Pojem nemovitost je v zákonu č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku v platném znění, definován jako pozemek a stavba spojená se zemí pevným základem. Je více možností, jak získat do vlastnictví nemovitost, nejběžnějším případem je zřejmě nabytí nemovitosti od jejího vlastníka. Takový postup nás však nemusí vždy uspokojit pro jeho zdlouhavost, složitost vyjednávání, nespolehlivost smluvního partnera, konečně i proto, že takto získáme často jen jednotlivý pozemek s menší výměrou, než by odpovídalo našim potřebám s ohledem na záměr investovat volné prostředky, nebo jen jednotlivou budovu. Nabízí se ovšem jiný postup, kterému se budu dále věnovat.

Obecně známou skutečností je, že před několika lety byl vyhlášen záměr vlády prodat až 500 tisíc hektarů půdy. Realizace prodeje byla svěřena Pozemkovému fondu České republiky, který zemědělské a lesní pozemky převádí podle zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby, v platném znění (dále jen zákon). Zákon určuje, že nabyvatelem zemědělských pozemků může být fyzická osoba (občan ČR), dále obec, právnická osoba, která je vlastníkem (spoluvlastníkem) budov či staveb – může nabýt zastavěný a s ním funkčně související pozemek, dále osoby oprávněné k náhradní restituci a konečně veřejné vysoké školy zajišťující vzdělávání v zemědělských a lesnických oborech.

Ve skupině fyzických osob jsou zvlášť řešeny převody zemědělské půdy na samostatně hospodařící rolníky, vlastníky zemědělské půdy, společníky obchodních společností a členy (zemědělských) družstev.

Předpokládejme, že nabyvateli nejde o získání jakékoliv zemědělské půdy, ale jen o takové pozemky, které bude možné dále zhodnotit tím, že se v souladu s územním plánem nebo rozhodnutím o umístění stavby stanou pozemky určenými k zastavění. (Obdobný problém se ostatně řeší v aktuálně vysílaném televizním seriálu Šípková Růženka.) Připusťme dále, že potenciální nabyvatel není vlastníkem žádného pozemku v lokalitě, kterou si vybral, a není ani podnikatelem v oboru zemědělského hospodaření.

Je možné, aby takový zájemce získal půdu od pozemkového fondu postupem podle předmětného zákona? Jestliže ano, jaké podmínky musí splnit, aby se tak stalo? Ano, je to možné, a zákon pro takové osoby nabízí hned dvě řešení – jedno pro osoby oprávněné (pro účely tohoto článku je označuji jako osoby oprávněné k náhradní restituci), druhé pro tzv. ostatní osoby.

Osoby oprávněné k náhradní restituci jsou ty osoby, které uplatnily nárok na restituci zemědělského majetku podle zákona č. 229/1991 Sb., tzv. zákona o půdě, v platném znění a kterým nebylo možné vydat původní pozemky z důvodů předpokládaných zákonem o půdě. Vznikl jim nárok na poskytnutí náhradních pozemků od pozemkového fondu; pro nás je významné, že takovýto nárok mohou převést dohodu na jinou osobu formou postoupení pohledávky podle § 524 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění. Pohledávka se písemnou smlouvou převede z věřitele – osoby oprávněné na nového věřitele – postupníka, s převodem pohledávky pak přecházejí na postupníka příslušenství a všechna práva s ní spojená, zejména ovšem v našem případě právo na poskytnutí náhradního pozemku. Přitom ze zákona mají oprávněné osoby, tedy i postupníci, před některými ostatními možnými nabyvateli na převod pozemku přednostní právo, omezena je však celková možná nabývaná výměra a to na 300 hektarů.

Zákon stanoví, že zahájení prodeje pozemků zveřejní pozemkový fond na úřední desce obce, v jejímž územním obvodu se prodávaný zemědělský pozemek nachází, a to s uvedením údajů podle katastru nemovitostí. Informaci o vyhlášení prodeje zveřejní pozemkový fond s minimálně týdenním předstihem v denním tisku s celostátní působností. To znamená, že zájemce o koupi pozemku, v našem případě postupník, se o plánovaném prodeji může včas dozvědět, a je na něm, aby si buďto na příslušném územním pracovišti pozemkového fondu nebo na příslušném katastrálním úřadu zjistil, kde se pozemky v terénu nalézají, jakož i další podrobné údaje dle katastru nemovitostí, a aby se rozhodl, zda pozemky odpovídají jeho záměru na jejich koupi. Hodlá-li v budoucnu realizovat na pozemku stavby, je potřebné ověřit si, v jakém stavu je územní plán obce a jak jsou stanoveny jeho jednotlivé zóny. Jestliže obec nemá územní plán, je vhodné projednat své představy o jeho budoucím možném řešení se starostou obce, případně se zastupitelstvem obce.

Od vyhlášení prodeje pozemků vyvěšením na úřední desce obecního úřadu běží tříměsíční lhůta, ve které může zájemce předat pozemkovému fondu písemnou žádost o jejich koupi.

Prodej ostatním osobám nastupuje podle zákona tehdy, nebyly-li prodány pozemky všem jiným zájemcům, kteří ostatní osoby předcházejí. Postup prodeje je zákonem upraven jinak – prodává se v obchodní veřejné soutěži podle § 281 a násl. zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku v platném znění. Informace o vyhlášení obchodní veřejné soutěže na prodej pozemků je pozemkovým fondem předána k vyvěšení na úřední desce obce, v jejímž katastrálním území se pozemky nacházejí. Obchodní veřejná soutěž probíhá nejméně v jednom, nejvíce ve třech kolech, přitom při neúspěšnosti prodeje se v každém dalším kole kupní cena snižuje, a to ve druhém kole na 50% ceny z prvního kola, ve třetím kole až na 10% ceny z prvního kola.

Zákon v obou uvedených případech, tj. při prodeji oprávněným osobám i při prodeji ostatním osobám, stanoví, že podklady pro vyhlášení prodeje připravuje Pozemkový fond. Tím ovšem není vyloučeno, že zájemce sám bude iniciovat zařazení pozemků do prodeje, když Pozemkovému fondu navrhne jím vytypované pozemky z vlastnictví státu.

Pokud jde o kupní cenu, je stanovena vždy znaleckým posudkem podle cenového předpisu platného k poslednímu dni kalendářního roku předcházejícího uzavření kupní smlouvy. Kupní cena musí být uhrazena do devadesáti dnů ode dne účinnosti kupní smlouvy; u zemědělských pozemků je však možné zaplatit kupní cenu ve splátkách až do třiceti let ode dne nabytí účinnosti kupní smlouvy, a to bezúročně. Před uzavřením kupní smlouvy skládá kupující zálohu ve výši roční splátky, nejvýše však 10% z kupní ceny. U oprávněných osob pozemkový fond započte na kupní cenu výši pohledávek, které mají oprávněné osoby vůči němu podle zákona o půdě.

K zajištění dosud nezaplacené kupní ceny nebo její části vzniká státu převodem pozemku zástavní právo. U pozemků prodaných ostatním osobám má stát předkupní právo jako právo věcné. Při nesplacení kupní ceny ve stanovené lhůtě, popřípadě při nezaplacení splátky ve sjednané lhůtě odstoupí prodávající od smlouvy, v takovém případě je navíc nabyvatel povinen zaplatit úhradu za celou dobu trvání vlastnického práva k pozemku a to ve výši 1% z ceny pozemku zjištěné podle cenového předpisu platného ke dni odstoupení od smlouvy.

Nabývání pozemků podle výše uvedeného zákona ovšem není pro běžného zájemce jediným možným způsobem, jak získat pozemky, případně i budovy od státu. Další varianty přináší například zákon ČNR č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky, v platném znění, nebo zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, v platném znění. Na ně se zaměříme v některém příštím článku.