- Mám velký byt, zn. vyměním za menší…
- Vzor - dohoda o výměně bytu.

Může se stát, že člověk žije ve velkém bytě, platí zbytečně vysoké nájemné, spoustu prostoru nevyužije, a proto se rozhodne svůj velký nájemní byt vyměnit za byt menší. V opačné situaci se může nacházet rodina s několika dětmi tísnící se v malém podkrovním bytečku. Proč si vzájemně nevyjít vstříc?

Dohoda o výměně bytu (vzor) musí být v každém případě písemná, a to pod sankcí její absolutní neplatnosti. Samozřejmě se může jednat i o vícesměnu – kdo by neznal legendární český film Kulový blesk… Jestliže je některý z bytů ve společném nájmu vícero osob, musí všichni tito spolunájemci s dohodou vyslovit souhlas.

Souhlas musí dát i oba (všichni) pronajímatelé, a to opět v písemné formě. Souhlas udělují až po uzavření dohody. Jestliže některý z pronajímatelů odmítá souhlas dát bez závažných důvodů – může jej nahradit soud. Soud však nemůže měnit obsah dohody.

Odmítá-li dohodu splnit jedna ze stran, lze se do tří měsíců ode dne, kdy s dohodou vyslovil souhlas poslední z pronajímatelů, obrátit na soud a žádat, aby nahradil projev vůle této strany. Pozor – tato tříměsíční lhůta je prekluzívní, což znamená, že po jejím marném uplynutí toto právo zanikne a soud by pozdě podaný návrh zamítl a nečekal by na něčí námitku.

Od dohody o výměně bytů lze odstoupit. Musí tak však být učiněno bez zbytečného odkladu => když dodatečně nastanou závažné okolnosti, že nelze splnění dohody spravedlivě požadovat (tyto okolnosti mohou být subjektivní i objektivní).

Po provedené výměně bytu není třeba uzavírat nové nájemní smlouvy, což svým rozhodnutím potvrdil Nejvyšší soud, když uvedl, že „ke dni splnění dohody o  výměně bytů vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke  stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke  směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k  výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Námitka pronajímatele, že změna v  osobě nájemce založená dohodou o  výměně bytu bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru (výši nájemného, dobu trvání nájemního poměru) v konkrétní situaci neúměrně omezuje jeho práva, může být důvodem pro odepření souhlasu s dohodou o výměně bytů.“ Pro úplnost je však třeba dodat, že se vyskytují i názory opačné.

§ 715 občanského zákoníku (který upravuje dohodu o výměně bytu) lze aplikovat i na výměnu nájemního bytu a bytu ve vlastnictví. Rozhodující je, že alespoň jeden byt je bytem nájemním. Kdyby byly oba byty v osobním vlastnictví, pak by nešlo o výměnu bytu dle § 715 občanského zákoníku, ale o směnnou smlouvu.

Uzavřenou dohodou jsou vázáni i nájemci, na které přešlo právo nájmu po smrti nájemce či po jeho trvalém opuštění domácnosti. Opačně -> jde-li o směnu nájemního bytu s bytem ve vlastnictví, není nový vlastník dohodou vázán.

Dohodu nemůže uzavřít osoba, které nájemní právo již zaniklo a svědčí jí pouze právo na bydlení (to znamená – osoba, které byla např. dána platně výpověď, ale nemusí byt vyklidit do doby, než jí bude zajištěna bytová náhrada –> podle situace náhradní byt či náhradní ubytování).

-------------------------------------------------------------

Dohoda o výměně bytu

První nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Druhý nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět smlouvy

Prvnímu nájemci svědčí na základě nájemní smlouvy uzavřené dne ……… užívací právo k bytu č. … ve … podlaží domu nacházejícího se v obci ………, ulice …………, č.p. … Celková výměra bytu je ……. m2. Bližší specifikace bytu je obsažena v nájemní smlouvě, která tvoří přílohu této smlouvy.

Druhému nájemci svědčí na základě nájemní smlouvy uzavřené dne ……… užívací právo k bytu č. … ve … podlaží domu nacházejícího se v obci ………, ulice …………, č.p. … Celková výměra bytu je ……. m2. Bližší specifikace bytu je obsažena v nájemní smlouvě, která tvoří přílohu této smlouvy.

Oba nájemci se dohodli na vzájemné výměně výše uvedených bytů.

Čl. 2

První nájemce vstupuje do veškerých předešlých práv a povinností druhého nájemce vyplývajících z titulu jeho užívacího práva. První nájemce nepřebírá žádné pohledávky ani jiné závazky vzniknuvší před, a v průběhu výměny.

Druhý nájemce vstupuje do veškerých předešlých práv a povinností prvního nájemce vyplývajících z titulu jeho užívacího práva. Druhý nájemce nepřebírá žádné pohledávky ani jiné závazky vzniknuvší před, a v průběhu výměny.

Čl. 3

Výměna je uskutečněná vzájemným převzetím a předáním měněných bytů, přičemž o předání – převzetí, budou vystaveny a následně smluvními stranami podepsány, předávací protokoly, které budou zejména obsahovat:

• specifikaci bytů

• stav veškerých měřidel energií (vodoměru, plynoměru, elektroměru, apod.)

• datum převodu dodávek elektrické energie, plynu apod. (převod plynoměru, elektroměru u příslušných dodavatelů apod.)

• vybavení bytů (kuchyňská linka, ohřívače vody, apod.)

Čl. 4

Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.

Pokud jeden z účastníků bez vážného důvodu odmítne dohodu splnit, může se druhý účastník obrátit na soud. Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas.

Čl. 5

Účastníci prohlašují, že ke dni uzavření této dohody na předmětných bytech neváznou z užívacího titulu žádné pohledávky ani jiné závazky.

Čl. 6

Náklady, nutné výdaje a další možná finanční plnění spojená s výměnou bytů, budou smluvními stranami řešeny zvláště v jiné písemné dohodě.

Čl. 7

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve čtyřech stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom a každý z pronajímatelů rovněž po jednom.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (1.nájemce)         (2.nájemce)