- Chci podnikat a potřebuji vhodné prostory vs. mám prostory a chci je pronajmout. Na co pamatovat ve smlouvě?
- Vzor - smlouva o nájmu nebytových prostor.

Nájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem č. 116/1990 Sb. v platném znění. Nebytovými prostory jsou místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení. Smlouva (vzor) musí být vždy písemná a musí obsahovat:

• Určení předmětu nájmu (nebytových prostor) – především určit nemovitost, ve které se nachází (adresou, katastrálním územím, parcelním číslem,…) a určit podlaží.

• Účel nájmu – může být vymezen podrobněji, než v kolaudačním rozhodnutí (které bývá obecné) a lze to jen přivítat. Naprosto přesné vymezení účelu užívání by mělo umožnit, aby eventuální porušování smlouvy nájemcem bylo zřejmé a nesporné. Užívání v  rozporu se smlouvou je totiž jedním z výpovědních důvodů pro pronajímatele při nájmu na dobu určitou a jde o to, aby bylo jisto, zda v konkrétním případě je či není naplněn.

• Výši nájemného – v současné době žádný předpis nájemné nereguluje, záleží pouze na dohodě. Nájemné lze platit i v naturální podobě -> v podobě dohodnutých služeb. Tyto mohou souviset s nemovitostí (např. provedení stavebních úprav, práce na  přilehlé zahradě,…), nebo s rodinou pronajímatele (obstarávání nákupů, doprovod dětí do školy,…), nebo mohou být úplně jiného charakteru.

• Splatnost nájemného – zákon ji nestanoví, závisí plně na dohodě účastníků (zpravidla měsíčně či čtvrtletně, možné je i uhrazení na  několik let dopředu).

• Způsob platby nájemného.

• Dobu nájmu – nájem může být uzavřen na dobu určitou i neurčitou – to má zásadní význam pro možnost výpovědi nájmu. Je-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, může být pronajímatelem i nájemcem vypovězena kdykoliv bez udání důvodu. Pakliže je uzavřena na dobu určitou, uvádí zákon důvody, pro které může dát výpověď jak pronajímatel, tak i nájemce.

Při sjednání nájmu na dobu určitou zná zákon tyto výpovědní důvody ze strany pronajímatele:

• užívání nebytového prostoru v rozporu se smlouvou – musí se  jednat o delikt trvající v době podání výpovědi,

• prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby – prodlení musí být delší než 1 měsíc,

• neposkytování dohodnutých služeb řádně a včas – nestačí, že služba nebyla poskytnuta ojediněle, výjimečně – musí se jednat o  dlouhodobější neplnění služeb,

• hrubé porušování klidu nebo pořádku (přes písemné upozornění) – porušování musí být soustavné (nestačí jedno či dvě); nájemce odpovídá za osoby, které s ním nebytový prostor užívají. Musí se zvážit činnost, pro kterou byl prostor pronajat (např. pila -> hluk je normálním projevem),

• spojitost s vyklizením bytu – užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu – byt má být vyklizen (stačí pravomocné rozhodnutí o vyklizení, nemusí k němu dojít),

• odstranění či změna stavby,

• přenechání do podnájmu bez souhlasu pronajímatele,

• nebytový prostor vrácený v restituci – oprávněná osoba vstoupila nedobrovolně do smluvních vztahů svého předchůdce – je spravedlivé dát jí možnost výpovědi.

A ze strany nájemce:

• ztráta způsobilosti k provozování činnosti, pro kterou si prostor najal – toto je problematické, neboť nájemce nemá povinnost prokazovat pronajímateli svou způsobilost při uzavírání smlouvy, ani nenese odpovědnost za to, že zavinil ztrátu způsobilosti

• nezpůsobilost nebytového prostoru

• pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti.

Smluvně si lze upravit i výpovědní důvody jiné.

Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě. Je proto žádoucí, aby účastníci ve smlouvě naprosto přesným a určitým způsobem vymezili účel, podmínky i rozsah užívání, neboť nedostatečná smluvní úprava může založit nejasnosti, které by mohly vést ke skončení nájmu výpovědí.

Jestliže to je v souladu s dohodnutým účelem nájmu, mohou pronajaté prostory odvozeně užívat i další osoby. Může jít například o zaměstnance nájemce, nebo o manžela nájemce-podnikatele, který mu v podnikání pomáhá.

Ve smlouvě je dobré zvážit smluvní úpravu toho, kdo ponese případnou škodu (či kdo má zajistit pojištění) – v případě záplav apod., aby nedocházelo ke zbytečným sporům.

Pronajímatel by měl rovněž zvážit, zda nájemce s činností, kterou chce provozovat v pronajatých prostorách, má šanci uspět, zda se jeho činnost v dané lokalitě vyplatí – toto je důležité pro budoucí placení nájemného.

-------------------------------------------------------------

Smlouva o nájmu nebytových prostor

Pronajímatel

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (číslo OP/IČO)

Nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (číslo OP/IČO)

Čl. 1

Předmět nájmu

Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nebytových prostor v domě č.p. ……, ulici ……………, obci ……………, číslo dveří ……, podlaží ……, celková výměra …… m2 a že jeho právo nebytové prostory pronajmout není omezeno právem žádné třetí osoby. Členění nebytových prostor a jejich půdorys je obsažen v nákresu, který je nedílnou součástí této smlouvy.

Pronajímatel prohlašuje, že předmět nájmu je podle svého stavebně technického určení vhodný pro účel nájmu dle článku 4 této smlouvy a toto užívání odpovídá charakteru předmětu nájmu v souladu s obecně platnými právními předpisy.

Nájemce se seznámil se stavem předmětu nájmu a přijímá jej do nájmu jako vhodný pro účely popsané v této smlouvě.

Čl. 2

Nájemné

Nájemné se sjednává na ……… Kč měsíčně. Výše nájemného zůstává pevná během prvního kalendářního roku nájmu. Od dalšího roku je pronajímatel oprávněn sjednané nájemné vždy k 1. červenci příslušného kalendářního roku zvýšit o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok.

Nájemce je povinen platit nájemné v pravidelných měsíčních částkách splatných vždy do 5. dne měsíce, na který se platby vztahují. Nájemce hradí nájemné převodem na účet pronajímatele. Pronajímatel oznámí nájemci číslo účtu bezodkladně po uzavření smlouvy. Případné změny účtu je pronajímatel povinen oznámit nájemci písemně.

Poplatky za služby poskytované nájemci v souvislosti s užíváním předmětu nájmu, což zahrnuje vytápění, dodávky elektrické energie, vodné, stočné a periodický odvoz běžného odpadu budou samostatně měřeny a hrazeny nájemcem. Tyto částky netvoří součást nájemného. Taktéž poplatky za užívání telefonní stanice bude nájemce platit samostatně podle vyúčtování. Telefonní linka bude na dobu trvání nájmu převedena na nájemce, který se zavazuje uhradit pronajímateli náklady s tím spojené.

Pokud nájemce může užívat nebytový prostor pouze omezeně, neboť pronajímatel neplní své povinnosti, má nárok na slevu z nájemného. Právo na poskytnutí slevy musí být uplatněno nejpozději do 6 měsíců, od dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím, jinak zaniká.

Čl. 3

Trvání nájmu

Nájemní vztah se sjednává na dobu určitou od ……… do ……… Nájemní vztah může být ukončen výpovědí v souladu se zákonem č. 116/1990 Sb. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé straně.

Nájem může zaniknout i dohodou smluvních stran.

Čl. 4

Účel nájmu

Předmět nájmu se pronajímá za účelem ....................................... Případná změna využití musí být schválena pronajímatelem, který se musí vyjádřit do sedmi dnů po předložení písemného požadavku nájemcem.

Nájemce je oprávněn využívat předmět nájmu v souladu s platnými právními předpisy, touto smlouvou a svým předmětem činnosti 24 hodin denně nepřetržitě po celé smluvní období.

Čl. 5

Práva a povinnosti smluvních stran

Pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k užívání vzhledem k účelu nájmu a udržovat jej ve stavu umožňujícím řádné užívání nájemcem. Za tímto účelem je pronajímatel za přítomnosti nájemce nebo jeho zástupce oprávněn vstoupit do předmětu nájmu v běžných provozních hodinách. Dále je povinen nájemce při užívání předmětu nájmu v souladu s touto smlouvou bez vážného důvodu v užívání neomezovat.

Pronajímatel se zavazuje zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno.

Pronajímatel se zavazuje, že nájemci umožní po celou dobu trvání nájmu nerušený a bezplatný přístup pro jeho zaměstnance, jiné oprávněné osoby a zákazníky.

Nájemce je povinen předmět nájmu řádně užívat v souladu s dohodnutým účelem, pečovat o jeho udržování, provádět drobné opravy uvnitř předmětu nájmu. Případné, pro jeho potřeby nezbytně nutné stavební úpravy může nájemce provádět po předchozím písemném souhlasu pronajímatele.

Potřeby oprav přesahujících běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu je nájemce povinen oznamovat pronajímateli. Nájemce je oprávněn po vzájemné dohodě umístit na fasádě pronajaté nemovitosti reklamní návěstí.

Nájemce je povinen udržovat obvyklá bezpečnostní a protipožární opatření a dodržovat obecně závazné předpisy na úseku bezpečnosti a protipožární ochrany, vztahující se ke způsobu užívání předmětu nájmu a povaze skladovaného zboží nájemce.

V případě skončení nájmu z jakéhokoli důvodu je nájemce povinen předat pronajímateli předmět nájmu vyklizený, vyčištěný a se všemi klíči, a nebude-li dohodnuto jinak, ve stavu, v jakém jej převzal, po provedených opravách a úpravách, s přihlédnutím k běžnému a obvyklému opotřebení za dobu trvání nájmu. Nájemce je povinen vyklizený předmět nájmu odevzdat nejpozději do deseti dnů po skončení nájmu.

Nájemce není oprávněn dát předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu.

Čl. 6

Odpovědnost za škodu

Ochrana veškerého majetku nájemce umístěného v předmětu nájmu před ztrátou, poškozením nebo zničením a jeho pojištění je výlučně věcí nájemce a jeho nákladů.

Pronajímatel neodpovídá za odcizení čehokoli z majetku nájemce umístěného v předmětu nájmu ani neodpovídá za jiné škody, které by nájemci, jeho pracovníkům nebo obchodním partnerům vznikly v souvislosti s užíváním předmětu nájmu, s výjimkou případů, prokazatelně zaviněných pronajímatelem.

Nájemce odpovídá pronajímateli za veškeré jím zaviněné škody způsobené na předmětu nájmu způsobené během trvání nájmu a v souvislosti s ním.

Čl. 7

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve dvou stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména zákonem č. 116/1990 Sb. a občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (nájemce)           (pronajímatel)