- Co musí obsahovat kupní smlouva? A co je to nemovitost?
- Vzor - kupní smlouva na nemovitou věc.
Kupní
smlouva je nejdůležitějším smluvní typem -> účelem je převod
vlastnictví z prodávajícího na kupujícího.
Podstatné
náležitosti kupní smlouvy:
Určení
smluvních stran – kupující i prodávající musí být ve smlouvě
dostatečně určitě identifikováni – jménem (u právnické osoby
názvem či firmou), bydlištěm (u právnické osoby sídlem), popřípadě
rodným číslem či číslem občanského průkazu (u právnické osoby jejím
identifikačním číslem).
Určení
předmětu koupě – např. věci určené individuálně, druhově,
hromadně nebo úhrnně („jak stojí a leží“, tj. bez určení
druhu, množství, jakosti), spoluvlastnický podíl na věci, soubor
věcí apod. Předmětem nemůže být součást věci nebo nebezpečné výrobky
(což zakazuje zákon na ochranu spotřebitele). Předmět koupě nemusí
existovat již v době uzavření smlouvy -> lze sjednat smlouvu,
jejímž předmětem jsou věci, které teprve vzniknou (tzv. koupě věci
budoucí).
Určení
kupní ceny – musí být stanovena uvedením peněžní částky nebo
jiným způsobem, kterým ji lze nepochybně určit – např. stačí
uvést postup, podle kterého lze výši kupní ceny určit po uzavření
smlouvy, možná je i cenová arbitráž. Splatnost kupní ceny může být z ruky do ruky, na úvěr (platba později), prenumerační koupě (placení
předem) apod.
Závazek
prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě a převést na kupujícího vlastnické právo k prodávané věci.
Závazek
kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit za něj dohodnutou cenu.
Proč
je vůbec důležité rozlišovat věci na nemovité a movité? Hlavně kvůli
náležitostem, které jsou vyžadovány pro platnost právního úkonu –
např. smlouva o převodu nemovitostí musí být písemná (vzor).
Také pro nabytí vlastnictví při převodu věci – u věci nemovité
je třeba vklad do katastru nemovitostí. Navíc některé smlouvy mohou
mít za předmět věci movité i nemovité (např. kupní), jiné pouze jeden
z druhů (např. smlouva o úschově – věc movitá).
Nemovitostmi
jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.
Pozemek
je část zemského povrchu, která je oddělena od sousedních částí
nějakou hranicí -> územní správní jednotky, katastrálního území,
vlastnickou, držby, druhů pozemků. Je jedno, zda je tato část pokryta
vodou – např. rybník je brán taky jako pozemek. Jako parcela se označuje pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen
v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Jestliže je činěn
právní úkon, který se týká parcely (smlouva, žaloba apod.), musí být
vždy správně identifikována – uvedením parcelního čísla a označením katastrálního území, v němž se nachází (výměra být uváděna
nemusí – je-li však užita, musí odpovídat skutečnosti).
Stavba
spojená se zemí pevným základem. Stavba není součástí pozemku –>
stavba i stavební parcela mohou mít různého vlastníka. Stavba je
výsledkem stavební činnosti – musí vykazovat určité znaky ->
musí být jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení
prvního nadzemního podlaží, přičemž stavba ještě nemusí být úplně
dokončena. Do té doby se o stavbu nejedná.
Věci,
které nelze kvalifikovat jako nemovitosti, jsou movitosti. Jsou
přemístitelné z místa na místo bez narušení jejich podstaty. Stavba
může být i věcí movitou – pokud není spojena se zemí pevným
základem (altán, cirkusový stan, apod.).
Na
závěr – co udělat pro to, aby měl kupující jistotu, že
nemovitost patří výlučně prodávajícímu a neváznou na ní žádná práva?
Předně – absolutní jistotu nemá kupující nikdy, ale některým
potížím lze předejít. Proto by měl vždy požadovat aktuální
výpis z katastru nemovitostí, na kterém by měl
zkontrolovat zejména v části A výpisu z listu vlastnictví – kdo je vlastníkem prodávané
nemovitosti a v
části B výpisu z listu vlastnictví – existenci prodávané
nemovitosti. Pozornost by měl věnovat i části C výpisu z listu
vlastnictví, kde jsou informace o případných omezeních vlastnického
práva (věcná břemena, předkupní právo, zástavní práva bank apod.).
Prodávající by měl předložit i nabývací
listinu k nemovitosti, kterou prodává –
například kupní smlouvu, dědické rozhodnutí, darovací smlouvu,
kolaudační rozhodnutí, dohodu o zřízení práva osobního užívání
pozemku atd. Dobré je prohlédnout si snímek
z katastrální mapy. A v případě, že nemovitost
je kupována od právnické osoby, nezapomenout na výpis
z obchodního rejstříku.
Než
kupující podepíše kupní smlouvu, měl by si nechat dále předložit:
znalecký posudek na nemovitost,
projektovou dokumentaci (o
faktickém stavu nemovitosti by se však měl přesvědčit přímo na místě
spolu s odborníkem-stavbařem), jde-li o pozemek, pak určitě
stanovisko stavebního odboru
příslušného města či obce k využitelnosti pozemku v souladu se schváleným místním územním plánem a informace
o inženýrských sítích v místě, včetně vyjádření o možnosti připojení na ně od příslušných dodavatelů energií.
-------------------------------------------------------------
Kupní smlouva na nemovitou věc
Prodávající
……………………………………
(jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)
……………………………………
(bydliště, nebo sídlo)
……………………………………
(rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)
Kupující
……………………………………
(jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)
……………………………………
(bydliště, nebo sídlo)
……………………………………
(rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)
Čl. 1
Předmět
smlouvy
Prodávající
prohlašuje, že je dle darovací smlouvy ze dne ………
výlučným vlastníkem rekreační chaty v obci …………,
evidenční číslo … na stavební parcele č. …, stavební
parcely č. …, výměra …… m2 (zastavěná
plocha) a pozemkové parcely č. …, výměra …… m2
(zahrada), vše zapsané v katastru nemovitosti u Katastrálního
úřadu v ………… na LV č. …, pro
katastrální území ………, obec ………
Prodávající se zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitostem se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a kupující se zavazuje
předmět koupě převzít a zaplatit za něj sjednanou kupní cenu.
Čl. 2
Kupní cena
Nemovitosti
byly znalcem oceněny dle znaleckého posudku ze dne …… na …… Kč. Kupní cena činí …… Kč.
Kupní
cena bude zaplacena tímto způsobem: desetinu kupní ceny zaplatí
kupující formou zálohy na účet prodávajícího č. …………,
vedený u ………… před podpisem smlouvy;
zbytek kupní ceny složí kupující v den podepsání kupní smlouvy do notářské úschovy k notáři ………
Z notářské
úschovy bude část kupní ceny ve výši …… Kč vyplacena
notářkou prodávajícímu proti předložení originálu této kupní smlouvy
s vyznačením povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch
kupujícího a originálu výpisu z katastru nemovitostí svědčícího
o tom, že se kupující stal výlučným vlastníkem předmětných
nemovitostí.
Druhá
část kupní ceny ve výši ….. Kč (výše daně z převodu
nemovitostí) bude vyplacena notářkou prodávajícímu bezprostředně po
předložení dokladu o splnění jeho povinnosti k úhradě daně
z převodu nemovitostí. V případě, že bude kupující vyzván ke splnění jeho povinnosti z titulu ručení za splnění povinnosti
k úhradě daně z převodu nemovitostí, vyplatí notářka tuto
částku kupujícímu po předložení výzvy finančního úřadu.
Pakliže
katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad vlastnického práva
k předmětným nemovitostem ve prospěch kupujícího, ruší se smlouva od počátku a notářka vyplatí veškeré peníze kupujícímu.
Čl. 3
Převod
vlastnického práva
Vlastnické
právo k nemovitostem přechází ve smyslu § 2 odst. 2, zák.
č. 265/l992 Sb. na kupujícího dnem povolení jejich vkladu do katastru
nemovitostí. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl
návrh na vklad doručen příslušenému katastrálnímu úřadu.
Náklady
spojené se sepsáním této smlouvy a poplatky spojené s vkladem
vlastnického práva do katastru nemovitostí nese kupující.
Čl.
4
Stav
předmětu koupě
Prodávající
seznámil kupujícího se stavem převáděných nemovitostí a prohlašuje,
že nejsou pronajaty, neváznou na nich dluhy, věcná břemena, ani jiné
právní vady.
Kupující
prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl, a že je jim znám obsah
znaleckého posudku ze dne ………
Čl.
5
Závěrečná
ujednání
Smlouva
je sepsána v šesti stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po
jednom a čtyři jsou určeny pro katastrální úřad.
Veškeré
změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.
Pokud
není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků
obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném
znění.
Čl. 6
Intabulační
doložka
Podle
této smlouvy provede Katastrální úřad v …………
v katastru nemovitostí na LV č. …… pro obec …………,
katastrální území ………… tuto změnu:
V
části A LV:
Ostatní části beze změny.
V …………
dne …………..
Podpisy:
………………………
………………………
(prodávající)
(kupující)