- Jak se uzavírá smlouva? Co je to smlouva ve prospěch třetího a smlouva o smlouvě budoucí?
- Vzor - smlouva o budoucí smlouvě kupní.

Smlouva je dvoustranný (nebo vícestranný) právní úkon, který vzniká konsensem => úplným a bezpodmínečným přijetím návrhu na uzavření smlouvy (nabídky). Nebo jinak -> smlouva je složený právní úkon, k jehož vzniku je třeba alespoň dvou projevů vůle (právních úkonů) alespoň dvou smluvních stran. Při uzavírání smlouvy tak musí dojít ke dvěma úkonům –> návrhu a přijetí.

Návrh na uzavření smlouvy je účinný od doby, kdy dojde osobě, které je určen. Návrh vůči nepřítomné osobě (tzv. distanční nabídka) je účinný od okamžiku, kdy jí dojde, tzn. ocitne se ve sféře jí ovládané (např. doručení do poštovní schránky – nevyžaduje se, aby se adresát s návrhem seznámil). Návrh je závazný po dobu v něm výslovně stanovenou (nebo přiměřenou k povaze smlouvy a použitých zasílacích prostředků).

Přijetím návrhu je včasné prohlášení učiněné osobou, které byl návrh určen, nebo jiné její včasné jednání z něhož lze dovodit její souhlas (např. tzv. reálná akceptace – objednám-li si zboží, pak přijetím návrhu může být přímo jeho dodání).

Platí zásada, že o tom, kdo mlčí, nelze usuzovat, že souhlasí. Např. navrhovatel uvede v návrhu, že nedostane-li do určité lhůty odmítavou odpověď, bude předpokládat souhlas s uzavřením smlouvy -> není možné takto adresáta návrhu zavázat k aktivnímu jednání, smlouva by v tomto případě nevznikla.

Někdy se lze setkat se smluvními podmínkami – jejich účelem je usnadnění a urychlení procesu uzavírání smluv. Předpokladem jejich platného použití je, že jsou ke smlouvě připojeny, anebo byly všem stranám předem známy. Existují též formulářové smlouvy – předtištěné i stranami doplněné údaje jsou rovnocenné.

Forma smlouvy – občanské právo je vybudováno na zásadě bezformálnosti. To znamená, že pro smlouvu není vyžadována zvláštní forma, pokud zákon nestanoví výslovně něco jiného (např. smlouva o převodu nemovitostí musí být písemná a navíc musí být projevy účastníků na téže listině).

Podstata smlouvy o smlouvě budoucí – subjekty si písemně sjednají, že spolu do sjednané doby uzavřou smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se dohodly. Vázanost smlouvou trvá zásadně i v případě smrti jedné ze stran (pokud nebyl závazek ze smlouvy omezen čistě na osobu smluvníka).

Podstata smlouvy ve prospěch třetího - dlužník se zavazuje druhé straně – věřiteli, že bude plnit třetí osobě. Tato smlouva se uzavírá bez účasti této třetí osoby, která navíc nemusí být ve smlouvě ani individuálně určena. Může jít např. o zásilku květin, nebo uzavření nájemní smlouvy ve prospěch osoby, která je povinna vystěhovat se z bytu po zajištění bytové náhrady.

-------------------------------------------------------------

Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Budoucí prodávající

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Budoucí kupující

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět smlouvy

Budoucí prodávající prohlašuje, že je dle darovací smlouvy ze dne ……… výlučným vlastníkem rekreační chaty v obci …………, evidenční číslo … na stavební parcele č. …, stavební parcely č. …, výměra …… m2 (zastavěná plocha) a pozemkové parcely č. …, výměra …… m2 (zahrada), vše zapsané v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu v ………… na LV č. …, pro katastrální území ………, obec ………

Účastníci se dohodli, že uzavřou kupní smlouvu, podle které budoucí prodávající prodá budoucímu kupujícímu výše uvedené nemovitosti.

Čl. 2

Doba uzavření budoucí smlouvy kupní

Účastníci se zavazují uzavřít kupní smlouvu nejpozději do …………

Budoucí kupující je povinen písemně vyzvat budoucího prodávajícího k uzavření kupní smlouvy nejpozději 30 dnů před uplynutím lhůty uvedené v odstavci 1 tohoto článku.

Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do 1 roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle smluvních stran obsažené v této smlouvě bylo nahrazeno soudním rozhodnutím.

Čl. 3

Kupní cena

Nemovitosti byly znalcem oceněny dle znaleckého posudku ze dne ……… na …… Kč. Kupní cena bude činit …… Kč.

Kupní cena bude zaplacena tímto způsobem: desetinu kupní ceny zaplatí kupující formou zálohy na účet prodávajícího č. …………, vedený u ………… před podpisem kupní smlouvy; zbytek kupní ceny složí kupující v den podepsání kupní smlouvy do notářské úschovy k notáři ………

Z notářské úschovy bude část kupní ceny ve výši …… Kč vyplacena notářem prodávajícímu proti předložení originálu této kupní smlouvy s vyznačením povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a originálu výpisu z katastru nemovitostí svědčícího o tom, že se kupující stal výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí.

Druhá část kupní ceny ve výši ….. Kč (výše daně z převodu nemovitostí) bude vyplacena notářem prodávajícímu bezprostředně po předložení dokladu o splnění jeho povinnosti k úhradě daně z převodu nemovitostí. V případě, že bude kupující vyzván ke splnění jeho povinnosti z titulu ručení za splnění povinnosti k úhradě daně z převodu nemovitostí, vyplatí notář tuto částku kupujícímu po předložení výzvy finančního úřadu.

Pakliže katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch kupujícího, ruší se smlouva od počátku a notář vyplatí veškeré peníze kupujícímu.

Čl. 4

Stav předmětu budoucí koupě

Budoucí prodávající seznámil budoucího kupujícího se stavem převáděných nemovitostí a prohlašuje, že nejsou pronajaty, neváznou na nich dluhy, věcná břemena, ani jiné právní vady.

Budoucí kupující prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl, a že je jim znám obsah znaleckého posudku ze dne ………

Čl. 5

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve dvou stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………………      ………………………

                    (budoucí kupující)        (budoucí prodávající)