Č. 027 - Koupě nemovité věci

- Co musí obsahovat kupní smlouva? A co je to nemovitost?
- Vzor - kupní smlouva na nemovitou věc.

Kupní smlouva je nejdůležitějším smluvní typem -> účelem je převod vlastnictví z prodávajícího na kupujícího.

Podstatné náležitosti kupní smlouvy:

  • Určení smluvních stran – kupující i prodávající musí být ve smlouvě dostatečně určitě identifikováni – jménem (u právnické osoby názvem či firmou), bydlištěm (u právnické osoby sídlem), popřípadě rodným číslem či číslem občanského průkazu (u právnické osoby jejím identifikačním číslem).

  • Určení předmětu koupě – např. věci určené individuálně, druhově, hromadně nebo úhrnně („jak stojí a leží“, tj. bez určení druhu, množství, jakosti), spoluvlastnický podíl na věci, soubor věcí apod. Předmětem nemůže být součást věci nebo nebezpečné výrobky (což zakazuje zákon na ochranu spotřebitele). Předmět koupě nemusí existovat již v době uzavření smlouvy -> lze sjednat smlouvu, jejímž předmětem jsou věci, které teprve vzniknou (tzv. koupě věci budoucí).

  • Určení kupní ceny – musí být stanovena uvedením peněžní částky nebo jiným způsobem, kterým ji lze nepochybně určit – např. stačí uvést postup, podle kterého lze výši kupní ceny určit po uzavření smlouvy, možná je i cenová arbitráž. Splatnost kupní ceny může být z  ruky do ruky, na úvěr (platba později), prenumerační koupě (placení předem) apod.

  • Závazek prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě a převést na  kupujícího vlastnické právo k prodávané věci.

  • Závazek kupujícího předmět koupě převzít a zaplatit za něj dohodnutou cenu.


Proč je vůbec důležité rozlišovat věci na nemovité a movité? Hlavně kvůli náležitostem, které jsou vyžadovány pro platnost právního úkonu – např. smlouva o převodu nemovitostí musí být písemná (vzor). Také pro nabytí vlastnictví při převodu věci – u věci nemovité je třeba vklad do katastru nemovitostí. Navíc některé smlouvy mohou mít za předmět věci movité i nemovité (např. kupní), jiné pouze jeden z druhů (např. smlouva o úschově – věc movitá).

Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.

Pozemek je část zemského povrchu, která je oddělena od sousedních částí nějakou hranicí -> územní správní jednotky, katastrálního území, vlastnickou, držby, druhů pozemků. Je jedno, zda je tato část pokryta vodou – např. rybník je brán taky jako pozemek. Jako parcela se označuje pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Jestliže je činěn právní úkon, který se týká parcely (smlouva, žaloba apod.), musí být vždy správně identifikována – uvedením parcelního čísla a označením katastrálního území, v němž se nachází (výměra být uváděna nemusí – je-li však užita, musí odpovídat skutečnosti).

Stavba spojená se zemí pevným základem. Stavba není součástí pozemku –> stavba i stavební parcela mohou mít různého vlastníka. Stavba je výsledkem stavební činnosti – musí vykazovat určité znaky -> musí být jednoznačně a nezaměnitelně patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, přičemž stavba ještě nemusí být úplně dokončena. Do té doby se o stavbu nejedná.

Věci, které nelze kvalifikovat jako nemovitosti, jsou movitosti. Jsou přemístitelné z místa na místo bez narušení jejich podstaty. Stavba může být i věcí movitou – pokud není spojena se zemí pevným základem (altán, cirkusový stan, apod.).


Na závěr – co udělat pro to, aby měl kupující jistotu, že nemovitost patří výlučně prodávajícímu a neváznou na ní žádná práva? Předně – absolutní jistotu nemá kupující nikdy, ale některým potížím lze předejít. Proto by měl vždy požadovat aktuální výpis z katastru nemovitostí, na kterém by měl zkontrolovat zejména v části A výpisu z listu vlastnictví – kdo je vlastníkem prodávané nemovitosti a v části B výpisu z listu vlastnictví – existenci prodávané nemovitosti. Pozornost by měl věnovat i části C výpisu z listu vlastnictví, kde jsou informace o případných omezeních vlastnického práva (věcná břemena, předkupní právo, zástavní práva bank apod.). Prodávající by měl předložit i nabývací listinu k nemovitosti, kterou prodává – například kupní smlouvu, dědické rozhodnutí, darovací smlouvu, kolaudační rozhodnutí, dohodu o zřízení práva osobního užívání pozemku atd. Dobré je prohlédnout si snímek z katastrální mapy. A v případě, že nemovitost je kupována od právnické osoby, nezapomenout na výpis z obchodního rejstříku.

Než kupující podepíše kupní smlouvu, měl by si nechat dále předložit: znalecký posudek na nemovitost, projektovou dokumentaci (o faktickém stavu nemovitosti by se však měl přesvědčit přímo na místě spolu s odborníkem-stavbařem), jde-li o pozemek, pak určitě stanovisko stavebního odboru příslušného města či obce k využitelnosti pozemku v souladu se schváleným místním územním plánem a informace o inženýrských sítích v místě, včetně vyjádření o možnosti připojení na ně od příslušných dodavatelů energií.



-------------------------------------------------------------

Kupní smlouva na nemovitou věc



Prodávající

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)


Kupující

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)



Čl. 1

Předmět smlouvy


Prodávající prohlašuje, že je dle darovací smlouvy ze dne ……… výlučným vlastníkem rekreační chaty v obci …………, evidenční číslo … na stavební parcele č. …, stavební parcely č. …, výměra …… m2 (zastavěná plocha) a pozemkové parcely č. …, výměra …… m2 (zahrada), vše zapsané v katastru nemovitosti u Katastrálního úřadu v ………… na LV č. …, pro katastrální území ………, obec ………

Prodávající se zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitostem se všemi jejich součástmi a příslušenstvím a kupující se zavazuje předmět koupě převzít a zaplatit za něj sjednanou kupní cenu.



Čl. 2

Kupní cena


Nemovitosti byly znalcem oceněny dle znaleckého posudku ze dne …… na …… Kč. Kupní cena činí …… Kč.

Kupní cena bude zaplacena tímto způsobem: desetinu kupní ceny zaplatí kupující formou zálohy na účet prodávajícího č. …………, vedený u ………… před podpisem smlouvy; zbytek kupní ceny složí kupující v den podepsání kupní smlouvy do notářské úschovy k notáři ………

Z notářské úschovy bude část kupní ceny ve výši …… Kč vyplacena notářkou prodávajícímu proti předložení originálu této kupní smlouvy s vyznačením povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a originálu výpisu z katastru nemovitostí svědčícího o tom, že se kupující stal výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí.

Druhá část kupní ceny ve výši ….. Kč (výše daně z převodu nemovitostí) bude vyplacena notářkou prodávajícímu bezprostředně po předložení dokladu o splnění jeho povinnosti k úhradě daně z převodu nemovitostí. V případě, že bude kupující vyzván ke splnění jeho povinnosti z titulu ručení za splnění povinnosti k úhradě daně z převodu nemovitostí, vyplatí notářka tuto částku kupujícímu po předložení výzvy finančního úřadu.

Pakliže katastr nemovitostí zamítne návrh na vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch kupujícího, ruší se smlouva od počátku a notářka vyplatí veškeré peníze kupujícímu.



Čl. 3

Převod vlastnického práva


Vlastnické právo k nemovitostem přechází ve smyslu § 2 odst. 2, zák. č. 265/l992 Sb. na kupujícího dnem povolení jejich vkladu do katastru nemovitostí. Právní účinky vkladu vlastnického práva vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušenému katastrálnímu úřadu.

Náklady spojené se sepsáním této smlouvy a poplatky spojené s vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí nese kupující.



Čl. 4

Stav předmětu koupě


Prodávající seznámil kupujícího se stavem převáděných nemovitostí a prohlašuje, že nejsou pronajaty, neváznou na nich dluhy, věcná břemena, ani jiné právní vady.

Kupující prohlašuje, že si nemovitosti prohlédl, a že je jim znám obsah znaleckého posudku ze dne ………



Čl. 5

Závěrečná ujednání


Smlouva je sepsána v šesti stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom a čtyři jsou určeny pro katastrální úřad.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.



Čl. 6

Intabulační doložka


Podle této smlouvy provede Katastrální úřad v ………… v katastru nemovitostí na LV č. …… pro obec …………, katastrální území ………… tuto změnu:


V části A LV:


Ostatní části beze změny.




V ………… dne …………..



Podpisy:      ………………………      ………………………

                     (prodávající)        (kupující)


Název rubriky - Občanské pr. - vzory
Informace nemusí být aktuální protože byla publikována 13.6.2005 a legislativa od této doby mohla dostát změny
Poslední změna článku proběhla 13.6.2005.
Příspěvek k publikaci připravil(a) Redakce JURISTIC

 

...

Odkaz na seznam soudů:
www.justice.cz

Třídění dle typu
Další rubriky