1. Skutkový a právní omyl při držbě

Občanský zákoník vymezuje v § 49a jako jednu z podstatných náležitostí právního úkonu, náležitost vůle prosté omylu u subjektu, jež činí právní úkon, za předpokladu, že omyl vychází ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Skutkový i právní omyl u držitele, může být za jistých okolností omluvitelný .

Z judikatury Nejvyššího soudu ČR v otázce vydržení části sousedního pozemku je třeba v tomto ohledu zmínit rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9.3.2000, sp.zn.22 Cdo 1848/98, který obsahuje tuto právní větu: „Pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části parcely, kterou nekoupil, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku.“ Tento rozsudek byl publikován v Soudních rozhledech č. 7/2000, str. 207-208. Z odůvodnění tohoto rozhodnutí vyplývá, že šlo zřejmě jen o snahu vyložit předpoklad vydržení spočívající v držbě v dobré víře „se zřetelem ke všem okolnostem“ na  jednom z případů, který se může poměrně často opakovat. V odůvodnění tohoto rozhodnutí se uvádí:

„Předpokladem vydržení práva je skutečnost, že držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc patří. Posouzení toho, zda držitel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc patří nebo náleží, nemůže vycházet jen z posouzení subjektivních představ držitele. Dobrá víra držitele musí být v dané věci posuzována i z hlediska, zda držitel si zachování náležité opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu po každém subjektu práva požadovat, měl nebo mohl mít pochybnosti, že plocha (výměra) držených pozemků odpovídá ploše uvedené v kupní smlouvě.

Bylo-li v kupní smlouvě přesně uvedeno co je předmětem koupě (pozemky byly specifikovány podle parcelních čísel a ve znaleckém posudku byly uvedeny i jejich přesné výměry), mohli držitelé při zachování náležité opatrnosti zjistit, že užívají pozemek o podstatně vyšší výměře. Na tom nic nemění skutečnost, že dovolatelé snad subjektivně byli přesvědčeni, že pozemek jim patří; k tomu, aby byly splněny podmínky oprávněné držby, bylo třeba, aby byli v dobré víře se zřetelem ke všem okolnostem, jinak řečeno, aby drželi sporný pozemek na základě omluvitelného omylu. Je skutečností, že pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části parcely, kterou nekoupil, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku.

Lze souhlasit s  názorem odvolacího soudu, že v daném případě, kdy plocha sporného pozemku činí více než polovinu plochy koupené zahrady a téměř polovinu všech pozemků zakoupených žalobci, nemohli být žalobci v dobré víře „se zřetelem ke všem okolnostem“, i když lze dodat, že subjektivně mohli být o svém právu přesvědčeni, a to i proto, že sporný pozemek mohl být k jejich pozemkům přirozeným způsobem připojen. Konečně je třeba uvést, že v dovolání žalobci uplatňují skutečnosti, které prokazují jejich dobrou víru, nezpochybňují však zjištění odvolacího soudu, že nebyla dána dobrá víra „se zřetelem ke všem okolnostem“. Proto skutečnosti zjištěné při místním šetření mohly sice vést k závěru, že nemovitosti tvoří přirozený celek, a že sporný pozemek žalobci obdělávají, nemohli však nic změnit na závěru, že žalobci si při zachování náležité opatrnosti měli být vědomi, že užívají pozemek podstatně větší než jaký koupili.“

Podobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.7.2001, sp. zn.22 Cdo 301/2000, publikovaný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, Balák/Púry a kolektiv, C.H.Beck Praha 2001, svazek č. 8, str. 18, pod č. C 631, obsahuje v podstatě totožnou právní větu: „Pokud se nabyvatel nemovitostí na základě právní skutečnosti způsobilé k nabytí vlastnického práva chopí držby pozemku, na který se tato právní skutečnost nevztahuje, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i tohoto pozemku. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy nabytého a skutečně drženého pozemku.“ Judikát se vztahuje na období platnosti občanského zákoníku z roku 1950, § 116 a § 146 odst. l zákona č. 141/1950 Sb. Při prakticky stejné formulaci zákonných podmínek pro vydržení je však použitelný i pro platnou právní úpravu. Toto rozhodnutí je již přechodem k dalšímu výkladovému problému, který představuje omyl držitele o předmětu .

Obdobně i rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.11.2000, sp. zn. 22 Cdo 1253/99, publikovaný na internetových stránkách Nejvyššího soudu ČR opětovně konstatuje, že „Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku.“

V Právních rozhledech č. 5/1999 byl publikován rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18.2.1999, sp. zn.2 Cdon 431/96, k vydržení práva odpovídajícího věcnému břemenu za účinnosti § 132a odst. 2, § 135a občanského zákoníku, ve znění platném od 31.12.1991, jakož i § 130 odst. 1, § 151o odst. 1 občanského zákoníku, v platném znění. Právní věta zní: „Pokud se nabyvatel nemovitosti spokojí s pouhým ústním sdělením převodce, že s vlastnictvím nemovitosti je spojeno právo odpovídající věcnému břemeni, přičemž tato okolnost není uvedena ve smlouvě o převodu nemovitosti a nabyvatel se o existenci tohoto práva nepřesvědčí, nemůže být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu toto právo náleží, neboť při normální opatrnosti, kterou lze po něm požadovat, by si existenci tohoto práva, případně právního titulu, který měl za následek jeho vznik, ověřit.“

Uvedená judikatura představuje konstantní judikaturu Nejvyššího soudu ČR a řeší vlastně problematiku skutkového omylu při držbě. Pokud jde o právní omyl, situace je následující.

Nejvyšší soud ČR v Brně v řadě svých judikátů vymezil několik případů neomluvitelného právního omylu, z nichž lze dovozovat, jaký právní omyl by byl asi omluvitelný. Například podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 2 Cdon 1925/97, publikovaného v Soudních rozhledech č. 4/1999 pod č. 44 je uveden případ, kdy se držitel uchopil držby nemovitostí na základě smlouvy o jejich převodu, kterou však převodce a nebo nabyvatel nepodepsal. V takovém případě dovozuje Nejvyšší soud ČR, že vzhledem ke všem okolnostem nemohl být nabyvatel věci v dobré víře, že je vlastníkem. Držba na základě takovéto nepodepsané smlouvy nebyla považována Nejvyšším soudem ČR za držbu oprávněnou.

V dalším případě Nejvyšší soud ČR v rozsudku sp. zn. 2 Cdon 568/96, publikovaném v Soudních rozhledech č. 5/1999 pod č. 62 řešil případ uchopení se držby nemovitostí na základě ústní smlouvy o jejich převodu. I v tomto případě podle Nejvyššího soudu ČR jde o případ neomluvitelného právního omylu, kdy nabyvatel nemohl být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem.

Jiný rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10.10.2002, sp. zn. 22 Cdo 490/2001, publikovaný v časopise AD NOTAM č. 1/2003 na str. 20 dovozuje, že právní omyl držitele, vycházející z neznalosti jednoznačně formulovaného ustanovení občanského zákoníku platného v době, kdy se držitel ujímá držby, není omluvitelný. Pokud se tedy někdo uchopil držby nemovitosti na základě smlouvy o jejím převodu, která nebyla registrována státním notářstvím v době, kdy zákon takovou registraci vyžadoval, nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem této nemovitosti.

Podle některých autorů se však připouští oprávněná držba na základě právního omylu „kdy držitel bude vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře i v případě, že jeho přesvědčení bude vycházet z právního omylu.“1 Takový závěr nevylučuje ani M. Knappová.2 J. Spáčil pak ve své další práci uvádí příklad, kdy ve smlouvě o převodu nemovitosti vložené do katastru nemovitostí bude uvedeno, že s vlastnictvím této nemovitosti je spojeno právo odpovídající věcnému břemeni, ačkoliv ve skutečnosti by tu takové právo nebylo.3 Římské právo razilo zásadu, že neznalost práva neomlouvá a obecný zákoník občanský z roku 1811 tuto zásadu převzal. Ze zásady však připouštěl výjimku a pro omluvitelný právní omyl vyžadoval, aby okolnosti případu byly takové, že ten kdo jednal v omylu, si nepočínal hrubě nedbale, jinými slovy jednal s opatrností řádného člověka. Současná judikatura Nejvyššího soudu ČR kráčí zřejmě v tomto směru.

Například rozsudek Nejvyššího soudu ČR z 11.11.2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000, publikovaný pod č. C 1304 v Souboru rozhodnutí NS ČR, svazek 18 dovozuje, že oprávněným držitelem ve smyslu § 130 odst. 1 občanského zákoníku je držitel, který věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný omyl potom definuje tak, že jde o omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat. Podobně rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.10.2002, sp. zn. 22 Cdo 929/2001, publikovaný v Soudních rozhledech č. 1/2003 na str. 7 dovozuje, že právní omyl spočívá v neznalosti a nebo v neúplné znalosti obecně závazných právních předpisů a z toho vyplývajícího nesprávného posouzení právních důsledků právních skutečností. Právní omyl je omluvitelný, jestliže se držitel omylu nemusel vyhnout ani při vynaložení obvyklé opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti případu po každém požadovat (může jít např. o nejasné znění zákona).

2. Držba „contra tabulas“

Za účinnosti obecného zákoníku občanského nakonec převládlo mínění, že držba „contra tabulas“ tedy v rozporu se zápisy ve veřejných rejstřících je možná, a že dokonce může vést i k nabytí vlastnictví vydržením. Současná judikatura řeší tuto problematiku v zásadě obdobně a lze odkázat např. na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22.5.2002, sp. zn. 22 Cdo 2211/2000, publikovaný v Soudních rozhledech č. 8/2002 pod č. 109. V tomto rozsudku je učiněn závěr, že samotná skutečnost, že držitel nenechal vytýčit hranice jím držených pozemků a nezjistil tak, že drží i část pozemku, jehož vlastníkem není, nevylučuje jeho poctivou držbu podle OZO ani držbu oprávněnou podle platného občanského zákoníku. Jinými slovy, objektivně omluvitelný omyl není na překážku poctivé držbě podle OZO ani oprávněné držbě podle platného občanského zákoníku. Tento rozsudek byl také publikován v Souboru rozhodnutí NS ČR, svazek 16 z roku 2002, pod č. C 1181. 

Jiný rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16.6.2003, sp. zn. 22 Cdo 702/2002, publikovaný v Souboru rozhodnutí NS ČR, svazek 26, pod č. C 1993 pak řeší vydržení nemovitosti na základě držby vykonávané v rozporu se zápisem do veřejných knih a účinky nesprávné intabulace. Dále se vyjadřuje k dobré víře opírající se o zápis do veřejných knih. Podle tohoto rozsudku v době platnosti OZO z roku 1811 i podle pozdějších občanských zákoníků se připouštělo vydržení práv k nemovitostem na základě držby vykonávané v rozporu se zápisem do veřejných knih. Intabulace však nehojila vady nabývacího titulu. Pokud se držitel chopil držby práva na základě výpisu z katastru nemovitostí, popř. jiné veřejné knihy, nemohla jeho dobrou víru, způsobilou být předpokladem vydržení tohoto práva, vyloučit jen okolnost, že nahlédnutím do veřejné knihy mohl zjistit, že toto právo bylo zapsáno chybně.

Po novele § 133 odst. 2 občanského zákoníku s účinností od 1.1.1993 (zákon č. 264/1992 Sb.), kdy se opětovně zavádí konstitutivní zápis do katastru nemovitostí (viz § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů) se objevily názory, že oprávněná držba „contra tabulas“ podle našeho práva, počínaje 1. ledna 1993, není možná. Kdo totiž nakládá s nemovitostí po 1.1.1003 jako s vlastní a není zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník, nemůže být v dobré víře, že mu nemovitost patří, ledaže by zápis v katastru nemovitostí neodpovídal právnímu stavu. M. Knappová k tomu však uvádí: „Věc však úplně bez pochybností není a oprávněnou naturální držbu nemovitosti, tj. její oprávněnou držbu někým, kdo není jako její vlastník zapsán v evidenci nemovitostí, patrně vyloučit nelze“.4 Tento závěr odpovídá i současné judikatuře, která byla citována.