- Nemám přístup ke svému pozemku, jak jej mohu získat?
- Vzor - smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) stezky

Někdy se stane, že člověk nemá, jak by se dostal ke svému pozemku a stavbě na něm postavené. Prostě k ní nevede jiná přístupová cesta, než přes sousedův pozemek. Samozřejmě nejjednodušší situace je, že se se sousedem dohodnete, smlouvou (vzor) bude zřízeno věcné břemeno (např. právo přechodu, právo průjezdu přes pozemek). Někdy však dohoda není možná. Na takovou situaci pamatoval občanský zákoník. Umožňuje, aby se osoba obrátila na soud a žádala, aby rozhodlo o zřízení tzv. nezbytné cesty.

Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek. Zvolená právní úprava se měla stát východiskem z jinak těžko řešitelné situace vzniklé za minulého režimu. Byl-li totiž pozemek např. v bezplatném a časově neomezeném užívání zemědělského družstva, mohlo toto družstvo přenechat pozemek (který samo nemohlo využívat) do užívání zájemci za účelem výstavby např. rodinného domku. Ze strany stavebníka za této situace nešlo o svémocný zásah do práva vlastníka pozemku. Vytvořila se tak situace, kdy pozemek i stavba na něm postavená měly různého vlastníka (což rovněž souvisí s tím, že u nás neplatí zásada, že stavba je součástí pozemku). Účelem použití ustanovení o nezbytné cestě je zjednání přístupu vlastníku stavby k ní z veřejné komunikace přes jeden či více pozemků jejich vlastníka, a to autoritativním rozhodnutím soudu o zřízení věcného břemene k návrhu vlastníka stavby, nepodaří-li se kolizi vlastnických vztahů vyřešit mimosoudně.

Za upozornění stojí názor Nejvyššího soudu, který v jednom svém rozhodnutí judikoval následující: „Žalobci jsou spoluvlastníky garáží a zastavěného pozemku. Žalovaní jim odepřeli volný příjezd ke garážím proto se žalobci domáhali zřízení práva cesty. Podle § 151o odst. 3 ObčZ lze zřídit jen právo cesty přes pozemek, nikoliv přes budovu (tj. tak, že by cesta využívala budovu, vedla by přes její součást). V dané věci však jde o průjezd budovou, přes chodbu, která je součástí domu. V tomto případě nelze právo věcného břemene podle § 151o odst. 3 ObčZ zřídit v úvahu tak připadá jen postup podle § 108 stavebního zákona (pochopitelně jsou-li splněny zákonné podmínky).“

Nutno ještě zmínit situaci, která se může na první pohled jevit jako podobná. Jde o případ, kdy osoba přehradí cestu, která vede přes jeho pozemek. I když tato cesta vede přes soukromý pozemek, nemá osoba k takovému jednání právo, pokud se jedná o účelovou komunikaci. Účelovou komunikací je pozemní komunikace, která splňuje znaky uvedené v § 7 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, a to i v případě, že o charakteru této pozemní komunikace nebylo vydáno správní rozhodnutí. Veřejnou cestou – účelovou komunikací – se pozemek v soukromém vlastnictví stává věnováním. Je-li cesta věnována obecnému užívání, nemůže mu být odňata soukromoprávní dispozicí vlastníkovou. Byla-li cesta vedoucí přes pozemek v soukromém vlastnictví od nepaměti veřejně užívána z naléhavé komunikační potřeby, jde o účelovou komunikaci. Ale na druhou stranu vlastník pozemku není vždy bezmocný - zřídí-li pozemní komunikaci, která by jinak byla účelovou komunikací, někdo jiný než vlastník pozemku, a vlastník pozemku neprojeví, byť i konkludentně, souhlas s existencí této komunikace, může se domáhat soudní ochrany. Důležité však je že je li účelová komunikace v souladu s vůlí vlastníka pozemku zřízena, nemůže její vlastník jednostranným vyhlášením zamezit jejímu obecnému užívání.

-------------------------------------------------------------

Smlouva o zřízení služebnosti stezky

Vlastník služebné (zatížené) nemovitosti (povinný)

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Vlastník oprávněné (panující) nemovitosti (oprávněný)

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Zatížená (služebná) nemovitost

Povinný je vlastníkem pozemku p.č. ……, který je zapsaný v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v ………… na LV č. …, katastrální území …………, obec ………….

Čl. 2

Oprávněná (panující) nemovitost

Oprávněný je vlastníkem pozemku p.č. ……, který je zapsaný v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu v ………… na LV č. …, katastrální území …………, obec ………….

Čl. 3

Zřízení služebnosti (věcného břemene)

Vlastník zatížené nemovitosti zřizuje ve prospěch vlastníka oprávněné nemovitosti a jeho právních nástupců služebnost (věcné břemeno) stezky přes pozemek uvedený v čl. 1 této smlouvy.

Oprávněný právo odpovídající služebnosti (věcnému břemenu) přijímá a povinný je povinen výkon tohoto práva trpět.

Čl. 4

Rozsah služebnosti (věcného břemene)

Rozsah služebnosti (věcného břemene) je vyznačen na geometrickém plánu č. ………… ze dne ………, který je nedílnou součástí této smlouvy.

Služebnost (věcné břemeno) stezky dává právo po ní chodit nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce k oprávněné osobě jiní přicházeli a odcházeli nebo se lidskou silou dopravovali. Služebnost (věcné břemeno) stezky neobsahuje právo dát se nosit zvířaty a vláčet po služebném (zatíženém) pozemku břemena.

Čl. 5

Stane-li se stezka bez zavinění oprávněného neschůdnou, je vlastník služebného (zatíženého) pozemku povinen umožnit průchod přes jinou část svého pozemku, než bude stezka uvedena v předešlý stav.

Čl. 6

Hodnota služebnosti (věcného břemene)

Služebnost (věcné břemeno) se zřizuje bezplatně. Oceňuje se na 10.000 Kč (pětinásobek ročního plnění 2.000 Kč).

Čl. 7

Závěrečná ustanovení

Smluvní strany prohlašují, že jim není známa žádná skutečnost bránící uzavření této smlouvy, s jejím obsahem souhlasí a na znamení toho připojují své podpisy.

Smlouva je sepsána v šesti vyhotoveních, z nichž každá strana obdrží po jednom, čtyři jsou určeny pro katastrální úřad.

Čl. 8

Intabulační doložka

Na základě této smlouvy lze vklad do katastru nemovitostí zapsat pro k.ú. ………, u Katastrálního úřadu v ……………… takto:

V části C LV č. … :

Věcné břemeno stezky pro ……………

Ostatní části beze změny.

V části B1 LV č. … :

Věcné břemeno stezky, povinnost k ……………

Ostatní části beze změny.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                    (oprávněný)            (povinný)