- Jak je to s družstevním bydlením? Společný nájem, přechod nájmu, převod nájmu…
- Vzor - smlouva o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu.

Spousta lidí u nás bydlí v nájemním bytě. A hodně z nich je členem družstva a současně nájemcem družstevního bytu. Úpravu družstev obsahuje obchodní zákoník.Bytové družstvo je každé družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů zejména tím, že jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání byty nebo jiné místnosti (toto platí jak ve vztahu k družstvu, které toto má jako předmět podnikání, ale i vůči tomu, které tuto činnost reálně zajišťuje). Je to svým způsobem neuzavřená právnická osoba -> během jeho trvání do něho mohou vstupovat další členové nebo z něho mohou jeho členové odcházet, aniž by se kvůli tomu musel měnit základní dokument družstva – stanovy. Družstva musí mít nejméně 5 členů (nebo alespoň 2 jsou-li to právnické osoby).

Společné členství a společný nájem manželů v družstvu. Společné členství může vzniknout pouze mezi manžely, ne mezi jinými osobami.

Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i jejich společné členství v družstvu. Na manžele se pak hledí jako na jediného člena družstva, ze svého členství jsou oprávněni i povinni společně a nerozdílně – což znamená, že např. dlužné nájemné může družstvo vymáhat celé po kterémkoliv z manželů.

Jestliže již je jeden z manželů členem družstva a nájemcem družstevního bytu před sňatkem, pak uzavřením manželství sice vzniká společný nájem, ale nevzniká společné členství.

To, zda jsou manželé společnými členy družstva má velký význam při rozvodu manželství. Jestliže totiž manželé nejsou společnými členy, pak po rozvodu zůstává výlučným členem družstva a výlučným nájemcem ten z manželů, který jím byl již před sňatkem. V opačném případě (nedohodnou-li se manželé) musí rozhodnout soud, který z manželů bude výlučným členem a výlučným nájemcem.

Přechod členského podílu. Zemře-li výlučný člen a výlučný nájemce družstva, pak novým nájemcem se stane jeho dědic, kterému připadne podíl v bytovém družstvu. V dědickém řízení je nutno respektovat zákaz, který neumožňuje jiný společný nájem družstevního bytu než společný nájem bytu manžely (tzn. společnými nájemci nemohou být např. bratr a sestra).

Nejvyšší soud nabídl řešení této situace: „Nedojde-li v řízení o dědictví k dohodě dědiců, potvrdí soud nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno, i ohledně členského podílu v bytovém družstvu podle dědických podílů. Nejde-li o dědice, kteří jsou manžel a manželka (a na něž tedy může přejít společné členství v bytovém družstvu a společný nájem družstevního bytu) nebo nedohodnou-li se ve shora uvedeném případě dědicové o tom, kdo z nich získá členský podíl v bytovém družstvu a kdo se stane nájemcem družstevního bytu, lze se žalobou domáhat, aby ji soud projednal a rozhodl o tomto sporu mezi dědici, kteří v řízení o dědictví získali členský podíl v bytovém družstvu, každý z nich podle svých dědických podílů.“

Převod členského podílu v družstvu. Smlouva (vzor) nemusí být povinně písemná, ale jelikož se jedná o právní úkon s vážnými důsledky pro oba účastníky, lze písemnou formu jen vřele doporučit. Smlouva nepodléhá souhlasu orgánů družstva (přednost má ochrana zájmů člena družstva před ochranou zájmů družstva jako celku), ani stanovy družstva nemohou převod vyloučit. Členská práva a povinnosti spojená s členstvím přecházejí na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy o převodu členství příslušnému družstvu nebo pozdějším dnem v této smlouvě. Tytéž účinky jako předložení smlouvy o převodu členství nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nabyvatele členství.

Dohodou nedochází k převodu všech práv a povinností –> jen těch, které jsou spojeny s členstvím v družstvu (např. nepřechází povinnost nahradit dlužné nájemné). Jestliže jsou nabyvateli manželé, vznikne jim společné členství v družstvu (i v tom případě, kdy jde o výměnu bytu a manželé v předešlém bytě společnými nájemci nebyly).

-------------------------------------------------------------

Smlouva o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu

Převodce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Nabyvatel

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (rodné číslo/číslo OP, nebo IČO)

Čl. 1

Předmět smlouvy

Převodce je členem bytového družstva ………………… (dále jen „bytové družstvo“).

Členství převodce vzniklo ………………… (při založení bytového družstva, přijetím za člena dne ……… apod.).

Členský vklad převodce, jehož výše byla ……… Kč je ke dni podpisu této smlouvy zcela splacen.

S členstvím převodce v bytovém družstvu jsou spojena členská práva a povinnosti, jejichž rozsah je konkrétně specifikován ve stanovách bytového družstva. S členstvím převodce v bytovém družstvu je spojeno i právo nájmu družstevního bytu nacházejícího se v domě v obci …………, ulice …………… č.p. … Jedná se o byt č. … nacházející se ve … nadzemním podlaží uvedeného domu, o velikosti …… a celkové výměře …… m2. Bytový dům je ve vlastnictví bytového družstva.

Čl. 2

Převodce touto smlouvou převádí na nabyvatele svůj členský podíl v bytovém družstvu ve výši …… Kč spolu se všemi právy a povinnostmi se členským podílem spojenými, zejména s právem nájmu družstevního bytu specifikovaného výše.

Nabyvatel členský podíl se všemi s ním spojenými právy a povinnostmi za níže uvedenou cenu přijímá do svého vlastnictví.

Čl. 3

Úplata za převod

Výše úplaty za tento převod činí ……… Kč.

Dohodnutá cena za převod členského podílu v bytovém družstvu bude nabyvatelem poukázána ve dvou fázích. Záloha ve výši ……… Kč bude nabyvatelem předána převodci v hotovosti při podpisu smlouvy a doplatek na účet převodce č. …………… vedený u …………… do tří dnů od podpisu této smlouvy.

Čl. 4

Nabyvatel prohlašuje, že byl seznámen s majetkovým stavem a hospodářskými výsledky bytového družstva, i s jeho aktivy a pasivy, pohledávkami a závazky ke dni podpisu této smlouvy.

Nabyvatel se ke dni podpisu smlouvy stává novým členem bytového družstva na místo převodce. Ke stejnému dni nabyvatel přistupuje ke stanovám bytového družstva, se kterými se seznámil, a které tvoří přílohu této smlouvy.

Čl. 5

Převodce prohlašuje, že členský podíl v bytovém družstvu není zatížen žádnými právy třetích osob, že nikdo nemá k členskému podílu předkupní právo a že převodce osobně nemá vůči bytovému družstvu žádné závazky či pohledávky.

Převodce dále prohlašuje, že převod členského podílu není nijak omezen stanovami.

Čl. 6

Převodce se zavazuje byt vyklidit a vyklizený předat nabyvatelům nejpozději do 14 dnů ode dne uzavření této smlouvy.

Čl. 7

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve čtyřech stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom. Dvě vyhotovení jsou určena pro potřeby bytového družstva

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (převodce)          (nabyvatel)