- Jak se to má s podnájmem bytu? Jaké jsou výpovědní důvody z nájmu bytu?
- Vzor - smlouva o podnájmu bytu.

Podnájemní vztah je odvozeným titulem užívání bytu (nebo jeho části). Zákon nestanoví formu podnájemní smlouvy, ale jelikož se jedná o typ smlouvy, která vede k uspokojování bytových potřeb, lze jen vřele doporučit formu písemnou. Podnájemní vztah může vzniknout vždy pouze k již pronajatému bytu. To se často plete. Podnájemce tedy uzavírá smlouvu (vzor) s nájemníkem, který není vlastníkem bytu, ale má uzavřenu nájemní smlouvu s pronajímatelem. Pakliže by smlouva byla uzavírána přímo s vlastníkem bytu (pronajímatelem), šlo by o smlouvu nájemní, ne o smlouvu podnájemní. Navíc, kdyby přímo vlastník dával do užívání pouze část bytu, nešlo by o podnájem, ale o obecnou nájemní smlouvu dle § 663 a následujících občanského zákoníku – tzn. uživatel takové části bytu by měl daleko slabší ochranu, nežli klasický nájemník bytu.

Aby mohl dát nájemce byt (nebo jeho část) do podnájmu, musí k tomu mít písemný souhlas pronajímatele. Porušení této nájemcovi povinnosti je výpovědním důvodem. Obecný souhlas s podnájmem může dát pronajímatel již v samotné nájemní smlouvě, nebo může být udělen kdykoliv později. Podnájem je vztahem úplatným => ne každé soužití je podnájmem. Tuto úplatnost musí dokazovat pronajímatel – ten bude ale většinou v důkazní nouzi => proto se v posledních letech judikatura staví k názoru, že tento výpovědní důvod je dán i v případě, přenechá-li nájemce byt (jeho část) do podnájmu jinému, aniž by za to získal od podnájemce úplatu.

Je nutné si uvědomit, že nevzniká žádný vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem. Veškeré povinnosti a práva, která podnájemník má, má vůči nájemci. Ten také zodpovídá za chování podnájemce. Např. bude-li podnájemce hrubě porušovat dobré mravy v domě, je to výpovědní důvod, který může pronajímatel použít vůči nájemci.

Není-li ujednáno jinak, lze podnájem vypovědět bez uvedení důvodu. Ve smlouvě mohou být výpovědní důvodu jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce vymezeny výčtem, pak se od nich nemůže ani jedna ze stran odchýlit. Při výpovědi však musí být vždy dodržena minimální výpovědní lhůta, která činí 3 měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce.

Po skončení podnájmu nemá podnájemce právo na náhradní podnájem.

Osoba, která nemá k bytu nájemní právo (např. nájemní vztah platně skončil, ale ona nadále byt obývá, neboť čeká na zajištění bytové náhrady), nemůže dát byt do podnájmu.

Důležitá je rovněž skutečnost, že podnájem je akcesorický vztah ke vztahu nájemnímu => skončí-li vztah nájemní, končí i vztah podnájemní.

Jestliže se změní nájemce bytu v důsledku úmrtí a přechodu nájmu, podnájemní vztah nezaniká.

Výše je uvedeno, že když dá nájemce byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, jde o výpovědní důvod. To nás přivádí k otázce - kdy a jak může pronajímatel dát nájemci výpověď z nájmu bytu? Výpověď přichází v úvahu jak v případě nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, tak i určitou. Musí být vždy písemná, doručena nájemci a obsahovat důvody výpovědi. Pronajímateli nestačí dát pouze výpověď, musí ještě žádat soud o přivolení k této výpovědi. Výpověď může být obsažena v žalobě, což usnadnění situace pronajímatelům (při prokazování, že výpověď byla doručena). Ve výpovědi musí být vždy uvedena výpovědní lhůta (jinak je neplatná), a to nejméně 3 měsíce a musí končit ke konci kalendářního měsíce. Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku (nájem nemůže skončit dříve, než skončí soudní řízení!).

Výpovědní důvody jsou tyto

• potřeba pronajímatele – potřebovat není to samé, co chtít; vždy se  musí zkoumat, zda je zde dán „oprávněný zájem pronajímatele“

• výpověď ze služebního bytu – nestačí jen to, že nájemce služebního bytu přestal vykonávat práci, s níž byl nájem služebního bytu spojen => pronajímatel byt potřebuje pro jiného, který bude tuto práci vykonávat (nemusí ji vykonávat již v momentu projednávání výpovědi soudem, ale měl by existovat příslib výkonu takové práce)

• porušování dobrých mravů v domě – např. křik, hádky, hlučné hudební produkce, napadání obyvatel domu,…

• hrubé porušování povinností nájemce – např. provádění stavebních úprav (jimiž se podstatně mění byt) bez předchozího souhlasu (zejména opakovaně), neplacení nájemného, nedovolený podnájem bytu

• veřejný zájem na opravách v době a bytě – zpravidla vázáno na  rozhodnutí stavebního úřadu

• byt souvisí s prostory pro podnikání – je zde zájem na  vylepšení poměrů nájemce (vlastníka) nebytového prostoru => a tím podpořit jeho podnikatelskou činnost (byt musí být užíván opět k bydlení není možné jej změnit na nebytový prostor)

• nájemce má dva nebo více bytů

• nájemce byt bez vážných důvodů neužívá nebo jen občas – musí jít o  dlouhodobý, nejenom přechodný stav (závažné důvody jsou např. dlouhodobé léčení, vojenská služba, výkon práce v zahraničí)

• jde o  byt zvláštního určení, ve kterém nebydlí potřebná osoba => aby bylo možno tyto byty využívat v souladu s jejich určením

-------------------------------------------------------------

Podnájemní smlouva k bytu

Nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Podnájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět smlouvy

Nájemce má dle nájemní smlouvy uzavřené dne ………… výlučné právo užívat byt o velikosti …… m2, s příslušenstvím, … kategorie ve … patře bytového domu v ………… (město), ………… (ulici), č.p. …, PSČ … (dále jen „byt“). Nájemce prohlašuje, že je oprávněn na základě písemného souhlasu pronajímatele přenechat výše uvedený byt do podnájmu. Písemný souhlas pronajímatele je přílohou smlouvy.

Nájemce přenechává podnájemci do podnájmu shora uvedený byt, který se skládá ze 3 pokojů, 1 kuchyně, WC, koupelny a spíže. Je vybaven plynovým topením s centrálním ohřevem užitkové vody, kuchyňskou linkou, lednicí, mrazákem, pračkou, sušičkou a základním nábytkem. Vnitřní vybavení je blíže konkretizováno v příloze smlouvy.

Pokud by spolu s podnájemcem užívaly byt jiné osoby delší dobu než 14 dní, je podnájemce povinen tuto skutečnost oznámit nájemci.

Podnájemce se seznámil se stavem bytu.

Čl. 2

Doba trvání nájmu

Podnájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou, počínaje ………a konče ………. Nájemce i podnájemce mají právo vypovědět smlouvu kdykoliv bez udání důvodu, výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem měsíce, který následuje po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé straně.

Podnájemní vztah končí vždy s koncem vztahu nájemního.

Ke dni ukončení podnájemního vztahu je podnájemce (případně i další osoby s ním byt užívající) povinen vyklidit z bytu všechny své věci a vyklizený jej předat pronajímateli včetně veškerého vybavení, které na počátku podnájemního vztahu převzal, a to ve stavu v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání a údržbě, bez nároků na náhradní byt či ubytování.

Čl. 3

Placení úhrady za podnájem a služeb s podnájmem spojených

Nájemné za užívání bytu se sjednává ve výši ……… Kč měsíčně. Částka zahrnuje i paušální náhradu za služby, jejichž poskytování je s podnájmem spojeno. Podnájemce je povinen platit nájemné v pravidelných měsíčních částkách splatných vždy do 5. dne měsíce, na který se platby vztahují. Podnájemce hradí nájemné převodem na účet nájemce. Nájemce oznámí podnájemci číslo účtu bezodkladně po uzavření smlouvy. Případné změny účtu je nájemce povinen oznámit podnájemci písemně.

Čl. 4

Vzájemná práva a povinnosti

Podnájemce převzal byt ve stavu způsobilém k jeho užívání. Podnájemce je povinen řádně užívat byt, včetně společných prostor i zařízení domu, a řádně požívat plnění spojená s užíváním bytu. Podnájemce se zavazuje udržovat byt a v něm se nacházející vybavení v řádném stavu.

Drobné opravy a běžnou údržbu bytu zařizuje na svůj náklad podnájemce. Podnájemce není oprávněn provádět v bytě žádné stavební úpravy a jiné podstatné změny bez souhlasu nájemce a pronajímatele.

Podnájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu nájemci potřebu oprav v bytě, ke kterým je povinen pronajímatel, a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za  škodu vzniklou porušením těchto povinností.

Nájemce je povinen zajistit podnájemci nerušené užívání bytu po dobu trvání této podnájemní smlouvy.

Nájemce je čtvrtletně oprávněn k prohlídce podnajatého bytu za přítomnosti nájemce a po jeho předběžném písemném upozornění.

Čl. 5

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve třech stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom, další je určen pro pronajímatele.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (nájemce)           (podnájemce)