Upusťme od privatizace bytového družstevnictví, které je svým charakterem velmi specifické a podívejme se na sektor státních a obecních bytů, jejichž podíl v bytové struktuře ještě stále převažuje.

Zkušenosti a výsledky privatizace státních a obecních bytů jsou různorodé, závislé na lokalitě a také na kvalitě a stavební technologii jednotlivých domů.

A tak zatímco se Pozemkový fond ČR, jehož hlavním úkolem bylo vypořádání restitučních nároků oprávněných osob a prodej státní zemědělské půdy, potýká s problémem správy asi šesti tisíc bytových domů zejména v menších městech a na venkově, o jejichž privatizaci nejeví zájem ani jejich uživatelé, ani obce (a to i přesto, že obce mohou získat tento majetek bezúplatně a mohou požádat stát o finanční příspěvek na údržbu a opravy ve výši deseti procent pořizovací ceny), městské části velkoměst, zejména pak hlavního města Prahy, jsou bytovou privatizací značně vytíženy.

V souladu se Statutem hlavního města Prahy přijaly jednotlivé městské části "Zásady pro prodej bytů v domech ve vlastnictví hlavního města Prahy, svěřených dané městské části, jejich oprávněným nájemcům" (dále jen Zásady), jejichž znění se v základních ustanoveních celkem vzato příliš neliší.

Zatímco některé Městské části Prahy již ukončily způsob privatizace formou prodeje domů právnickým osobám z řad stávajících nájemců a nadále budou privatizovat bytový fond podle z. č.72/1994 Sb. formou nabídky přímého prodeje jednotlivých bytů (bytových jednotek) stávajícím nájemcům, jinde budou nadále používány oba způsoby a oprávnění nájemci se mohou rozhodnout, jaký postup pro ně bude přijatelnější.

Prodej celého bytového domu zpravidla předpokládá zájem o koupi domu ze strany nájemců, kteří užívají alespoň polovinu podlahové plochy všech bytů v domě. Tento způsob privatizace sebou nese náklady na zřízení právnické osoby (zpravidla bytového družstva), ovšem kupní cena domu rozpočtená na jeden m2 plochy bytu bývá až o 30% (u panelové výstavby až o 60%) nižší než při koupi samostatné bytové jednotky, navíc s možností až deseti let bezúročného splácení kupní ceny.

Tam, kde o koupi celého domu nemá zájem dostatečné množství nájemníků a v případech, kdy zastupitelstvo městské části rozhodne o privatizaci formou přímého prodeje bytů stávajícím nájemcům, zajistí pověřený subjekt (advokátní nebo realitní kancelář) vymezení jednotlivých jednotek v domě v souladu se z. č. 72/1994 Sb. a nabídne oprávněným nájemcům bytových jednotek jejich odkoupení. Oprávněným nájemcem je pak pouze ten, kdo nemá žádné dluhy na nájemném a úhradách za služby spojené s užíváním bytu. Cena bytové jednotky je stanovena znaleckým posudkem v souladu s vyhláškou č. 279/1997 Sb. v pozdějším znění (stejně jako cena celého domu) a cenovou mapou stavebních pozemků.

Při rychlém splacení kupní ceny (zpravidla do 60 dnů od podpisu kupní smlouvy) bývá poskytnuta sleva z kupní ceny ve výši až deset procent.

Oprávnění nájemci často nevědí, že pokud nabídku odkoupení bytu (bytové jednotky) odmítnou, pak jednotka nadále zůstává ve vlastnictví obce a dle dosud platných Zásad může být převedena při zachování postupu dle z. č. 72/1994 Sb. pouze do vlastnictví právnické osoby jejímiž členy jsou pouze oprávnění nájemci, nebo vlastníci bytů v domě, nebo opětovně nabídnuta oprávněnému nájemci. Proč a s jakým záměrem o tom nejsou nájemníci informováni, je zřejmé.

O byty v cihlových činžovních domech v dobrém technickém stavu a také v atraktivních lokalitách (zejména v centru Prahy) je velký zájem jak ze strany movitějších fyzických osob, tak ze strany investorů. Právě blížící se privatizace určených domů formou prodeje jednotlivých bytových jednotek přispěla k rozkvětu tak zvaného černého trhu s obecními byty