V. 8. 1. Obecně o zániku nájmu bytu

Zánikem nájmu bytu se rozumí zánik tohoto právního vztahu. Občanský zákoník způsoby zániku bytu upravuje v ustanovení § 710. Jedná se o základní způsoby zániku nájmu bytu. Vedle těchto základních způsobů zániku nájmu bytu, zaniká tento také např. odstoupením od smlouvy nájemcem nebo pronajímatelem podle ustanovení § 679 ObčZ, zničením věci podle ustanovení § 680 odst. 1 ObčZ, rozhodnutím soudu o zrušení práva společného nájmu podle ustanovení § 702 odst. 2 a § 705 ObčZ, smrtí nájemce, pokud nedochází k přechodu nájmu bytu.

Podle ustanovení § 710 ObčZ nájem bytu může zaniknout těmito způsoby:
- písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem
- uplynutím doby, na niž byl sjednán
- výpovědí nájemce
- výpovědí pronajímatele

V. 8. 2. Zánik nájmu bytu dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem

V ustanoveních občanského zákoníku výslovně se vztahujících k zániku nájmu bytu je na prvním místě uvedeno, že nájem bytu zanikne písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem (§ 710 odst. 1 ObčZ).

Zákon dává naprosto správně, v souladu se zásadami soukromého práva, v případě zániku nájmu přednost dohodě, před ostatními způsoby zániku nájmu. Občanský zákoník výslovně neupravuje náležitosti takovéto dohody, pouze je stanovena povinná písemná forma této dohody.(127) Dohoda může být tedy uzavřena kdykoli v průběhu trvání nájemního vztahu, její účastníci nejsou omezeni výpovědní lhůtou a nájem tedy zaniká k datu určenému v dohodě stran.

Dohodou lze ukončit nájem bez ohledu na to, zda-li byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou nebo neurčitou.

V. 8. 3. Zánik nájmu bytu uplynutím doby na niž byl sjednán

V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí uplynutím této doby (§ 710 odst. 2 ObčZ). Tento důvod zániku nájmu je pochopitelně možný uplatnit pouze u nájemní smlouvy k bytu, uzavřené na dobu určitou.

Uplynutí sjednané doby je samo o sobě právní skutečností, jež způsobuje, že právní vztah z nájmu bytu bez dalšího zaniká. Není tedy nutná žádná další dohoda stran.

V případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí sjednané doby, uplatní se postup upravený v obecném ustanovení § 676 odst. 2 ObčZ, podle kterého užívá-li nájemce věc i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.(128)

Toto, pro pronajímatele ne příliš výhodné ustanovení lze, s odkazem na ustanovení § 676 odst. 1, v nájemní smlouvě vyloučit.

V. 8. 4. Zánik nájmu bytu výpovědí nájemce

Výpověď nájemce je jednostranný právní úkon adresovaný pronajímateli a směřující k zániku právního vztahu nájmu bytu. Z výpovědi musí být patrná vůle nájemce nájemní vztah ukončit (např. slovy dávám výpověď).

Výpověď daná nájemcem musí mít podle zákona písemnou formu. V písemné výpovědi musí být vždy uvedena výpovědní lhůta, kdy má nájem skončit. Tato lhůta, minimálně tříměsíční, musí končit ke konci kalendářního měsíce. Minimální tříměsíční výpovědní lhůta musí být vždy dodržena, nájemci ovšem nic nebrání stanovit lhůtu delší. Vždy však tato lhůta musí končit ke konci kalendářního měsíce.

Výpověď je dána v momentu kdy dojde pronajímateli. Může se tak stát osobním předáním nebo doručením. Pronajímatel se s obsahem výpovědi nemusí fakticky seznámit, vždy je však třeba, aby se dostala do jeho osobní dispozice, aby se s ní seznámit mohl. (129)

Zákon nepředepisuje nájemci nutnost uvedení výpovědního důvodů, ani přivolení soudu k výpovědi. Nájemce tedy může nájem vypovědět z jakéhokoliv důvodu, nebo i bez uvedení důvodu.(130)

V případě, že jde o společný nájem, mohou dát výpověď všichni společní nájemci jedním úkonem nebo jeden z nich, to ovšem za předpokladu souhlasu ostatních. Toto platí i při společném nájmu bytu manžely.

Výpovědí nájemce může skončit nájemní vztah sjednaný jak na dobu určitou, tak neurčitou.

V. 8. 5. Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele

Výpověď pronajímatele je, stejně jako výpověď nájemce, jednostranný právní úkon adresovaný nájemci a směřující k zániku právního vztahu nájmu bytu. Výpověď musí splňovat požadavky stanovené obecnou částí občanského zákoníku, upravené v ustanoveních § 37 a násl. To mj. znamená, že výpověď pronajímatele, jakožto právní úkon musí být určitá, nesmí obsahem nebo účelem odporovat zákonu nebo jej obcházet a nesmí se příčit dobrým mravům. Také v tomto případě je obligatorní písemná forma. Stejně tak rozsudek Vrchního soudu v Praze z 28. 2. 1994, sp. zn. Cdo 3/94:

...Výpověď musí mít náležitosti stanovené ustanovením § 710 - 711 ObčZ, jakož i obecnými ustanoveními občanského zákoníku, která upravují náležitosti platných právních úkonů. Výpověď tedy musí mít písemnou formu, musí v ní být uveden důvod výpovědi a uvedena lhůta, kdy nájem skončí, a výpověď musí být doručena nájemci.

Ve výpovědi dané pronajímatelem musí být uvedena výpovědní lhůta, jež musí být minimálně tříměsíční a skončit ke konci kalendářního měsíce. K tomu např. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 21. 12. 1993, sp. zn. Cdo 72/93:

...Pronajímatel nemůže zvolit výpovědní lhůtu kratší než zákonem stanovené tři měsíce. Se zřetelem na konkrétní okolnosti však může stanovit výpovědní lhůtu delší než tři měsíce. Neuvedení výpovědní lhůty pronajímatelem ve výpovědi dávané nájemci je proto jednak v rozporu s kogentním ustanovením § 710 odst. 3, část věty za středníkem, ObčZ a jednak je jeho projev vůle neurčitý. Proto je výpověď pronajímatele bez uvedení výpovědní lhůty neplatná. Rovněž tak musí být výpovědní doba obsažena v žalobě, kterou se pronajímatel domáhá přivolení soudu k výpovědi nájmu.

Výpověď pronajímatele dále musí obsahovat výpovědní důvod, tzn. některý z těch, jež uvádí zákon jakožto možné důvody, ze kterých lze výpověď dát podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) - i). (131)

Podle ustanovení § 711 odst. 1 a 2 ObčZ může pronajímatel vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu, který přitom i určí, ke kterému datu nájemní poměr skončí (s přihlédnutím k výpovědní lhůtě). Soud zváží, zda je podle skutečností zjištěných v řízení dán důvod uváděný pronajímatelem. Soud přitom i určí, ke kterému datu nájemní poměr skončí. Dále soud rozhodne, zde je nájemce povinen byt vyklidit až poté, co mu bude zajištěna bytová náhrada, anebo nepodmíněně, po uplynutí výpovědní lhůty. (132)

Pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu bytu jednak před tím, než se obrátí na soud s návrhem na přivolení k výpovědi, ale výpověď pronajímatele z  nájmu bytu může být obsažena i v návrhu na zahájení řízení o přivolení k této výpovědi. Doručením tohoto návrhu nájemci je výpověď z nájmu účinná.(133) Nutno ovšem mít na paměti, že návrh na vydání rozsudku, aby soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu a jeho odůvodnění, obsažené v návrhu na zahájení řízení v této právní věci, je procesním úkonem, který v sobě nezahrnuje bez dalšího zároveň výpověď z nájmu bytu jako hmotněprávní úkon.(134)

Jestliže pronajímatel v řízení neprokáže existenci toho výpovědního důvodu, který ve výpovědi uvedl, soud žalobě nevyhoví. Naopak, soud k výpovědi přivolí, jestliže ke dni jejího doručení nájemci byl uvedený důvod skutečně naplněn, a žalobce v řízení prokázal tvrzení o skutečnostech, jimiž výpověď odůvodnil.

Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze nájem vypovědět jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, nebo jeho právního nástupce, nebo souhlasu příslušného orgánu republiky, který podle příslušných předpisů uzavření smlouvy o jeho nájmu doporučil (§ 711 odst. 4 ObčZ).

V. 8. 5. 1. Jednotlivé výpovědní důvody ze strany pronajímatele

Podle ustanovení § 711 odst. 1 písm a) - i) může pronajímatel vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z následujících důvodů:
a) potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
b) jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat,
c) jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě,
d) jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce,
e) je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále používat,
f) jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat,
g) má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,
h) neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas,
i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

ad a) Potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence - výpovědní důvod podle tohoto ustanovení lze ve výpovědi použít, potřebuje-li pronajímatel byt pro výše uvedené osoby.

Jde především o případy, kdy pronajímatel a další uváděné osoby nemají možnost samostatného bydlení. Nejedná se však pouze o tuto situaci, pronajímatel může tento výpovědní důvod uplatnit i v případě, kdy výše uvedené osoby vlastní byt mají, avšak chtějí si zlepšit své bytové podmínky. Pronajímateli je takto mj. umožněno bydlet v domě, jehož je vlastníkem a o dům pečovat, udržovat jej.(135)

Zákon nestanoví bližší podmínky pro uplatnění tohoto výpovědního důvodu, bude tedy záležet na uvážení soudu, jak konkrétní bytovou potřebu pronajímatele zhodnotí. Zpravidla ale nebude stačit samotný zájem bydlet ve vlastním domě, toto zřejmě nenaplňuje pojem potřeby. Na tento pojem je nutno nahlížet z objektivních hledisek, nikoli z hlediska pronajímatelova subjektivního přání. Pronajímatelovo potřebu ovšem nelze omezovat jen na snahu o zlepšení podmínek vlastního bydlení. Je třeba brát v potaz, že půjde i o změnu dalších životních podmínek, které jsou spojeny s bydlením či vyplývají z polohy a místa domu, spojení s místem zaměstnání apod.

Pronajímatel je povinen ve výpovědi uvést, ve prospěch které z vyjmenovaných osob byt potřebuje. V opačném případě by výpověď byla právním úkonem neurčitým a tudíž neplatným.

Soudní judikatura vychází z názoru, že vypovědět nájem bytu podle tohoto ustanovení může pouze pronajímatel - fyzická osoba. K tomu rozsudek Nejvyššího soudu z 26. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1/96:

...Zákon spojuje objektivní potřebu bytu s osobou pronajímatele, jemuž jsou (co do potřeby bytu) postaveny na roveň další osoby v uvedeném ustanovení vyjmenované. Vždy se jedná o fyzické osoby, které jsou k pronajímateli ve vztahu osob blízkých, resp. osob sobě navzájem blízkých (manžel, vlastní děti, vnuci, zeť, nebo snacha, vlastní rodiče nebo sourozenci). Z toho lze dovodit, že vypovědět nájem bytu ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) ObčZ lze z důvodu potřeby bydlení samotného pronajímatele nebo (rovněž z důvodu bytové potřeby) dalších osob, a to osob fyzických, jež jsou v uvedeném již vztahu k pronajímateli.

I v případě, že výpovědní důvod podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) ObčZ bude dán, nemusí soud žalobě o přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ. Soud tedy mj. zkoumá zda je výpověď v souladu s dobrými mravy a pokud tomu tak není, pronajímatelovu požadovanou ochranu odepře. Soud ve svém rozhodnutí bere v potaz např. konkrétní bytovou a majetkovou situaci pronajímatele, resp. dalších osob, věk nájemce, jeho zdravotní stav, jeho sociální situaci apod.

K tomuto např. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 29. 4. 1994, sp. zn. 2 Cdo 45/94:

...Úvaha soudu musí být podložena konkrétními zjištěními, jež dovolují závěr, že výkon práva dát výpověď z nájmu bytu konkrétnímu nájemci je v rozporu s dobrými mravy, a to i s přihlédnutím k okolnostem na straně pronajímatele. Při posouzení věci z tohoto hlediska může mít soud na zřeteli např. zjištěný věk, zdravotní stav, důsledky, které by mohla mít pro zdravotní stav nájemce (příslušníků jeho rodiny a domácnosti) změna prostředí, popřípadě další okolnosti.

ad b) Jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat - Předmětem nájmu je v tomto případě služební byt. Pojem služebního bytu je vymezen v zákoně ČNR č. 102/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů (kap. V. 11. 2. 1.).(136) Podle soudní praxe pronajímatel podnikového bytu, který se stal ze zákona služebním bytem podle ustanovení § 7 odst. 1 písm. b) zákona č. 102/1992 Sb., nemůže s úspěchem použít výpovědní důvod podle § 711 odst. 1 písm. b) ObčZ, pokud nebyla uzavřena nová nájemní smlouva podle ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 102/1992 Sb.(137)

Předpokladem výpovědi je fakt, že nájemce přestal pro pronajímatele pracovat. Dalším předpokladem výpovědi je potřeba pronajímatele získat byt pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat. Pronajímatel nemusí tuto skutečnost dokazovat např. pracovní smlouvou, postačí i jinak objektivizovaný záměr pronajímatele, vycházející z předpokladu, že nabídka uvolněného služebního bytu otevírá příležitost obsadit pracovní funkci.(137)

Důvody, pro které nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele, jsou významné pro určení bytové náhrady (viz dále).

ad c) Jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě - Základní otázkou tohoto případu je vymezení pojmu dobré mravy. Zákon sám pojem dobré mravy nevymezuje, jeho posouzení tedy závisí na úvaze soudu. Určitě je nutné se při výkladu tohoto pojmu opřít o ustanovení § 690 ObčZ, podle něhož jsou nájemci povinni při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv. Soudní praxe za porušování dobrých mravů v domě považuje např. rušení nočního klidu, neadekvátní chování zvířat, ohrožování hygienických předpisů, vytváření společensky kolizních vztahů, hrubé jednání k ostatním nájemníkům. Podle J. Hrubého(139) "by v případě novelizace zákona bylo vhodné pro usměrnění praxe přece jen v zákoně naznačit, v čem nutno spatřovat porušování dobrých mravů." Domnívám se že občanský zákoník by naopak výklad otázky porušování dobrých mravů obsahovat neměl (zákoník není učebnice občanského práva), toto je plně problematika soudní praxe, jíž výklad otázky porušování dobrých mravů problémy nečiní (viz předchozí text).

Porušování dobrých mravů v domě musí vykazovat určitou vyšší intenzitu, zákon hovoří o hrubém porušování. Tato činnost musí být delšího trvání či se opakující (s ohledem na výraz "porušují"), ojedinělý případ hrubého porušení dobrých mravů v domě by k úspěšné výpovědi nepostačil.

Hrubě porušovat dobré mravy v domě nemusí jen samotný nájemce, ale i osoby které s ním bydlí. Za takové se nepovažují osoby, které jsou v bytě nájemce přítomny jen z důvodu krátkodobé návštěvy. Pokud by však pravidelné nájemcovy návštěvy opětovně hrubým způsobem porušovaly dobré mravy v domě, s oprávněností tohoto výpovědního důvodu by bylo možno kalkulovat.

Nezbytným předpokladem použití tohoto výpovědního důvodu je, zákonem výslovně zmiňovaná, předchozí písemná výstraha. Z této výstrahy musí být patrno, že na jejím základě může být použit výpovědní důvod, bude-li v rušivém jednání pokračováno. Pouhé napomenutí či upozornění bez pohrůžky nájemní vztah skončit nelze za takovou výstrahu považovat.

Pokud musí být ve výstraze upozornění na možnost nájemní vztah skončit, potom z této skutečnosti vyplývá, že písemnou výstrahu musí nájemci dát pronajímatel, či osoba jednající z jeho pověření.

ad d) Jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce - Na rozdíl od předchozího případu je zde postihováno pouze jednání nájemce a k podání výpovědi není nutná předchozí písemná výstraha.

Stěžejním problémem je v tomto případě výklad pojmu hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu bytu. Za takové hrubé porušení nutno pokládat zejména:
- užívání bytu k jiným účelům než k bydlení (§ 689 ObčZ),
- provádění stavebních úprav v bytě bez souhlasu pronajímatele, případně bez
souhlasu stavebního úřadu (§ 694 ObčZ),
- poškozování společných částí domu a společných zařízení, jakož i 
poškozování vnitřního zařízení bytu, které je ve vlastnictví pronajímatele (§ 689 ObčZ),
- úmyslné neplnění ohlašovací povinnosti nájemce (neoznámení závady v bytě), znemožňování provedení potřebných oprav v bytě (§ 692 ObčZ),
- znemožnění vstupu do bytu za účelem kontroly, jak je byt užíván (§ 665 odst. 1 ObčZ) nebo pro instalaci měřící a regulační techniky a odečet naměřených hodnot (§ 692 odst. 3 ObčZ),
- přijetí podnájemce bez písemného souhlasu pronajímatele (§ 719 ObčZ) - k tomu např. usnesení Krajského soudu v Hradci Králové z 1. 3. 1993, sp. zn. 9 Co 734/92:

...Za porušení povinnosti vyplývající z první věty ustanovení § 719 odst. 1 ObčZ, a tedy i za výpovědní důvod podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ, lze považovat jen takové jednání nájemce, které spočívá v uzavření podnájemní smlouvy s třetí osobou bez písemného souhlasu pronajímatele. K přijetí třetí osoby do bytu za účelem krátkodobé návštěvy nebo za účelem soužití ve společné domácnosti nájemce žádný souhlas od pronajímatele nepotřebuje.

- neplacení nájemného a úhrady za služby po dobu delší tří měsíců.

Je na pronajímateli aby dokázal existenci výše uváděných okolností (či jiných). Soud pak na základě konkrétních zjištění konstatuje, zda porušení povinností bylo hrubé a výpověď tak přichází v úvahu či nikoli. Soud v tomto svém rozhodnutí přihlíží též ke konkrétním poměrům panujícím v daném nájemním vztahu, včetně toho, jak jsou utvářeny i jednáním pronajímatele. K tomu rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 3. 1999, sp. zn. 20 Cdo 2059/98 (Soudní judikatura, 1999, č. 9, str. 321 an.):

...Porušení povinností, vyplývajících z nájemního vztahu, důvod výpovědi podle § 711 odst. 1 písm. d) ObčZ zakládá nikoli ve všech případech, ale až v případě kvalifikovaném, dosáhne-li takové intenzity, že je lze posoudit jakožto hrubé. Okolnosti, dokládající existenci této podmínky, v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu tvrdí a prokazuje (nabízí o tom důkazy) pronajímatel. Závěr, že porušení povinností bylo hrubé, může soud učinit jen na základě konkrétních zjištění, a musí být důsledně odůvodněn jak z hledisek objektivních, tak subjektivních, a přehlédnout nelze ani povahu konkrétních poměrů, panujících v daném nájemním vztahu, včetně toho, jak jsou utvářeny i jednáním pronajímatele.

Zákon umožňuje pronajímateli, aby ještě před podáním výpovědi za hrubé porušení povinností vyplývající z nájmu bytu (ale i později), použil reparovatelné adekvátní prostředky v rámci nájemního vztahu (např. věta druhá ustanovení § 694 ObčZ).

Jako hrubé porušení povinností nájemce je zákonem výslovně uvedeno neplacení nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce. Předpokladem je, že pronajímatel ohlásil nájemci řádně a včas novou výši nájemného podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytů a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, tj. do termínu splatnosti. Není třeba, aby nájemné nebylo placeno po tři měsíce jdoucí po sobě, ale stačí, když nedoplatek přesahuje výši tříměsíčního nájemného nebo úhrady za služby. Výpověď musí být, pod sankcí neplatnosti, doručena nájemci ne dříve než v okamžiku jeho prodlení, tj. v momentě kdy nedoplatek přesahuje výši tříměsíčního nájemného nebo úhrady za služby. K tomu např. usnesení Městského soudu v Praze z 13. 10. 1993, sp. zn. 11 Co 317/93 (Bulletin advokacie, 1994, č. 4, str. 29 an.):

...Neplacení nájemného za dobu delší tří měsíců nelze vykládat absolutně a mechanicky. Lze si představit situace, kdy jinak vzorný nájemce se nezaviněně dostane do situace, kdy po určitou dobu není schopen svým povinnostem dostát. Půjde-li o dočasnou svízelnou situaci a dotyčný vyvine veškerou rozumnou možnou aktivitu k odstranění nežádoucího stavu a při první možné příležitosti zjedná nápravu, přičemž příčiny porušení povinnosti budou tkvít v subjektivních i objektivních okolnostech, těžko by bylo lze takovou situaci kvalifikovat jako hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu. Výkon pronajímatelova práva by se v těchto výjimečných případech dostal do rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 ObčZ).

Existenci výpovědního důvodu posuzuje soud k okamžiku doručení výpovědi nájemci, tzn., že případné další navivší okolnosti nemohu mít za následek např. zastavení řízení. Skutečnost, že nájemce dlužné nájemné zaplatil po doručení výpovědi, může mít význam jen při posouzení toho, zda přivolení k výpovědi z nájmu bytu není v rozporu s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 ObčZ.

ad e) Je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále používat - Toto ustanovení, jak je patrné z jeho znění, obsahuje dvě skutkové podstaty možného výpovědního důvodu:
- s bytem nebo domem je třeba naložit tak (z důvodu veřejného zájmu), že byt nelze užívat
- byt nebo dům vyžaduje opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům po delší dobu užívat

V prvním případě bude výpovědní důvod koncipován na základě rozhodnutí stavebního úřadu o provedení změny v užívání stavby, určených v zákoně č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, dále rozhodnutí o demolici domu, nařízení provedení udržovacích prací apod.(140) Samotný záměr vlastníka změnit účel stavby (kupř. přeměna bytů na nebytové prostory) nepostačí.(141)

Ve druhém případě nutno vycházet při posuzování důvodnosti výpovědi ze stavebně technického stavu objektu, naléhavost provedení opravy. Relevantní bude rovněž skutečnost, zda lze či nelze provádět opravy při bydlení, a to po delší dobu. K tomu např. rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové z 17. 12. 1996, sp. zn. 20 Co 485/96 (Právní rozhledy, 1997, č. 9, str. 488 an.):

...Rozhodující skutečností pro vyhovění žalobě na přivolení k výpovědi z nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) ObčZ je stav bytu nebo celého domu a zjištění, zda byt či dům vyžaduje opravy tak závažné, že během nich nelze dům delší dobu užívat. Za dostačující pro vyhovění žalobě se považuje např. předložení zprávy revizního technika o stavu elektroinstalace, stavebnětechnické posouzení domu apod. Zákon nevyžaduje jako nezbytnou podmínku úspěšnosti žaloby existenci rozhodnutí stavebního úřadu o povolení rekonstrukce či demolice. V ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) ObčZ se výslovně uvádí - ...vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat. Z této formulace nelze dovozovat, že k posouzení nutnosti oprav by byla třeba existence rozhodnutí stavebního úřadu. Takový postup by byl navíc značně nepraktický, neboť v každém rozhodnutí stavebního úřadu o povolení rekonstrukce či demolice konkrétního objektu je uvedena lhůta, ve které je třeba rekonstrukci či demolici realizovat. Pokud by žalobci měli takovéto rozhodnutí před přivolením k výpovědi z nájmu bytu žalovaného, jakoukoli lhůtu v rozhodnutí stanovenou by jen těžko mohli splnit, neboť délka řízení o přivolení soudu k výpovědi z nájmu bytu je nepředvídatelná a navíc povinnost žalovaného byt po úspěšném řízení vyklidit je ze zákona vázána na zajištění náhradního bytu. Lze tedy dovodit, že ke splnění podmínek ustanovení § 711 odst. 1 písm. e) ObčZ je rozhodující skutečný stav domu či bytu a posouzení, že při provedení oprav domu či bytu nelze byt nebo dům delší dobu užívat.

ad f) Jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat - Tento výpovědní důvod přichází do úvahy ve specifických, zákonem určených situací. Přivolení k výpovědi je podmíněno skutečností, že nájemce nebo vlastník nebytových prostor chce užívat byt, který s těmito prostory souvisí. Předpokladem je, že byt stavebnětechnicky souvisí s nebytovým prostorem, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení ( § 1 písm. a) zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů). Tyto nebytové prostory jsou určeny k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti (§ 2 odst. 1, 2 ObchZ, § 33 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů).

Příslušný návrh k soudu, nemůže dát nikdo jiný než pronajímatel stavebně souvisejícího bytu, obyčejně na žádost nájemce nebo vlastníka nebytových prostor.

Výkladem tohoto ustanovení celkem snadno dovodíme, že uvedený byt má sloužit k bydlení, nikoli tedy pro rozšíření dosavadního nebytového prostoru.

ad g) Má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt - V tomto případě je relevantní určit, kdy jde o případ, že má nájemce dva nebo více bytů. V souvislosti s tímto výpovědním důvodem srov. Nález Ústavního soudu z 23. 9. 1997, sp. zn. I. ÚS 301/96:

…Občanský zákoník sice neobsahuje výslovnou definici náležitostí bytu, ale za byt nelze v této souvislosti považovat jakoukoliv nemovitost užívanou k bydlení, nýbrž je třeba vycházet z toho, že byt má svou velikostí a vybavením zajišťovat lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti, jak lze analogicky odvodit i z ustanovení občanského zákoníku, který definuje pojem náhradního bytu.

Nájemce má dva nebo více bytů v případě, že vedle bytu v nájmu, o který jde, mu svědčí právo k bytu dalšímu (dalším). Nemusí jít opět o užívání bytu na základě nájemního práva, nájemce může mít další byt kupř. v osobním vlastnictví, nebo byt v domě v jeho vlastnictví. Druhým bytem je rovněž byt ve společném nájmu manželů, ovšem druhým bytem ve smyslu ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) není pro společné nájemce byt, k němuž svědčí právo bydlení jen jednomu z manželů (např. právo bydlení v domě ve vlastnictví jednoho z manželů).

Současná právní úprava nezakazuje užívání dvou či více bytů (dlužno dodat naprosto správně), proto bude vždy záležet na úvaze soudu, aby posoudil oprávněnost užívání více bytů s tím, zda-li je spravedlivé po nájemci požadovat, aby užíval pouze jeden byt. O situace, kdy nelze na nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt, půjde např., když nájemce pracuje v jiném vzdáleném místě, kde má své ubytování, a v bytě se zdržují členové jeho domácnosti, nájemce užívá druhý byt pro účely svého podniku nebo výkonu veřejných funkcí, dlouhodobý pobyt v zahraničí, výkon vojenské služby apod.

Existence výpovědního důvodu se posuzuje k okamžiku, kdy byla výpověď dána, proto není směrodatné, že poté nájemce právní důvod bydlení k druhému bytu pozbude. Na tuto okolnost lze ovšem opět brát zřetel z hlediska ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ a na jeho základě (eventuelně) žalobě o přivolení k výpovědi z nájmu bytu nevyhovět. Soud v tomto případě bude rovněž zkoumat a hodnotit důvody, jež vedly k nájemcově ztrátě druhého titulu bydlení. K tomuto rozsudek Nejvyššího soudu z 24. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1081/97 (Soudní judikatura, 1999, č. 7, str. 259 an.):

...Existenci uvedeného výpovědního důvodu je třeba posuzovat k okamžiku účinnosti výpovědi, tedy k okamžiku, kdy je nájemci doručena výpověď pronajímatele z nájmu bytu. Občanský zákoník neupravuje právní následky spojené s tím, že nájemce po doručení výpovědi (v průběhu soudního řízení o přivolení k ní) ztratí právní titul užívání dalšího bytu, zejména nestanoví, že by v důsledku této (následně nastalé) skutečnosti došlo k zániku uvedeného výpovědního důvodu. Soudní praxe však dovodila, že i když zákonem upravený výpovědní důvod je dán, nemusí soud návrhu na přivolení k výpovědi z nájmu bytu vyhovět, a to s ohledem na ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ.

ad h) Neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas - Zde bude potřeba zkoumat nejen zda-li nájemce byt neužívá, resp. užívá jen občas, ale i zda-li má nájemce pro toto neužívání či občasné užívání vážný důvod.

Za vážné důvody jsou soudní praxí považovány např. ústavní léčení, trest odnětí svobody, výkon vojenské služby, výkon zaměstnání mimo bydliště apod. Stále ovšem musí jít o stav, kdy byt není z vážných důvodů užíván nájemcem dočasně, kdy se tedy jedná o stav přechodný. Vychází se z předpokladu, že překážky bránící soustavnému užívání bytu v budoucnu opadnou a nájemci umožní byt běžně užívat. V řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu podle ustanovení § 711 odst. 1 písm. h) ObčZ tedy nepostačí (k závěru o nedůvodnosti žaloby), že žalovaný tvrdí a prokáže existenci důvodů pro neužívání bytu. Dále je na něm, aby tvrdil, že toto neužívání je dočasné, a o takovém tvrzení nabídl důkazy.(142)

Neužívání bytu pouze jedním ze společných nájemců - manželů - důvod výpovědi podle § 711 odst. 1 písm. h) ObčZ nezakládá, podle konkrétních poměrů může jít o okolnost, jež vede k zániku práva společného nájmu bytu manžely, jestliže neužívání bytu je výrazem opuštění společné domácnosti (§ 708 ObčZ).

Jsou-li společnými nájemci manželé, lze tento výpovědní důvod úspěšně uplatnit jen tehdy, jestliže se neužívání, resp. občasné užívání bytu (bez vážných důvodů) připíná k oběma manželům, a to ať již tak činí společně či každý zvlášť (v druhém případě bude nutné opět posuzovat, zda dříve nedošlo k zániku práva společného nájmu podle ustanovení § 708 ObčZ).

ad i) jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba(143) - Definice bytu zvláštního určení nebo bytu v domě zvláštního určení je obsažena v ustanovení § 9 a 10 zákona č. 102/1992 Sb. (viz kap. V. 11. 3.).

Podle ustanovení § 711 odst. 4 ObčZ platí, že jde-li o výše uvedený byt, lze vypovědět nájem jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, nebo jeho právního nástupce nebo souhlasu příslušného orgánu republiky, který podle zákonů národních rad uzavření smlouvy o jeho nájmu doporučil.(144)

Účelem tohoto výpovědního důvodu je zcela pochopitelně skutečnost, aby byt sloužil k bydlení těch, jímž je určen, tedy zdravotně postiženým osobám.(145)

Lze dát zcela za pravdu názoru, že tento výpovědní důvod v praxi činí zřejmé potíže a věci by spíše vyhovovalo administrativní vyřízení než problematická a časově náročnější soudní cesta.

V. 8. 5. 2 Rozhodnutí soudu v řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem

Podle ustanovení § 711 odst. 2 platí, jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, současně určí, ke kterému datu nájemní poměr skončí, přitom přihlédne k výpovědní lhůtě. Výpovědní lhůta (a to je velice důležité) počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícím po právní moci rozsudku. Soud současně rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Má-li nájemce právo na náhradní byt (náhradní ubytování), rozhodne soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu, a stačí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dnů po zajištění náhradního ubytování.

Soud mj. zkoumá, zda daná výpověď splňuje formální i obsahové náležitosti, která vyžadují obecná ustanovení o právních úkonech, jakož i speciální ustanovení, která tento zvláštní právní úkon upravují, včetně toho, že pronajímatelem tvrzený výpovědní důvod je vskutku dán, a naopak nebudou dány okolnosti, pro něž by založení účinků výpovědi představovalo výkon práva v rozporu s dobrými mravy podle ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ, pak výrokem vysloví, že se výpovědi přivoluje.

Dojde-li k přivolení k výpovědi z důvodů podle ustanovení § 711 odst. a), b), e) a f) ObčZ, může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí.

Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce nejsou tím dotčeny (§ 711 odst. 5 ObčZ).(146)

V. 8. 5. 3. Bytové náhrady při zániku práva nájmu bytu

Občanský zákoník v ustanoveních § 712 - 714 obsahuje úpravu tzv. bytových náhrad, resp. v těchto ustanoveních je řešena otázka, zda a za jakých podmínek při zániku nájmu bytu přísluší vyklizovanému subjektu bytová náhrada.(147)

Především platí zásada, že nárok na bytovou náhradu vzniká za předpokladu předchozí existence práva nájmu bytu. Soudní praxe připouští analogii i v případě zániku práva bydlení z titulu vlastnického práva a rovněž v případě zániku práva společného nájmu bytu podle ustanovení § 702 ObčZ. K tomuto Nález Ústavního soudu z 4. 8. 1999, sp. zn. IV. ÚS 114/99:

…Protože občanský zákoník neupravuje výslovně, že osoba užívající byt na základě odvozeného právního důvodu, tedy kupř. z důvodu příbuzenského vztahu k vlastníku budovy, v níž užívala byt s jeho souhlasem, má po odvolání tohoto souhlasu nárok na bytovou náhradu (§ 712 ObčZ), vznikající zásadně jen za předpokladu zániku nájemního práva k bytu, souhlasí Ústavní soud s názorem, jejž Nejvyšší soud vyslovil ve svém rozsudku sp. zn. 3 Cdon 137/96, že v takovém případě § 712 a § 713 ObčZ, a to ani analogicky, použít nelze. Typickým příkladem odvozeného užívacího vztahu je případ, kdy možnost stěžovatelky v domě bydlet byla vázána na souhlas žalobkyně jako výlučné vlastnice rodinného domku. Nepřiměřenou tvrdost, jež v obdobných situacích může vzniknout bezprostřední realizací práva na vyklizení nemovitosti, lze však zmírnit postupem podle § 3 odst. 1 ObčZ.

Srov. též rozsudek Nejvyššího soudu z 17. 7. 1997, sp. zn. 2 Cdon 568/97 (Soudní judikatura, 1997, č. 8, str. 169 an.):

…Z koncepce zákonné úpravy nároku na bytovou náhradu stanovící hlediska při rozhodování soudu při povinnosti vyklidit byt a o bytové náhradě vyplývá, že jde jen o jeden z případů soudních sporů, kdy soud při rozhodování o bytové náhradě není vázán návrhem účastníků, neboť jde o spory, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob uspořádání vztahů mezi účastníky.

Bytovými náhradami jsou podle ustanovení § 712 odst. 1 ObčZ náhradní byt a náhradní ubytování. Za bytovou náhradu zvláštního druhu je soudní praxí považováno i přístřeší.

V. 8. 5. 3. 1. Náhradní byt

Bytovou náhradou (§ 712 odst. 2 ObčZ) je především náhradní byt. Je jím byt, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. S tímto požadavkem musí být v souladu každý náhradní byt, a to za všech okolností.

Jak vyplývá z ustanovení § 712 odst. 2 ObčZ, nejvyšší formou bytové náhrady je přiměřený náhradní byt, který je zákonem definován jako byt podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má být vyklizen. K tomuto nález Ústavního soudu z 16. 2. 1995, sp. zn. III. ÚS 114/94:

…Pojmy "zásadní rovnocennost" a "místní podmínky" nutno v obsahu citovaného ustanovení občanského zákoníku interpretovat v souladu s ústavními zákony v tom smyslu, že kladou na pronajímatele (vlastníka) povinnost zajistit takovou bytovou náhradu, která nutně splňuje znak druhý zákonného vymezení příslušného náhradního bytu, a zakládají dále pronajímateli povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek a podle všech v zákoně uvedených parametrů, aproximativně nejvíc blíží vyklizovanému bytu.

Jde především o přiměřený náhradní byt v téže obci.(148) Přiměřený náhradní byt by měl odpovídat vyklizovanému bytu i co do jeho vybavení a velikosti. S přihlédnutím k místním podmínkám nelze trvat na absolutní srovnatelnosti, avšak odlišnost náhradního bytu nesmí být v žádném případě podstatná. K tomuto usnesení Nejvyššího soudu z 30. 7. 1998, sp. zn. 20 Cdo 129/98 (Soudní judikatura, 1998, č. 22, str. 522 an.):

...Soudní praxe ze srovnání zákonného vymezení přiměřeného náhradního bytu a náhradního bytu nikoli přiměřeného dovodila, že přiměřeným náhradním bytem nemůže být byt s podstatně nižší podlahovou plochou, nebo s podstatně menším počtem obytných místností, než má vyklizovaný byt, že však se zřetelem k místním podmínkám v dané obci, tj. k rozdílné velikosti bytů, jejich vybavenosti apod., nelze trvat na absolutní srovnatelnosti výměry podlahové plochy, počtu obytných místností, vybavení a kvality.

K odlišení pojmu náhradní byt a přiměřený náhradní byt taktéž důležitý judikát - rozsudek Nejvyššího soudu z 30. 9. 1998, sp. zn. 3 Cdon 14/96 (Soudní judikatura, 1999, č. 3, str. 87 an):

...Náhradní byt jakožto druh bytové náhrady (§ 712 odst. 1 ObčZ) je pojmově náhradou, jejíž kvalitativní a kvantitativní znaky se nutně odvíjejí od toho, co jí má být nahrazeno. Jestliže nemá nahrazované v rozhodných znacích převyšovat (a tomu žádný věcný důvod nesvědčí), zbývají logicky již jen dvě možnosti: buď je s ním srovnatelná ("zásadně rovnocenná"), anebo je v rozhodných znacích sice zcela nenahrazuje (je "méně" než "zásadně rovnocenná"), přesto však (ještě) respektuje to, co je pro ni podstatné. To, co je pro bytovou náhradu - v tomto smyslu - podstatné, vyjadřuje občanský zákoník v první větě citovaného ustanovení § 712 odst. 2: náhradní byt je ten, který podle velikosti a vybavení zajišťuje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Tato podmínka tedy musí být splněna pro obě uvažované možnosti.

První možnost pak vystihuje ustanovení § 712 odst. 2 ObčZ ve větě druhé, jestliže uvádí, že v tam uvedených případech má nájemce právo na náhradní byt podle místních podmínek rovnocenný vyklizovanému. Tuto kategorii náhradního bytu občanský zákoník nazývá "přiměřeným náhradním bytem".

Má-li jít o náhradu "méně" než "zásadně rovnocennou", odpovídá druhé z uvedených možností - a to již logicky - jako byt náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, ve třetí větě citovaného ustanovení § 712 odst. 2 ObčZ se tak ostatně stanoví výslovně. Jestliže všem znakům, které vycházejí z podlahové plochy ("menší"), kvality ("nižší") či vybavenosti ("méně") toto ustanovení přiřazuje i znak, spočívající v umístění bytu "mimo obec bytu vyklizovanému", pak to neznamená nic jiného, než že i takový byt touto (druhou) kategorii náhradního bytu naplňuje.

Nájemce má právo na přiměřený náhradní byt v případech, kdy nájemní vztah skončil z důvodu, že:
- pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence,
- nájemce přestal z vážných důvodů pro pronajímatele pracovat a pronajímatel potřebuje byt pro jiného nájemce, který pro něj bude pracovat,
- je potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat, nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat,
- jde-li o byt, který stavebně souvisí s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto prostor chce tento byt užívat,
- jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

Zákoník umožňuje, aby soud z důvodů hodných zvláštního zřetele rozhodl, že nájemce má v případě výpovědi z výše uvedených důvodů právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt (nikoli ovšem nižší kvality a méně vybavený).

Jestliže po rozvodu manželství rozhodl soud o zrušení práva společného nájmu bytu manžely a určil, který z manželů je povinen byt vyklidit, potom tomuto rozvedenému manželovi přísluší právo na náhradní byt. Soud však může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.

Právo na přiměřený náhradní byt mají dále (§ 713 ObčZ) manžel, děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří žili v den smrti nebo trvalého opuštění společné domácnosti nebo po rozvodu jeho (nájemcovo) manželství s nájemcem služebního bytu ve společné domácnosti a užívají dále tento služební byt. To platí přiměřeně i pro byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení. Podle ustanovení § 713 odst. 1 může soud v odůvodněných případech rozhodnout, že stačí byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popř. i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování.

Skončil-li nájemní poměr podle § 711 odst. 1 písm. b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud ovšem může rozhodnout, že z důvodu zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování.

V případech, kdy nájemní poměr skončil pro občanskoprávní delikt nájemce, tedy hrubé porušování dobrých mravů v domě nebo hrubé porušování povinností spojených s nájmem bytu (§ 711 odst. 1 písm. c) a d) ObčZ), a jde-li o rodinu s nezletilými dětmi, může soud, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt. V takovém případě může mít náhradní byt menší podlahovou plochu, být nižší kvality, méně vybavený, popřípadě i v jiné obci, nebo může být poskytnuto náhradní ubytování.

V. 8. 5. 3. 2. Náhradní ubytování

Další formou bytové náhrady je náhradní ubytování (§ 712 odst. 4 ObčZ). Zákoník za náhradní ubytování považuje byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.

Soud může přiznat náhradní ubytování v případě výpovědi, kdy nájemce přestal vykonávat bez vážných důvodů práci pro pronajímatele. Rovněž po rozvodu manželství může soud rozhodnout, že rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, stačí poskytnout náhradní ubytování. Další ze zákonných možností je přiznání náhradního ubytování v případě, kdy nájemní poměr skončí výpovědí pro hrubé porušování dobrých mravů v domě nebo hrubé porušování povinností spojených s nájmem bytu (zde pouze za situace, že jde o rodinu s nezletilými dětmi a jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné).

Právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování má nájemce dále za podmínek obsažených v ustanovení § 6 zákona ČNR č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 102/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. Jde o případy, kdy zanikne nájem sjednaný na dobu určitou výpovědí před uplynutím sjednané doby, také v případech, kdy nájem byl sjednán na dobu určitou delší deseti let a zanikl uplynutím této doby a na straně nájemce nastanou takové závažné okolnosti, že by nebylo spravedlivé požadovat po něm vyklizení bytu bez náhrady.(149)

V případě, kdy byl nájem sjednán na dobu určitou a zanikl výpovědí před uplynutím sjednané doby má nájemce právo na bytovou náhradu jen po dobu, na kterou byl nájem původně sjednán.

V případě druhém (nájem sjednán na dobu delší deseti let a zároveň na straně nájemce nastanou závažné okolnosti ...) má nájemce nárok na bytovou náhradu a zákon nestanoví, zda musí být poskytnuta na dobu určitou nebo neurčitou.(150)

V. 8. 5. 3. 3. Zajištění bytové náhrady

Otázku zajištění bytové náhrady upravuje několikráte zmiňovaný zákon č. 102/1992 Sb. Podle tohoto předpisu zajišťují bytovou náhradu:
- pronajímatel (vlastník domu nebo bytu), na jehož návrh soud přivolil k výpovědi nájmu bytu,
- nájemce, pokud soud uložil na jeho návrh povinnost byt vyklidit jiným osobám, např. členu domácnosti nájemce,
- kterýkoliv z rozvedených manželů, jak ten který podle rozhodnutí soudu nebo podle dohody rozvedených manželů má povinnost po zrušení společného nájmu byt vyklidit, tak i ten, který bude nadále byt užívat.

Citovaný zákon dále v ustanovení § 1 stanoví zásadu, že nemůže-li pronajímatel, který vypověděl nájem bytu s přivolením soudu, nebo ten, v jehož prospěch byla rozhodnutím soudu stanovena jiným osobám povinnost vyklidit byt, zajistit bytovou náhradu, může požádat o zajištění této náhrady u obce, na jejímž území je byt, který má být vyklizen.(151) Stejně postupuje pronajímatel, jestliže stavební úřad povolil odstranění stavby podle ustanovení § 88 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Novelou stavebního zákona, která byla provedena zákonem č. 83/1998 Sb., byla rozšířena možnost pronajímatele požádat o součinnost obec i na případy stanovené v ustanovení § 96 citovaného zákona, tj. na případy, kdy stavební úřad nařídí vyklizení stavby z důvodu ohrožení života a zdraví osob. Rozhodnutí stavebního úřadu může ukládat povinnost vyklizení jak vlastníku stavby (pronajímateli), tak i nájemcům. Výkon rozhodnutí by měl v tomto případě zajistit stavební úřad, který, pokud nedojde k jiné dohodě, by měl požádat o součinnost při zajištění bytové náhrady orgány obce.

Jak vyplývá z výše uváděného, pronajímatel může zajistit bytovou náhradu sám, což by mělo (ovšem není) pravidlem. K tomu rozsudek Nejvyššího soudu z 28. 11. 1996, sp. zn. 2 Cdon 138/96 (Soudní judikatura, 1997, č. 8, str. 178):

…Jak vyplývá ze znění ustanovení § 1 zákona č. 102/1992 Sb., zákon s působením obce zásadně nepočítá, naopak obci v uvedeném smyslu ukládá povinnost až pro případ, že požadavek zajistit bytovou náhradu nemůže splnit oprávněný. Jestliže však oprávněný tvrdí, že bytovou náhradu sám zajistil, jde nadále toliko o to, aby zajištění příslušné bytové náhrady v řízení před soudem dokázal. Může tak učinit tudíž i jinak (mimo obec), kupř. tím, že doloží, že s vlastníkem domu, v němž je situován náhradní byt, uzavřel nájemní smlouvu ve prospěch povinných (§ 50 ObčZ).

Pokud je, za výše uvedených podmínek, zajišťování bytové náhrady svěřeno obci, platí pro tutu problematiku režim upravený v ustanoveních § 2 - 5 zákona č. 102/1992 Sb. Podle těchto ustanovení přicházejí do úvahy dva způsoby zajištění bytové náhrady obcí. V prvém případě zajišťuje obec bytovou náhradu tím, že navrhne nájemci uzavření smlouvy o nájmu bytu, popř. místnosti v domě, který je v jejím vlastnictví.

Druhým způsobem je zajištění bytové náhrady v domě jiné právnické nebo fyzické osoby. Za této situace obec uzavře s vlastníkem domu nebo bytu smlouvu o nájmu ve prospěch třetí osoby (povinného), podle ustanovení § 50 ObčZ.

Obec má, podle výše zmiňovaného zákona, při zajišťování bytové náhrady povinnost přednostně zajistit bytovou náhradu v případě, že soud přivolil k výpovědi nájmu, protože pronajímatel potřebuje byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, pro své rodiče nebo sourozence. Toto předností zajišťování bytové náhrady ovšem obec realizuje podle místních podmínek a možností.

Zákon č. 102/1992 Sb. ukládá obci (§ 3 odst. 1), aby žádost o poskytnutí bytové náhrady posuzovala podle kritérií stanovených pro naléhavost společně a v porovnání s jinými žádostmi o řešení bytové situace.

Obec bude tedy bude nucena v první řadě řešit bytovou situaci, resp. zajistit bytovou náhradu rodině s malými dětmi, starým a nemocným lidem, invalidním občanům apod., u nichž by prodlení se zajištěním bytové náhrady mohlo znamenat velmi citelnou, mnohdy nenapravitelnou újmu. Obec však vždy musí posuzovat každý jednotlivý případ dle konkrétní dané situace s přihlédnutím k místním podmínkám a možnostem.(152)

Obec vydá na základě ustanovení § 4 zákona č. 102/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tomu, kdo o bytovou náhradu žádá, potvrzení o jejím zajištění. Toto potvrzení bude soudu podkladem pro nařízení termínu vyklizení. Soud ovšem bude dále zkoumat, zda ta která bytová náhrada odpovídá podmínkám, které jsou stanoveny v ustanovení § 712 ObčZ.

V. 8. 5. 3. 4. Přístřeší

V praxi je dost často diskutována otázka tzv. přístřeší, resp. jeho souvislost a vázanost na bytové náhrady. Z ustanovení § 712 odst. 1 ObčZ jednoznačně vyplývá, že přístřeší se za bytovou náhradu nepovažuje, soudní praxí je přesto přístřeší pokládáno za "bytovou náhradu zvláštního druhu".

Zákoník výslovně přístřeším definuje jako provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. Pod tento pojem lze tedy patrně podřadit ubytovnu, noclehárnu, pokoj v hotelu apod. Může jím být ovšem kterýkoli jiný prostor, splňující určitá obecná kritéria (možnost přespání, uskladnění věcí apod.).

K tomuto rozhodnutí Nejvyššího soudu z 17. 7. 1997, čj. 2 Cdon 568/97 (Soudní judikatura, 1997, č. 8, str. 169 an.):

...Přístřeší je bytovou náhradou zvláštního druhu. Ačkoliv jsou podle ustanovení § 712 ObčZ bytovými náhradami náhradní byt a náhradní ubytování, nelze zcela opominout ani přístřeší. I když přístřeší není v občanském zákoníku výslovně označené za bytovou náhradu, přesto tuto funkci v nezbytně nutné míře plní, neboť slouží, byť i jen jako provizorium a na nezbytně nutnou dobu, k zajištění potřeby bydlení. Na poskytnutí přístřeší také v řadě případů váže občanský zákoník povinnost vyklizení bytu. Proto i rozhodování soudu o povinnosti byt vyklidit po zajištění přístřeší je rozhodováním ve věci samé a je třeba tyto případy přiřadit ke sporům, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahů mezi účastníky.

Právo na zajištění přístřeší má povinný, kterému náleželo nájemní právo v případech (§ 712 odst. 5 ObčZ):
- jestliže nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele pro porušování dobrých mravů nájemcem, resp. těmi, kdož s ním bydlí ve společné domácnosti (§ 711 odst. 1 písm. c),
- jestliže nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele z důvodu, že nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce (§ 711 odst. 1 písm. d),
- jestliže nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele z důvodu, že nájemce má dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt (§ 711 odst. 1 písm. g),
- jestliže nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele z důvodu, že nájemce neužívá byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas (§ 711 odst. 1 písm. g),
- jestliže nájemní poměr skončil výpovědí pronajímatele z důvodu, že nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů (§ 712 odst. 2).

Pro přístřeší nejsou stanovena žádná bližší kritéria, která by měl tento zvláštní druh bytové náhrady splňovat. Proto by mělo pro nařízení výkonu rozhodnutí vyklizením bytu postačit, aby oprávněný předložil soudu potvrzení jiného pronajímatele, nebo provozovatele ubytovacího zařízení o tom, že se tento zavazuje uzavřít s povinným smlouvu, na základě které bude zajištěna možnost užívání přístřeší.

V. 8. 5. 4.  Výkon rozhodnutí vyklizením bytu

Obecně platí , že nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (§ 251 OSŘ).

V našem případě to tedy platí za situace, kdy soud přivolil k výpovědi z nájmu bytu, určil ke kterému datu nájemní poměr skončil, určil výpovědní lhůtu a rozhodl, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty (resp. po zajištění bytové náhrady) a povinný přesto svoji povinnost nesplní, byt tedy nevyklidí.

Výkon rozhodnutí vyklizením bytu je upraven v ustanoveních § 340 - 343 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Úprava výkonu vyklizení byla poměrně nedávno celkově novelizována zákonem č. 30/2000 Sb., kterým se mění OSŘ. Účinnost novely je od 1.1.2001. 

Režim výkonu rozhodnutí vyklizením bytu je podmíněn skutečností, zda je povinnost vyklizení ukládána bez náhrady či je podmíněna zajištěním bytové náhrady.(153)

Co se týče nákladů řízení při výkonu rozhodnutí vyklizení bytu, srov. rozhodnutí R 27/1984, uveřejněné v Příloze Soudní judikatury, 1998, č. 21, str. VII.:

...Soudy zásadně ukládají současně v usnesení o nařízení soudního výkonu rozhodnutí povinnost k náhradě nákladů spojených s podáním návrhu a dosud nevyčíslených nákladů, které, jak lze předpokládat, vynaloží oprávněný v souvislosti s budoucím provedením výkonu, přitom nestanoví lhůtu k jejich zaplacení. Chce-li však oprávněný, aby tyto náklady byly současně nuceně vymáhány, musí v návrhu na soudní výkon rozhodnutí uvést, jakým způsobem má být jeho pohledávka na nákladech uspokojena. V naprosté většině případů je k návrhu oprávněného nařizován soudní výkon rozhodnutí srážkami ze mzdy. Nemá-li povinný příjem podléhající soudnímu výkonu rozhodnutí, soudy po výslechu oprávněného nařizují výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí.

Pokud je byt ve společném nájmu manželů, je nezbytné, aby soudní výkon rozhodnutí směřoval proti oběma manželům. K tomuto usnesení Krajského soudu v Českých Budějovicích z 5. 9. 1994, sp. zn. 7 Co 872/94:

…Vzhledem k nedílnosti práva společného nájmu bytu manžely není možné, aby výkon rozhodnutí vyklizením se měl týkat jen jednoho ze společných uživatelů bytu (společných nájemců), zatímco druhý manžel by měl v bytě dále zůstat, protože proti němu rozhodnutí nesměřuje, a neměl by ani povinnost byt vyklidit. Tím by byly narušeny základní principy, na nichž je společné a nedílné právo manželů vybudováno. Z hlediska materiální vykonatelnosti právě vzhledem k povaze vymáhané povinnosti a ke způsobu výkonu rozhodnutí nemůže být proto podkladem k nařízení výkonu takového rozhodnutí, které ukládá povinnost k vyklizení bytu pouze jednomu ze společných nedílných uživatelů (nájemců).

K tomuto judikátu připomínka - je trochu s podivem, že věc tak naprosto zřejmá a zřetelně vyplývající ze zákona, musí být, takovýmto způsobem judikována…

V. 8. 5. 4. 1. Výkon vyklizení bytu, za který nepřísluší bytová náhrada

Podle ustanovení § 340 odst. 1 OSŘ platí, ukládá-li soud rozhodnutí, jehož výkon se navrhuje, aby povinný vyklidil byt, za který není třeba zajistit bytovou náhradu, soud nařídí výkon rozhodnutí a po právní moci tohoto usnesení výkon rozhodnutí provede. Soud, resp. předseda senátu vyrozumí povinného nejméně pět dnů předem, kdy bude vyklizení provedeno. Vyrozumí o tom rovněž oprávněného a příslušný orgán obce.

Výkon rozhodnutí se provede tak, že soud učiní opatření, aby z vyklizovaného objektu byly odstraněny věci patřící povinnému a příslušníkům jeho domácnosti, jakož i věci, které patří sice někomu jinému, ale jsou se souhlasem povinného umístěny ve vyklizovaném nebo na vyklizovaném objektu. Dále soud učiní opatření, aby z vyklizovaného objektu byli vykázáni povinný a všichni, kteří se tam zdržují na základě jeho práva.(154)

V. 8. 5. 4. 1. 1.  Nakládání s věcmi odstraněnými z vyklizovaného bytu

Podle ustanovení § 341 odst. 2 OSŘ platí, že věci odstraněné z vyklizovaného bytu se odevzdají povinnému nebo některému ze zletilých příslušníků jeho domácnosti.(155) Není-li vyklizení přítomen nikdo, kdo by mohl věci převzít, nebo je-li převzetí věcí odmítnuto, potom se věci sepíší a dají na náklady povinného do úschovy obce nebo jinému vhodnému schovateli. Soud vyrozumí povinného o tom, komu jeho věci byly dány do úschovy. Nebude-li možné dát věci do úschovy, potom platí, že výkon rozhodnutí nelze provést. To ovšem přirozeně není a nebude častý případ nemožnosti provést výkon rozhodnutí.

V případě, že si povinný nevyzvedne věci u obce nebo schovatele do šesti měsíců ode dne, kdy byly uschovány, budou prodány na návrh obce (schovatele) podle ustanovení o prodeji movitých věcí (§ 323 - 332 OSŘ). Výtěžek prodeje vyplatí soud povinnému po srážce nákladů úschovy a nákladů prodeje. V případě, že povinný odmítne zbytek výtěžku převzít nebo jeho pobyt není znám, postupuje soud přiměřeně podle ustanovení OSŘ, upravující řízení o úschovách (§ 185a - 185h).

Věci, které se nepodaří prodat, soud nabídne obci nebo schovateli na úhradu nákladů úschovy za dvě třetiny odhadní ceny. Odmítnou-li věci převzít, připadají státu.

Náklady úschovy, které nebudou uhrazeny z výtěžku prodeje ani převzatými věcmi, je na základě rozhodnutí soudu podaného na návrh obce nebo schovatele povinen uhradit vyklizovaný.

V. 8. 5. 4. 2. Výkon vyklizení bytu, za který přísluší bytová náhrada nebo přístřeší

Znovu, tedy jako v předešlém případě, je výchozí situace, kdy povinný nevyklidí byt dobrovolně ani po stanovené lhůtě a oprávněný (pronajímatel) se  musí obrátit na příslušný okresní (obvodní) soud s návrhem na výkon rozhodnutí.

Režim výkonu vyklizení bytu, za který přísluší bytová náhrada nebo přístřeší upravuje OSŘ v ustanoveních § 343 - 344. 

Podle těchto ustanovení platí, že soud nařídí výkon rozhodnutí, kterým byla uložena povinnost byt vyklidit jen tehdy, jestliže bude prokázáno, že povinnému je zajištěna taková bytová náhrada, jaká byla určena ve vykonaném rozhodnutí, nebo že povinnému je zajištěno přístřeší (stanoví-li vykonávané rozhodnutí, že mu při vyklizení bytu náleží přístřeší). Zajištění bytové náhrady nebo přístřeší pro povinného je povinen prokázat oprávněný. Pokud se tak stane, výkon rozhodnutí bude proveden po právní moci tohoto usnesení. K tomuto rozhodnutí R 27/1974, uveřejněné v Příloze Soudní judikatury, 1998, č. 21, str. VI.:

...Soud provádějící výkon rozhodnutí vyklizením nemůže brát zřetel ani na změnu poměrů, k níž od vydání vykonávaného rozhodnutí došlo, a která by měla rozhodující vliv na přiznání náhrady za byt. Jde o případy, kdy povinný, kterému byla přiznána náhrada za byt, získal v době od nařízení a provedení výkonu rozhodnutí samostatný důvod užívání k přiměřenému bytu.

V případě, že nebude prokázáno, že bytová náhrada byla pro povinného zajištěna a že odpovídá vykonávanému rozhodnutí, popřípadě že pro povinného bylo zajištěno přístřeší , nařídí soud před rozhodnutím o nařízení výkonu rozhodnutí jednání. Zákonným důkazem o zajištění bytové náhrady bude především listina vydaná státním orgánem, orgánem obce anebo notářským zápisem. Soud provede, při zjišťování, zda bytová náhrada byla pro povinného zajištěna a zda odpovídá vykonávanému rozhodnutí, popřípadě zda bylo pro povinného zajištěno přístřeší, i jiné důkazy potřebné ke zjištění skutkového stavu.(156)

Výkon rozhodnutí se provede přestěhováním povinného a všech, kteří s ním bydlí do náhradního bytu, náhradního ubytování či do přístřeší. Odstraněné věci se rovněž přestěhují do určené bytové náhrady (přístřeší). Jestliže je to potřebné, vykonavatel provádějící vyklizení přibere k tomuto úkonu vhodnou osobu, podle možností zástupce orgánu obce. Soud má povinnost vyrozumět povinného nejméně pět dnů předem, kdy bude vyklizení provedeno.

V případě, že soud zjistí po nařízení výkonu rozhodnutí, popřípadě až při jeho provedení, že pro povinného ve skutečnosti nebyla určená bytová náhrada či přístřeší, výkon rozhodnutí zastaví.

Po přestěhování vykonavatel provádějící vyklizení předá určenou bytovou náhradu povinnému nebo některému ze zletilých příslušníků jeho domácnosti. Odmítnou-li tito bytovou náhradu převzít, uloží klíče u soudu nebo orgánu obce a povinného o tom vyrozumí. Nezačne-li povinný bytovou náhradu bez vážného důvodu do šesti měsíců od uložení užívat, práva povinného k bytové náhradě uplynutím této lhůty zanikají.

POZNÁMKY:

(127) Což je samozřejmě, při předpokladu obligatorní písemné formy nájemní smlouvy k bytu, logické.

(128) K tomuto viz soudní rozhodnutí uvedené v kapitole IV. 3. 1. 

(129) Menší, v současné době (leden 2001) důležité odbočení: tato univerzální zásada se obecně uplatní i při podání výpovědi v odlišných právních vztazích (např. pracovněprávních).

(130) V podstatě tedy stačí listina, v níž bude výrok: dávám výpověď z nájmu bytu (specifikace), určena výpovědní lhůta (v souladu se zákonem) datum a podpis nájemce.

(131) Výčet je taxativní, v opačném případě by jednotlivé důvody v zákoně v podstatě nemusely být uvedeny.

(132) Srov. např. Balík, S., Šímová, K.: Poznámka k problematice přivolení k výpovědi z nájmu bytu, Právní praxe, 1996, č. 3, str. 148 an.

(133) Srov. rozsudek Vrchního soudu v Praze z 28. 2. 1994, sp. zn. 2 Cdo 3/94. 

(134) Srov. Korecká, V.: Zánik nájmu bytu výpovědí pronajímatele - z judikatury Nejvyššího soudu, Soudní rozhledy, 2000, č. 4, str. 97. 

(135) Srov. např. Baudišová, V., Balík, S., Šímová, K.: Ještě k ustanovení § 711 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, Právní praxe, 1995, č. 1, str. 53 an.

(136) Srov. např. Balík, S., Hrubý, J., Piková, P., Pokorná, H.: Výpovědní důvody z nájmu bytu, 3. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 75 an.

(137) Viz rozsudek Vrchního soudu v Praze z 26. 11. 1993, sp. zn. 2 Cdo 73/93, uveřejněný v Právních rozhledech, 1994, č. 1, str. 20 an.

(138) Dokazovat výše zmíněný fakt konkrétní pracovní smlouvou by bylo, vzhledem k délce soudního řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, minimálně značně nepraktické.

(139) Hrubý, J.: K důvodům výpovědi nájmu bytu, Právní praxe, 1993, č. 7, str. 411 an.

(140) Srov. např. Balík, S., Hrubý, J., Piková, P., Pokorná, H.: Výpovědní důvody z nájmu bytu, 3. vydání, Linde, Praha, 2000, str. 100. 

(141) Srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 8. 1998, sp. zn. 3 Cdon 7/96, uveřejněný v  Soudní judikatuře, 1998, č. 21, str. 492 an.

(142) K "vážným důvodům" neužívání bytu srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 31. 8. 1998, sp. zn. 3 Cdon 11/96, uveřejněný v Soudní judikatuře, 1999, č. 3, str. 90 an.

(143) Tento výpovědní důvod byl doplněn novelou občanského zákoníku č. 264/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje občanský zákoník, zrušuje zákon o státním notářství a řízení před státním notářstvím a mění a doplňují některé další zákony.

(144) Závěrečnou pasáž tohoto ustanovení nutno interpretovat podle současné situace, kdy národní rady již neexistují, stejně tak termín "příslušný orgán republiky" je současnou právní vědou téměř opuštěn. Optimální znění by zřejmě bylo "... nebo souhlasu orgánu veřejné správy, který podle zákona uzavření smlouvy o ..."

(145) Srov. Balík, S., Hrubý, J., Piková, P., Pokorná, H.: Výpovědní důvody z nájmu bytu, 3. vydání, Linde, Praha, 2000, str.120

(146) Toto ustanovení bylo do občanského zákoníku vtěleno zákonem č. 267/1994 Sb., s účinností od 1.1.1995. 

(147) Nutno dodat že úprava bytových náhrad v těchto ustanoveních občanského zákoníku je provedena, pro mě nepochopitelně, dosti nepřehledným až matoucím způsobem, prosta jakékoli systematiky.

(148) Praha se podle zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, považuje za jednu obec.

(149) Jde většinou o situace, kdy s nájemcem ve společné domácnosti žijí nezletilé děti.

(150) Tato otázka bude tedy záležet na rozhodnutí soudu.

(151) V praxi, při absolutním nedostatku bytových náhrad je tento postup nejběžnější, ovšem časově velmi zdlouhavý.

(152) Jde o velmi citlivou záležitost, kdy při přednostním přidělování bytové náhrady mohou rozhodovat - občas - i jiná, než výše uváděná kritéria, proto by obce měly jasně deklarovat přesná pravidla postupu v této otázce.

(153) Výkon rozhodnutí vyklizení bytu musí být v souladu s dobrými mravy podle ustanovení § 3 odst. 1 ObčZ, srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu z 30. 9. 1998, sp. zn. 3 Cdon 51/96, uveřejněný v Soudní judikatuře, 1999, č.3, str. 84 an.

(154) Tato opatření by určitě měla být prováděna formou, jež nad rozumnou míru nesnižuje lidskou důstojnost povinného.

(155) Zákon nespecifikuje jakým způsob se tyto věci odevzdají příslušným osobám, v praxi bude nejběžnější způsob převoz a umístění věcí do objektu (obytné místnosti, nebytového prostoru) určeného povinným, samozřejmě na jeho náklady.

(156) V tomto případě záleží pouze na úvaze soudu, které další důkazy provede, aby zjistil skutkový stav věci.