- Je výhodnější nemovitost svému potomku darovat, prodat, nebo odkázat?
- Vzor - smlouva o darování nemovité věci.

Říká se, že si člověk majetek s sebou do hrobu nevezme. I když je známý vtip o právníkovi, který si před svou smrtí všechny své peníze připravil do pytlů, které umístil na půdu s tím, že až jeho duše bude stoupat k nebi, vezme si je s sebou. Když pak po několika týdnech jeho manželka uklízela na půdě a pytle našla, povzdychla si – měl si je raději připravit do sklepa…

Majetek – v našem případě budeme uvažovat o nemovitosti – lze na potomka převést několika způsoby. Asi tím nejběžnějším je odkázat majetek potomku v závěti. V takovém případě se potomek stane vlastníkem okamžikem smrti zůstavitele. Není zde žádná časová prodleva, po kterou by byl majetek ničí. V tomto případě nezaplatí potomek, který patří do I. skupiny pro účely výpočtu dědické daně, na dani dědické nic, neboť je od placení této daně osvobozen.

Druhou možností je nemovitost potomku darovat (vzor). V tomto případě je nutný vklad do katastru nemovitostí. Potomek se stane vlastníkem nemovitosti až po pravomocném rozhodnutí katastrálního úřadu o zápisu vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to ke dni podání návrhu na zápis.

Při darování je třeba dát pozor na možnost zápočtu daru v dědickém řízení. V případě, kdy se dědí dle zákona (není sepsána závěť), pak se každému dědici započte to, co za života zůstavitele od něho bezplatně obdržel, pokud nejde o obvyklé darování (v každé rodině je posouzení obvyklého darování různé – někde je obvyklým darem kniha, jinde drahý šperk, jinde např. automobil). Při dědění ze závěti je třeba toto započtení provést, jestliže k němu dal zůstavitel příkaz anebo jestliže by jinak obdarovaný dědic byl proti neopomenutelnému dědici (potomku) neodůvodněně zvýhodněn. Příklad – jsou dva potomci jako jediní zákonní dědici. Jednomu z nich rodič daroval byt v hodnotě 600.000 Kč. Hodnota dědictví by byla 800.000 Kč. Při započtení se postupuje tak, že se sečte hodnota daru a hodnota dědictví (1.400.000 Kč) – každý potomek by měl ze zákona dostat polovinu – 700.000 Kč, ale první potomek dostane jen 100.000 Kč, druhý pak 700.000 Kč.

Darovací daň pro potomka činí při základu do 1 milionu Kč 1 %, při základu do 2 milionů 10 tisíc Kč a 1.3 % ze základu přesahující 1 milion, při základu do 5 milionů 23 tisíc Kč a 1.5 % ze základu přesahující 2 miliony… Pokud by však šlo o nemovitost – kulturní památku, byl by takový obdarovaný potomek od darovací daně osvobozen.

Třetí možností je nemovitost potomku prodat. I v tomto případě je nutný vklad práva do katastru nemovitostí. Daň z převodu nemovitostí činí v tomto případě pro potomka 3 % ze základu daně. Zde je nutno ještě připomenout, že základem daně z převodu nemovitostí je cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu (cena odhadní), a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou nižší než cena zjištěná. Je-li však cena sjednaná vyšší, než cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná.

Z finančních důvodů se někdy rodiče a potomci snaží placení této daně vyhnout tak, že „na oko“ nemovitost darují, ale „bokem“ si nechají zaplatit. V tomto případě se jedná o disimulovaný právní úkon – darování je neplatné, platná je koupě, která měla být zastřena -> musí být zaplacena daň z převodu nemovitostí.

Pokud se bude jednat o byt či rodinný domek, může se rodič v případě darování či prodeje takové nemovitosti svému potomku zajistit – v případě, že nemá sám kde bydlet, může být zřízeno věcné břemeno doživotního užívání. V takovém případě bude sice potomek vlastníkem, ale musí umožnit oprávněnému z věcného břemene byt či vymezenou místnost doživotně užívat.

-------------------------------------------------------------

Darovací smlouva na nemovitou věc

Dárce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Obdarovaný

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět darování

Dárce je na základě kupní smlouvy uzavřené dne ……… výlučným vlastníkem nemovitosti ……………… (popis nemovité věci), zapsané na LV č. …… pro obec …………, katastrální území …………… u Katastrálního úřadu ………… Tuto věc společně s veškerými součástmi a příslušenstvím (dále jen „dar“) dárce převádí dobrovolně a bezplatně na obdarovaného. Hodnota daru činí dle znaleckého posudku, který tvoří přílohu této smlouvy, .............. Kč.

Obdarovaný dar přijímá do svého vlastnictví.

Čl. 2

Stav daru

Dárce prohlašuje, že na daru neváznou žádné dluhy, věcná břemena či jiné právní závady. Dárce rovněž prohlašuje, že mu nejsou známy vady daru, na které by nebyl obdarovaný upozorněn.

Obdarovaný prohlašuje, že se se stavem převáděné nemovitosti seznámil.

Čl. 3

Vrácení daru

Pakliže se na daru vyskytnou vady, které měl dar již v době předání, a na které dárce obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávněn věc vrátit. Toto právo obdarovaného podléhá promlčení.

Pokud se obdarovaný bude chovat k dárci nebo členům jeho rodiny způsobem hrubě porušujícím dobré mravy, má dárce právo dar požadovat zpět a obdarovaný je v takovém případě povinen dar vrátit. Obdarovaný je povinen vydat i veškeré užitky získané od okamžiku, kdy svým hrubým chováním porušil dobré mravy. Pokud již předmět daru nevlastní, musí poskytnout peněžitou náhradu.

Čl. 4

Odpovědnost za škodu

Vznikla-li v důsledku vad, které měl dar v době předání a na něž dárce obdarovaného neupozornil, obdarovanému škodu, odpovídá za ni dárce dle obecných ustanovení občanského zákoníku o odpovědnosti za škodu.

Čl. 5

Nabytí vlastnického práva

Obdarovaný se stane výlučným vlastníkem převáděných nemovitostí zápisem vkladu jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu …………… s účinností ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Čl. 6

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána v šesti stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom a čtyři jsou určeny pro katastrální úřad.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

Čl. 7

Intabulační doložka

Na základě této smlouvy lze zapsat vklad do katastru nemovitostí na LV č. …… pro katastrální území ……………… u Katastrálního úřadu ………………

Část A - LV:

ostatní části beze změny.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                     (obdarovaný)         (dárce)