Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení je další druhem nájemního právního vztahu jehož úprava je provedena v občanském zákoníku (§ 717 - 718). Jedná se o institut, jehož cílem je bezesporu zajištění potřeby bydlení jednotlivce. Tento druh nájemního právního vztahu je v občanském zákoníku upraven poněkud stroze (pouhé tři odstavce), zejména o důležité otázce práv a povinností subjektů daného vztahu není ani zmínka, relevantní pro konkrétní nájemní vztah tudíž bude nájemní smlouva, resp. její obsah.

Předmětem uvedeného nájemního právního vztahu je obytná místnost v zařízení určeném k trvalému bydlení. Tento pojem není žádným právním předpisem definován, teorie se však na jeho vymezení shoduje, totiž že se jedná o obytné místnosti v zařízeních, která jsou svojí povahou určeny k trvalému bydlení (i se společným příslušenstvím), jako jsou svobodárny, podnikové ubytovny, penzióny apod., nikoli ovšem ubytování v hotelích a podobných zařízeních, kde se poskytuje pouze přechodné ubytování.(186) Ve většině případů jde o místnost bez příslušenství.

Jak bylo řečeno, jedná se o institut, zajišťující především bytové potřeby jednotlivce, je zde proto vyloučen vznik práva společného nájmu, a to i mezi manžely. Není ovšem vyloučena situace, kdy je k téže místnosti uzavřena nájemní smlouva s více osobami. Potom bude každá z nich samostatným nájemcem, a to v rozsahu, který byl ve smlouvě vymezen.(187)

Zákon výslovně stanoví, že právní vztah nájmu obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení vzniká nájemní smlouvou uzavřenou mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 717 odst. 1 ObčZ).(188) Jiné způsoby vzniku daného právního vztahu nejsou zákoníkem upraveny a vzhledem k specifické povaze tohoto nájemního vztahu nelze připustit analogickou aplikaci příslušných ustanovení občanského zákoníku o jiných způsobech vzniku práva nájmu bytu (kupř. § 706 odst. 1 ObčZ).(189)

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce nejsou zákonem upravena a to ani odkazem na jiná ustanovení, na obsah daného nájemního vztahu bude tedy zapotřebí aplikovat obecná ustanovení o nájemní smlouvě obsažená v ustanovení § 663 a násl. ObčZ, to ovšem za předpokladu, že nájemní smlouva nestanoví jinak.

Ani způsoby zániku daného právního vztahu nejsou občanským zákoníkem zvláště upraveny, proto i zde se tedy uplatní obecná ustanovení o nájemní smlouvě.

Podle ustanovení § 718 ObčZ platí, je-li nájemce obytné místnosti v zařízení určeném k trvalému bydlení povinen se vystěhovat, stačí mu poskytnout náhradní ubytování.(190) Přivolení soudu k výpovědi není třeba. Jedná se o dispozitivní ustanovení a nájemce s pronajímatelem se mohou o tomto dohodnout odchylně, což bude dle mého názoru také pravidlem, resp. daná nájemní smlouva potom bude mít ustanovení, že nájemce nemá, v případě skončení nájmu, právo na bytovou náhradu (náhradní ubytování).

V případě, že není smlouvou dohodnuto jinak a platí ustanovení § 718 ObčZ, potom dokud není poskytnuto náhradní ubytování, není nájemce povinen vyklidit obytnou místnost. V době mezi zánikem práva a poskytnutím náhradního ubytování užívá nájemce obytnou místnost na základě tzv. práva na bydlení (§ 712a ObčZ).(191)

POZNÁMKY:

(186) Srov. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V.: Vlastnictví a nájem bytů, 2. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 240

(187) Toto platí i pro případ, kdy je takto uzavřena nájemní smlouva s manžely.

(188) Nájemní smlouva nemá předepsanou písemnou formu, může být uskutečněna i konkludentním jednáním.

(189) Uvedené lze snadno doložit nejen systematickým, ale i gramatickým výkladem příslušných ustanovení nájmu bytu. V souvislosti ze vznikem tohoto nájemního vztahu je důležité připomenout ustanovení § 871 odst. 1 ObčZ, podle něhož se ke dni 1. 1. 1992 změnil dosavadní institut osobního užívání obytných místností na nájem obytné místnosti.

(190) Srov. § 712 odst. 4 ObčZ.

(191) Srov. Bičovský, J., Fiala, J., Holub, M.: Občanský zákoník - poznámkové vydání s judikaturou, 7 vydání, Linde, Praha, 2000, str. 626

(133) Srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 28. 2. 1994, sp. zn. 2 Cdo 3/94. 

(134) Srov. Korecká, V.: Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele - z judikatury Nejvyššího soudu, Soudní rozhledy, 2000, č. 4, str. 97. 

(135) Srov. např. Baudišová, V., Balík, S., Šímová, K.: Ještě k ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, Právní praxe, 1995, č. 1, str. 53 an.

(136) Srov. např. Balík, S., Hrubý, J., Piková, P., Pokorná, H.: Výpovědní důvody z nájmu bytu, 3. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 75 an.

(137) Viz rozsudek Vrchního soudu v Praze z 26. 11. 1993, sp. zn. 2 Cdo 73/93, uveřejněný v Právních rozhledech, 1994, č. 1, str. 20 an.

(138) Dokazovat výše zmíněný fakt konkrétní pracovní smlouvou by bylo, vzhledem k délce soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, minimálně značně nepraktické.