VIII. 1.  Prameny právní úpravy nájmu a podnájmu nebytových prostor

Právní úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je provedena poněkud atypickým způsobem. Bylo by logické a samozřejmé, aby problematika nájmu nebytových prostor byla cele obsažena v občanském zákoníku, kam nepochybně patří. Ovšem v občanském zákoníku najdeme v ustanovení § 720 pouze odkazující normu, totiž že "nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem." Tímto zvláštním zákonem je zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Jde o vztah obecného a speciálního předpisu.

Tato zvláštnost, kdy občanský zákoník odkazuje úpravu nájmu nebytových prostor speciálnímu zákonu má základ v objektivních příčinách, kdy byl v roce 1990 přijat speciální zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor, jakožto právní předpis naléhavě žádaný praxí a institut nájmu nebytových prostor byl vtělen do občanského zákoníku až o rok později, novelou č. 509/1991 Sb. Tato novela zvolila popsané řešení, kdy daná problematika není obsažena přímo v občanském zákoníku, ale v zákoně speciálním.

VIII. 2. Vymezení pojmu nebytový prostor

Zásadní otázka nájmu nebytových prostor je jejich vymezení, které činí zákon č. 116/1990 Sb. v ustanovení § 1 pod záhlavím úvodní ustanovení. Zde jsou nebytové prostory vymezeny jak pozitivně, tak i negativně.(199)

V prvém případě jsou za nebytové prostory zákonem považovány místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení, anebo byty, u nichž byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům.

Podle negativního vymezení nebytových prostor se za tyto nepovažuje příslušenství bytu ani společné prostory domu.(200)

VIII. 3. Vznik nájmu nebytových prostor

Uzavřením smlouvy vzniká nájemní právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Nájemní smlouva musí být, pod sankcí neplatnosti, vždy písemná. V zákoně č. 116/1990 Sb. (§ 3 odst. 3) jsou uvedeny další, obligatorní náležitosti nájemní smlouvy. Jsou to:
- předmět nájmu,
- účel nájmu,
- výši, splatnost a způsob platby nájemného,(201)
- dobu, na kterou se nájem uzavírá (nejde-li o nájem na dobu neurčitou).

Pokud nájemní smlouva neobsahuje tyto náležitosti je ze zákona neplatná.

Podle ustanovení § 3 odst. 2 citovaného zákona se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny, a to tak, aby vyhovovaly požadavkům zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona, ve znění pozdějších předpisů. Podle dřívějšího znění tohoto odstavce bylo možné místnosti určené k provozování obchodu a služeb provozovat jen po předchozím souhlasu obecního úřadu. Pokud obecní úřad do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodl, mělo se za to, že souhlas byl udělen. Toto ustanovení bylo novelou, vyhlášenou zákonem č. 302/1999 Sb., který nabyl účinnosti dne 3. prosince 1999, zrušeno. Je potřeba dodat, že zrušení tohoto problematického ustanovení bylo zcela správné, šlo v podstatě o ustanovení poplatné době před listopadem 89.(202)

VIII. 4. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

Co se týče práv a povinností subjektů nájemního vztahu zákon tuto problematiku upravuje pouze v základních mezích, je proto důležité tato práva a povinnosti blíže a šířeji specifikovat v nájemní smlouvě (samozřejmě nikoliv proti zákonu).

Pronajímatel je (není-li ujednáno jinak) povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat a zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno.

Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě.(203) Nájemce povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním.

Podle ustanovení § 5 odst. 4 citovaného zákona má nájemce stanovenou informační povinnost, kdy je tento povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných oprav, jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.

VIII. 5. Nájemné

Zákon č. 116/1990 Sb. velmi diskutabilně upřednostňuje, při stanovení výše nájemného nebo úhrady za podnájem, obecně závazný právní předpis před dohodou. Podle ustanovení § 7 citovaného zákona platí, že není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena obecně závazným právním předpisem, stanoví se dohodou. V tomto ustanovení jsou opět zřetelně promítnuty rysy nedemokratického soukromého práva, jež u nás platilo před rokem 1990. Na druhou stranu je důležité připomenout, že část tohoto ustanovení už de facto nelze použít, neboť oním obecně závazným právním předpisem byla vyhláška č. 585/1990 Sb., o cenové regulaci nájemného z nebytových prostor, ve znění vyhlášky č. 168/1994 Sb., která byla vydána na základě zmocnění v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Tato vyhláška ovšem byla s účinností od 1. 10. 1995 zrušena bez náhrady vyhláškou č. 187/1995 Sb. Rozpaky nad zněním tohoto ustanovení však přetrvávají.

Jak tedy vyplývá z výše uváděného, do 1. 10. 1995 musela být výše nájemného (až na výjimky pro všechny fyzické a právnické osoby) v souladu s výše citovanou vyhláškou, která stanovovala maximální ceny za 1 m2/rok a sazby byly hierarchizovány podle určení pronajímaných místností.

V současné době neexistuje (zcela správně) žádný obecně závazný právní předpis, který by závazně reguloval cenu nájemného. Výše nájemného je stanovena pouze na základě dohody pronajímatele a nájemce a tato výše je zpravidla odvislá od nabídky a poptávky.(204)

Zákon výslovně stanoví případ, kdy má nájemce právo na poměrnou slevu z nájemného (§ 8). Toto oprávnění přísluší nájemci tehdy, kdy tento může užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajímatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené citovaným zákonem.

VIII. 6. Podnájem nebytových prostor

Zákon opravňuje nájemce k přenechání nebytového prostoru nebo jeho části na dobu určitou do podnájmu třetí osobě, ovšem pouze se souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce přenechá nebytový prostor do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, je tento oprávněn smlouvu vypovědět na základě ustanovení § 9 odst. 2 písm. g).

Vždy platí, že podnájemní právní vztah zaniká nejpozději zánikem nájemního právního vztahu.

VIII. 7. Skončení nájmu nebytových prostor

Nájem nebytových prostor zaniká jedním z těchto důvodů:

- uplynutím sjednané doby
To v případě, že nájem byl sjednán na dobu určitou (§ 9 odst. 1).
- výpovědí

U nájmu uzavřeného na dobu určitou jsou zákonem č. 116/1990 Sb. stanoveny výpovědní důvody samostatně pro pronajímatele (§ 9 odst. 2) a pro nájemce (§ 9 odst. 3). Jedná se o kogentní úpravu.

Pronajímatel může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby, jestliže:

a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou,

b) nájemce je více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem,

c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajímateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas,

d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek,

e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit,

f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru,

g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele,

h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů,

i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů.

Nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže:

a) ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal,

b) nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání,

c) pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z ustanovení § 5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.

Výpovědní lhůta je tříměsíční a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně. Smluvní strany si však mohou sjednat i jinou délku výpovědní lhůty.

Je-li nájem sjednán na dobu neurčitou, jsou nájemce i pronajímatel oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.

- zánik předmětu nájmu
Nájem nebytových prostor může rovněž skončit zánikem předmětu nájmu, tedy zánikem nebytových prostor. Smluvní strany se však o tomto mohou dohodnout odchylně.

- smrtí nájemce
Nájem zaniká smrtí nájemce, to ovšem pouze za předpokladu, že dědici po zůstaviteli, který byl nájemcem, do 30 dnů od jeho smrti neoznámí pronajímateli, že pokračují v nájmu.(205)

- zánikem právnické osoby, je-li nájemcem
Zánikem právnické osoby (nájemcem) zaniká nájem vždy, vyjma případu, že se smluvní strany dohodnou jinak.

- jinými způsoby

Nájem může přirozeně zaniknout i jinými způsoby, než těmi, jež jsou výslovně upraveny zákonem č. 116/1990 Sb. Další - obecné - způsoby zániku nájmu jsou upraveny v občanském zákoníku. Jde např. o zánik nájmu splynutím (§ 584 a násl. ObčZ), dohodou (§ 570 a násl. ObčZ) aj.

V případě ukončení nájmu je nájemce povinen, nebylo-li dohodnuto jinak - vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Nevyklidí-li nájemce nebytový prostor dobrovolně v přiměřené lhůtě, může pronajímatel podat žalobu na vyklizení (viz kap. V. 9. 5. 4.).

POZNÁMKY:

(199) Srov. např. Frumar, A.: Nájem a podnájem nebytových prostor, Právní rádce, 1998, č. 10, str. 36 an.

(200)Je to celkem pochopitelné, neboť příslušenství bytu ani společné prostory domu nejsou samostatným předmětem občanskoprávních vztahů.

(201) K tomuto např. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 29. 5. 1996, sp. zn. 11 Cmo 29/96, uveřejněný v Právních rozhledech, 1996, č. 10, str. 472 an.

(202) Srov. např. Veselý, J.: Jak je to se souhlasem s pronájmem místnosti k provozování obchodu a služeb podle zákona č. 116/1990 Sb., Právní rozhledy, 1998, č. 9, str. 456 an.

(203) Smlouva pochopitelně nemůže obsáhnout úplný rozsah užívání nebytového prostoru, bude nutné aby nájemce užíval konkrétní nebytový prostor s ohledem na obvyklé (příslušné) užívání (např. užívání prostoru jako restauraci, prodejnu apod.).

(204) Srov. Kavan, P.: Nebytové prostory před novelou zákona 116/1990 Sb., Právo a podnikání, 1999, č.7-8, str. 6 an.

(205) Zákonem není předepsaná forma tohoto oznámení, stačí tedy oznámení ústní, v tomto případě bych se ale přikláněl k písemné formě.