájemců (§ 690 ObčZ). (68)

Výklad pojmu řádné užívání nečiní potíže, jde o takové užívání bytu, jeho vybavení a společných prostor i zařízení domu, které je v souladu s jejich určením, šetrně a s náležitou péčí. Nájemce je povinen dbát příslušných norem a pokynů pro způsob užívání jednotlivých předmětů tvořících vybavení bytu a zařízení domu, pokud jsou obecně známé nebo pokud s nimi byl seznámen pronajímatelem.

Pokud nájemce poruší tuto povinnost, může to být důvodem k výpovědi nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. c) nebo d) ObčZ.

V. 4. 2. 4. Povinnost umožnit kontrolu užívání bytu

Tato povinnost vyplývá z obecného ustanovení o nájmu (§ 665 odst. 1). Podle tohoto ustanovení je pronajímatel oprávněn požadovat přístup do bytu nájemce za účelem kontroly, zda nájemce užívá byt řádným způsobem. Výkonem tohoto práva nesmí být nájemce nepřiměřeně obtěžován, jednání nájemce rovněž nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Vždy je zapotřebí, aby pronajímatel v dostatečném předstihu nájemce upozornil, že hodlá provést kontrolu užívání bytu a aby kontrola, resp. provádění nepřiměřeně časté kontroly nemělo šikanózní charakter.

V. 4. 2. 5. Oznamovací povinnost a umožnění provedení oprav

V souvislosti s touto povinností nájemce je potřeba objasnit problematiku oprav v bytě.

V. 4. 2. 5. 1. Opravy v bytě

Podle ustanovení § 687 odst. 2 platí, že nestanoví-li nájemní smlouva jinak, drobné opravy v bytě související s jeho užíváním hradí nájemce.

Zmiňované ustanovení tedy dává přednost dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Pokud k této dohodě nedojde, hradí nájemce bytu drobné opravy.

Pojem drobných oprav však občanský zákoník nedefinuje, ale odkazuje na zvláštní předpis. Tím je s účinností od 13. listopadu 1995 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku. Toto nařízení vlády vymezuje pojem drobných oprav věcně (§ 5 odst. 2 až 4) a finančním limitem (§ 5 odst. 5).

V. 4. 2. 5. 1. 1. Opravy, které hradí nájemce bytu

Jak tedy bylo uvedeno výše, nestanoví - li nájemní smlouva něco jiného, nájemce hradí jen drobné opravy v bytě.

Za drobné opravy se (podle § 5 odst. 1 citovaného nařízení vlády) považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a  výměny prahů a lišt (nájemce bytu hradí všechny opravy vrchních částí podlah bez ohledu na druh provedení podlah),
b) opravy jednotlivých částí oken a  dveří a  jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií (např. zasklení okna, tmelení oken, opravy a výměny kliky, obložení okenních parapetů apod.),
c) výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků,
d) výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt (hlavní uzávěr plynu pro byt není součástí bytu a nepatří k jeho vybavení, ani když je umístěn v bytě),
e) opravy uzavíracích armatur na  rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy měřičů tepla a teplé vody.

Výše uvedené opravy a výměny se považují za drobné opravy bez ohledu na výši finančního nákladu. Výčet skupin oprav a výměn je taxativní, nelze jej tudíž rozšiřovat o jiné zařízení.

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsávačů par, digestoří, mísících baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení, nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění (§ 5 odst. 3).

Opravy vyjmenovaných předmětů vnitřního vybavení bytu hradí nájemce bytu bez ohledu na výši nákladů. Stejně jako v prvním případě je výčet taxativní a nelze jej tudíž rozšiřovat na jiné předměty.

Pokud jde o opravu předmětu výše neuvedeného (kupř. obklady stěn, ústřední vytápění), považuje se za drobnou opravu pouze v případě, že náklady na ni vynaložené nepřekročí finanční limit 300 Kč (§ 5 odst. 5).

Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v ustanovení § 5 odst. 3 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Uvedené nařízení ovšem blíže nevymezuje, co se rozumí pojmem "drobná součást". V podstatě by to ani nebylo možné, neboť většina předmětů vybavení bytu má pochopitelně značné množství součástí, jejichž počet je závislý na druhu a provedení předmětu.

Pojem drobné součásti předmětů vybavení bytu je proto nutné posuzovat u každého jednotlivého předmětu zvlášť s tím, že za drobné součásti nelze považovat součásti podstatné, jako je kupř. výměna desky a dřezu u kuchyňské linky či výměna topného tělesa karmy. Za výměnu drobných součástí předmětů bytu se považují např. výměna topných spirál v troubě, výměna hořáků, výměna plátů, ploten, roštu, výměna termočlánku plynového průtokového ohřívače apod. (69)

V. 4. 2. 5. 1. 2. Opravy, které hradí pronajímatel

Z výkladu ustanovení § 687 odst. 2 ObčZ, jakož i z ustanovení § 5 nařízení vlády č. 258/1995 Sb., lze snadno odvodit, že pronajímatel hradí veškeré opravy (výměny součástí) v bytě, jenž nemají charakter drobných oprav, resp. pronajímatel hradí větší opravy v bytě, jenž nelze podřadit pod některou opravu (výměnu součástí předmětu) uvedenou v předešlých odstavcích.

Z obrovského výčtu možných oprav (výměn součástí), jež bude hradit pronajímatel možno uvést např. opravu elektroinstalace (pokud nebyla poškozena nájemcem bytu), výměnu pečící trouby, výměnu pláště karmy, výměny vrchního krytu boileru, výměna ohřívacího tělesa etážového topení atd.(70)

Pokud se tedy vrátíme k povinnosti nájemce uvedené touto kapitolou (V. 4. 2. 5. oznamovací povinnost a umožnění provedení oprav), potom na základě ustanovení § 692 odst. 1 ObčZ má nájemce povinnost oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu těch oprav v bytě, které hradí pronajímatel, a umožnit jejich provedení. V opačném případě odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. (71)

Této nájemcově povinnosti odpovídá povinnost pronajímatele oznámit předem nájemci termín provedení opravy, aby nájemce mohl zajistit zpřístupnění bytu. Samozřejmě až na výjimku, kdy je závada havarijního charakteru a hrozí nebezpečí z prodlení. Tehdy je nájemce povinen zpřístupnit byt v nejbližší možné době, nezávisle na tom, zda osobně či prostřednictvím jiných osob.

Lhůta "bez zbytečného odkladu" je lhůta pořádková, její trvání nutno posuzovat podle okolností každého jednotlivého případu.

V. 4. 2. 6. Povinnost provádět běžné udržovací práce související s  užíváním bytu a drobné opravy bytu

Tato povinnost vyplývá z ustanovení § 692 odst. 2, podle něhož je nájemce povinen včas provádět drobné opravy a běžnou údržbu bytu. Pokud tak nájemce nečiní má pronajímatel právo učinit tak sám, po předchozím upozornění nájemce, svým nákladem, za který může od nájemce požadovat náhradu.

Zákon pro upozornění pronajímatele nepředepisuje žádnou formu, bude tedy stačit upozornění ústní, musí však z něho nepochybně vyplývat pronajímatelův úmysl, tedy požadavek provedení drobných oprav či běžné údržby bytu nájemcem.(72)

Splnění povinnosti běžné údržby a provedení drobných oprav může pronajímatel také vymáhat soudní cestou.

V souvislosti s touto povinností nutno blíže vymezit pojem náklady na běžnou údržbu bytu.

V. 4. 2. 6. 1. Náklady na běžnou údržbu bytu

Občanský zákoník (§ 687 odst. 2) stanovuje nájemci povinnost hradit náklady spojené s běžnou údržbou za předpokladu, že nájemní smlouva nestanoví jinak. Zároveň zmiňované ustanovení odkazuje úpravu nákladů spojených z běžnou údržbou bytu zvláštnímu předpisu.

Tímto zvláštním předpisem je již několikráte zmiňované nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Toto nařízení upravuje náklady spojené s běžnou údržbou bytu v ustanovení § 6, kde se za tyto náklady považují náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v ustanovení § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.

Uvedený výčet je příkladmý, může být tedy rozšířen na další náklady ovšem jen na náklady za takové práce, které jsou spojené s udržováním a čištěním bytu, včetně jeho vybavení (jde např. o deratizaci, desinfekci, desinsekci bytu, drátkování, broušení a lakování dřevěných podlah v bytě apod.)

V. 4. 2. 7. Povinnost umožnit instalaci a údržbu měřidel a přístup k technickým zařízením v bytě

Další z nájemcových povinností vyplývajících z nájemního právního vztahu k bytu je jeho povinnost umožnit pronajímateli (po předchozí písemné výzvě) nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli (§ 692 odst. 3 ObčZ)

Zákoník poněkud neústrojně řadí do ustanovení týkající se problematiky oprav bytu a jeho běžné údržby (§ 692 ObčZ) také citovanou nájemcovu povinnost. Tento odstavec byl do tohoto ustanovení vtělen novelou č. 267/1994 Sb. a ačkoli se jedná o úpravu velice důležitou, její místo mělo být zřejmě v ustanovením jiném, osobně bych pro ni koncipoval ustanovení samostatné.(73)

Tuto zákonnou úpravu si "vyžádala" praxe, kdy v devadesátých letech v drtivé většině případů dochází v bytech k instalaci výše uváděných zařízeních a již nebylo únosné ponechávat tyto záležitosti jen na dohodě pronajímatele a nájemce. Nutno dodat, že tato zařízení jsou ku prospěchu obou účastníků nájemního vztahu. Instalaci i následný odpočet většinou provádí pověřená osoba, resp. zaměstnanec příslušné specializované firmy, pochopitelně po předchozí písemné výzvě, ať už doručené každému jednotlivému nájemci zvlášť, či jejímu zveřejnění na určeném, obvyklém místě v domě (např. nástěnka na centrální chodbě). Nedodržením této povinnosti se nájemce vystavuje případné odpovědnosti za škodu, která by pronajímateli vznikla (§ 420 a násl. ObčZ).

V. 4. 2. 8. Odpovědnost nájemce za závady a poškození domu

Obdobně jako má nájemce povinnost (v určitých případech) odstranit závady a poškození bytu, stejně tak musí podle zákona odstranit závady a poškození domu, které způsobil v domě sám, nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.

Bylo by nespravedlivé a zcela proti logice věci, pokud by se výše zmíněná odpovědnost nájemce vztahovala pouze na byt samý, nikoli na dům. Stejně tak je pochopitelné, že odpovědnost nájemce se vztahuje i na osoby, které s ním bydlí. Logickým výkladem dojdeme k závěru, že nájemce neodpovídá za  závady a poškození, které zavinily osoby, které byly u nájemce na návštěvě či u něho byly z jiného důvodu. Tyto osoby odpovídají přímo pronajímateli, což pro něho samozřejmě není příliš výhodné, na druhou stranu těžko si představit rozšíření odpovědnosti nájemce i na tyto osoby.

V. 4. 2. 9. Stavební úpravy prováděné nájemcem

Zákoník striktně zakazuje nájemci provádět jakékoliv stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě, že nájemce tuto svoji povinnost poruší, je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.

Pojem stavební úprava je nutno posuzovat podle zákona č. 50/1976 Sb. Souhlas pronajímatele je nutný i v případě, že nájemce provádí stavební úpravy na svůj náklad.(74) Pod stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě možno podřadit např. zazdívání oken či dveří, výstavba či zbourání příček, vysekávání otvorů do nosných stěn, zřizování společné rozhlasové antény (rozvody v bytě) apod.

Pokud pronajímatel nedal souhlas k provedení stavební úpravy nájemcem, je oprávněn požadovat po nájemci bezodkladné odstranění provedených úprav a změn, v případě, že mu v důsledku těchto změn a úprav hrozí značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy podle ustanovení § 667 odst. 2 ObčZ. Pronajímatel rovněž může v tomto případě vypovědět nájem bytu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ a pochopitelně uplatňovat nároky z odpovědnosti za způsobenou škodu podle ustanovení § 420 a násl. ObčZ.

Pokud se pronajímatel s nájemcem dohodne na stavebních úpravách bytu, je vhodné tuto dohodu uzavřít písemně, s ohledem na majetkoprávní vypořádání v případě, že nájemce později byt opustí. Za situace, kdy tato smlouva chybí, je potřeba postupovat podle ustanovení § 667 ObčZ, podle něhož má nájemce právo požadovat úhradu nákladů v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Jinak může nájemce požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci, samozřejmě až po skončení nájmu. (75)

V. 4. 2. 10. Povinnost odevzdat byt po skončení nájmu pronajímateli nebo jím pověřené osobě

Tato nájemcova povinnost vyplývá z obecného ustanovení o nájemní smlouvě (§ 682 ObčZ). Byt, který se odevzdává, musí být pochopitelně vyklizený a ve stavu, v jakém jej nájemce převzal s přihlédnutím k jeho obvyklému opotřebení. V době odevzdání bytu musí být provedeny drobné opravy, jejichž potřeba vznikla v průběhu užívání bytu a je tudíž povinností nájemce opravy provést. V opačném případě je nájemce povinen nahradit dodatečně náklady, které pronajímatel na tyto opravy vynaložil.(76)

V. 4. 2. 11. Oprávnění nájemce uzavřít dohodu o výměně bytu(77)

Občanský zákoník opravňuje nájemce bytu uzavřít s nájemcem jiného bytu dohodu o výměně bytu, za podmínek upravených v ustanovení § 715 - 716. 

Ve smyslu citovaných ustanovení se tedy nájemci mohou, se souhlasem pronajímatele, dohodnout na výměně bytu. Tato výměna samozřejmě mj. předpokládá existenci platně uzavřených nájemních smluv. Platnou dohodu o výměně bytu nemůže uzavřít osoba, jíž nájemní poměr ke směnovanému bytu již skončil, a která byt užívá na základě práva vyplývajícího z ustanovení § 712a ObčZ. Totéž platí i pro osoby uvedené v ustanovení § 713 ObčZ, které užívají, do doby než jim bude zajištěna bytová náhrada, byt služební, byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení.(78)

Subjekty dohody jsou nájemci směnovaných bytů, resp. společní nájemci (oba manželé).

Souhlas pronajímatele s dohodou o výměně bytu musí mít písemnou formu. V opačném případě je dohoda absolutně neplatná. Zákon připouští možnost nahradit projev vůle pronajímatele soudním rozhodnutím, to v případě, kdy pronajímatel odepírá souhlas s dohodou bez vážných důvodů.(79)

Od okamžiku kdy je dohoda perfektní začíná běžet tříměsíční lhůta k uplatnění práva na její splnění ve smyslu § 716 odst. 1 ObčZ. Jde o lhůtu prekluzivní, působící jak zánik práva domáhat se splnění dohody u soudu, tak i práv a povinností z dohody vyplývajících.

Platně uzavřená dohoda o výměně bytu nepůsobí sama o sobě zánik původních a vznik nových nájemních vztahů k vyměňovaným bytům. Předpokladem vzniku nových nájemních vztahů ke směnovaným bytům je totiž (vedle realizace dohody) uzavření nové nájemní smlouvy s příslušným pronajímatelem.(80)

V ustanovení § 716 odst. 2 ObčZ je zvláště upraveno odstoupení od dohody o výměně bytu. To v případech, kdyby nastaly dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že by nebylo možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat.(81) Toto právo na odstoupení od dohody musí být uplatněno u dalšího účastníka dohody bez zbytečného odkladu, nejpozději však do její realizace. Zákon výslovně stanoví, že povinnost k náhradě škody tímto není dotčena (§ 716 odst. 2 ObčZ).