- Co je to byt? Jeho příslušenství? Jak jej mohu přenechat k užívání? Co znamená, že nájem bytu je chráněn? Jak je to s údržbou bytu?
- Vzor - smlouva o nájmu bytu.

Co je to byt? Definice bytu není v občanském zákoníku obsažena, ale najdeme ji ve spoustě jiných předpisů, které platí vždy pro účely toho konkrétního předpisu. Obecně uznávanou definicí, kterou do své judikatury převzal i Nejvyšší soud je ta, která byt charakterizuje jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení. Bylo-li takto o posouzení otázky, co je bytem, stavebním úřadem rozhodnuto, soud z tohoto rozhodnutí vychází.

Co je příslušenstvím bytu? Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Vedlejšími místnostmi jsou místnosti v domě, které nelze považovat za obytné, avšak jsou určeny k tomu, aby byly užívány spolu s bytem (např. neobytné kuchyně, neobytné haly a komory, koupelny, záchody a spíže, stavebně oddělené kuchyňské či koupelnové kouty, předsíně apod.). Vedlejší prostory jsou prostory, které leží mimo byt, avšak jsou určeny k tomu, aby byly spolu s bytem užívány (např. sklep, dřevník, kolna apod.). Příslušenstvím bytu nemůže být prostor výslovně určený ke garážování osobního automobilu.

Jak vzniká nájem bytu? Nejčastějším právním důvodem je smlouva (vzor) => dvoustranný právní úkon, na základě kterého jedna strana (pronajímatel) přenechává druhé straně (nájemci) za úplatu (nájemné) právo dočasně užívat byt, a to buď na dobu určitou nebo dobu neurčitou. Není-li doba dohodnuta, platí, že je smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Jsou však i jiné důvody vedoucí ke vzniku nájemního vztahu => přechod nájmu, sňatek s nájemcem jiného bytu, výměna bytu.

Co musí vždy obsahovat nájemní smlouva k bytu?

• určení stran smlouvy – pronajímatele a nájemce

• určení předmětu smlouvy – označení bytu a jeho příslušenství (např. označením čísla bytu, jeho umístěním v domě, označením čísla domu, ulice a obce, kde se nachází), dále je třeba jej vymezit, i pokud jde o počet místností, rozsah příslušenství a jeho vybavení -> rozhodné pro výši nájemného (důležité je také popsat stav bytu, způsob jeho vytápění apod.)

• rozsah užívání bytu – zda bude užíván pouze k bydlení, či k nebytovým účelům

• závazek pronajímatele přenechat byt k užívání nájemci

• závazek nájemce platit za užívání bytu – součástí smlouvy je výše nájemného nebo způsob jeho výpočtu a výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo způsob jejího výpočtu.

Nájemní smlouva může obsahovat i jiné náležitosti, na kterých se strany dohodnou (např. úprava chovu domácích zvířat, splatnost plateb apod.). Nájemní smlouva k bytu musí být písemná (jinak je absolutně neplatná).

Ochrana, která je nájmům bytů poskytována má především sociální aspekt –> projevuje se zejména tím, že

• pronajímatel může dát výpověď pouze z důvodů stanovených zákonem,

• k výpovědi ze strany pronajímatele je třeba přivolení soudu,

• existuje systémem bytových náhrad,

• je dána možnost přechodu nájmu za stanovených podmínek,

• nájemné je v některých nájmech regulováno.

Základní povinností pronajímatele je předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a svým nákladem jej v takovém stavu udržovat => provádět opravy a údržbu, ke kterým je zavázán (nájemce musí tyto opravy umožnit). Toto se netýká pouze bytu, ale i zařízení, které k němu náleží. Na údržbě bytu se však podílí i nájemce – dle smlouvy (u družstevních bytů dle stanov družstva). Není-li nic smluveno – pak nájemce hradí drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou bytu (dle nařízení. vlády č. 258/1995 Sb.).

Drobné opravy jsou opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele Existují dvě kategorie drobných oprav – jednak přímo vyjmenované ve vládním nařízení (věcné vymezení) a jednak ty opravy, kdy náklady nepřevýší 300,- Kč (vymezení dle výše nákladu).

Náklady spojené s běžnou údržbou = náklady na udržování a čištění bytu, které se obvykle při delším užívání provádějí => zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů tvořících vybavení bytu, malování včetně oprav omítek, apod.

Jaký je možný postup pronajímatele při neplnění nájemcovy povinnosti údržby bytu?

• může se  obrátit se na soud (v žalobním petitu přesně specifikovat nájemcovu povinnost),

• může provést opravu sám a požadovat náhradu,

• při opakovaném závažném neplnění může odstoupit od smlouvy, nebo dát nájemci výpověď

-------------------------------------------------------------

Nájemní smlouva na byt

Pronajímatel

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět nájmu

Pronajímatel přenechává nájemci do nájmu byt o velikosti …… m2, s příslušenstvím, … kategorie ve … patře bytového domu v ………… (město), ………… (ulici), č.p. …, PSČ … (dále jen „byt“). K bytu náleží sklep o velikosti 8 m2 nacházející se v prvním podzemním podlaží uvedeného domu.

Byt se skládá ze 3 pokojů, 1 kuchyně, WC, koupelny a spíže. Je vybaven plynovým topením s centrálním ohřevem užitkové vody, kuchyňskou linkou, lednicí, mrazákem, pračkou a sušičkou. Vnitřní vybavení je blíže konkretizováno v příloze smlouvy. Nájemce je oprávněn užívat společné prostory domu stejným způsobem a ve stejném rozsahu, v jakém to přísluší ostatním nájemcům bytů v domě.

Nájemce prohlašuje, že se osobně seznámil se stavem pronajímaného bytu s tím, že byt bude připraven k obývání od …………

Pronajímatel pronajímá nájemci byt za účelem bydlení s tím, že byt bude užívat nájemce a členové jeho domácnosti. Pokud by spolu s nájemcem užívaly byt jiné osoby delší dobu než 2 týdny, oznámí nájemce tuto skutečnost pronajímateli.

Pronajímatel prohlašuje, že je vlastníkem pronajímaného bytu a je oprávněn byt pronajmout, což dokládá výpisem z katastru nemovitostí, který je nedílnou součástí této smlouvy.

Čl. 2

Doba trvání nájmu

Nájemní smlouva se uzavírá na jeden rok, počínaje dnem ………

V případě, že nájemce bude řádně plnit veškeré své povinnosti dle smlouvy i právních předpisů, má právo na prodloužení smlouvy za stejných podmínek o další rok, a to i opakovaně. Nájemce musí pronajímatele písemně vyzvat k prodloužení smlouvy, a to nejpozději 1 měsíc před skončením nájmu. Pronajímatel se zavazuje nejpozději ke dni uplynutí doby nájmu prodloužit dobu nájmu o další rok. Dohoda o prodloužení nájemní smlouvy musí mít písemnou formu a musí být odsouhlasena a podepsána oběma smluvními stranami.

Jestliže nájemci zanikne právo užívat byt, je povinen (případně i další osoby s ním byt užívající) vyklidit z bytu všechny své věci a vyklizený jej předat pronajímateli včetně veškerého vybavení, které na počátku nájemního vztahu převzal, a to ve stavu v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě. V případě prodlení s vyklizením a předáním bytu je pronajímatel oprávněn přistoupit k vyklizení bytu soudní cestou. Nájemce je povinen hradit nájemné a úhradu za služby spojené s užíváním bytu až do dne skutečného vyklizení a předání bytu pronajímateli.

Čl. 3

Placení nájemného a služeb s nájmem spojených

Nájemné se sjednává na ……… Kč měsíčně. Výše nájemného zůstává pevná během prvního kalendářního roku nájmu. Od dalšího roku je pronajímatel oprávněn sjednané nájemné vždy k 1. červenci příslušného kalendářního roku zvýšit o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok.

Nájemce je povinen platit nájemné a zálohu za služby spojené s užíváním bytu v pravidelných měsíčních částkách splatných vždy do 5. dne měsíce, na který se platby vztahují. Nájemce hradí nájemné převodem na účet pronajímatele. Pronajímatel oznámí nájemci číslo účtu bezodkladně po uzavření smlouvy. Případné změny účtu je pronajímatel povinen oznámit nájemci písemně.

Výše úhrady za služby spojené s užíváním bytu se stanoví zálohově za jednotlivé služby, které jsou stanoveny v evidenčním listu, který je přílohou a nedílnou součástí této smlouvy, přičemž nájemce nebo pronajímatel je povinen po předložení ročního vyúčtování zaplatit případný nedoplatek či přeplatek do 30 dnů ode dne doručení konečného vyúčtování.

Čl. 4

Kauce

Nájemce se zavazuje předat pronajímateli v hotovosti při uzavření smlouvy částku rovnající se trojnásobku měsíčního nájemného (dále jen „kauce“). Kauci pronajímatel uloží na termínovaný vklad s jednoměsíční periodou obnovování. Kauce (včetně úroků) bude sloužit k uspokojení nároků pronajímatele vůči nájemci vzniklých z této smlouvy (např. nedoplatky nájemného, dlužné platby za služby, poškození vnitřního vybavení apod.).

O použití kauce je pronajímatel povinen nájemce písemně informovat. Přitom odpovídá za škodu vzniklou nájemci případným neoprávněným užitím kauce. Pronajímatel se zavazuje, že po vyklizení a předání bytu provede písemné vyúčtování kauce a nájemci vyplatí její zbylou část.

Doklad o složení kauce je nedílnou součástí této smlouvy.

Čl. 5

Vzájemná práva a povinnosti

Pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k  řádnému užívání a  zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Pronajímatel je povinen odstraňovat závady bránící řádnému užívání bytu nebo těch, které ohrožují výkon nájemcova práva. Pakliže tak neučiní, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře sám a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na  náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.

Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v  bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Nájemce se zavazuje udržovat byt a v něm se nacházející vybavení v řádném stavu. Drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a náklady spojené s běžnou údržbou hradí nájemce. Nepostará-li se nájemce o včasné provedení drobných oprav a běžnou údržbu bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na svůj náklad sám a  požadovat od něj náhradu.

Nájemce je povinen na vlastní náklady zajistit odstranění veškerých závad a poškození, která v bytě nebo v domě způsobil sám nebo ti, kdo s ním bydlí nebo se zdržují v bytě či domě s jeho souhlasem.

Nájemce bytu a  osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají právo užívat společné prostory a  zařízení domu.

Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a  změny bez odkladu odstranil.

Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se  souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

Pronajímatel je čtvrtletně oprávněn k prohlídce pronajatého bytu za přítomnosti nájemce a po jeho předběžném písemném upozornění.

Nájemce je povinen po předchozí písemné výzvě umožnit pronajímateli nebo jím pověřené osobě, aby provedl instalaci a údržbu zařízení pro měření a  regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot. Stejně je povinen umožnit přístup k  dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli.

Nájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele přenechat byt nebo jeho část do podnájmu.

Čl. 6

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve dvou stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (nájemce)           (pronajímatel)