- Na co si dát pozor při podnájmu nebytových prostor?
- Vzor - smlouva o podnájmu nebytových prostor.

Smlouva o podnájmu nebytového prostoru (vzor) je smlouvou o nájmu užívání nebytového prostoru se všemi právy a povinnostmi z toho plynoucími. Podnájem nebytových prostor je v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor upraven velmi kuse a nedostatečně, jeho aplikace pak přináší více problémů. Pronajímatel může v nájemní smlouvě s nájemce podnájem buď zcela vyloučit, nebo jej může vázat na další podmínky, tedy nejen na svůj souhlas.

Předně – do podnájmu lze dát celý nebytový prostor, nebo jeho část. Forma smlouvy není stanovena, nemusí tedy být písemná, ale lze to opět jen doporučit (navíc někteří autoři zastávají názor, že i tato smlouva být písemná musí, jednoduše proto, že by bylo absurdní, aby pro smlouvu nájemní byla písemnost vyžadována a pro typově a obsahově shodnou smlouvu podnájemní nikoliv).

K podnájmu je nutný předchozí souhlas pronajímatele. Smyslem tohoto souhlasu je ochrana pronajímatele -> když totiž dává pronajímatel nebytový prostor (jeho část) do nájmu, seznámí se s osobou nájemce a s jeho poměry, což je pro jeho rozhodnutí důležité. Proto když nastane situace, kdy by měl nebytový prostor užívat „neznámý“ podnájemce, musí být pronajímateli dána možnost, jak zabránit užívání jeho prostoru osobou, která by v něm nebudila důvěru. Souhlas může být i součástí nájemní smlouvy (spolu s požadavkem na nutnost písemné formy podnájemní smlouvy). Pakliže vznikne podnájem bez souhlasu –> je to výpovědní důvod, který může pronajímatel vůči nájemci použít. Jsou dokonce i některé názory, které říkají, že smlouva bez souhlasu pronajímatele je absolutně neplatná, tudíž podnájem vůbec nevzniká (toto lze však vyvrátit jednoduchým argumentem – kdyby byla smlouva neplatná, byla by výpovědní důvod zbytečný, neboť by nebylo co vypovídat). Na druhou stranu si lze dání souhlasu představit i tak, že pronajímatel vědomě trpí dlouhodobé užívání nebytových prostorů podnájemcem a nepodniká žádné kroky k zamezení tohoto stavu. Rovněž může pronajímatel zhojit nedostatek souhlasu jeho pozdějším udělením.

V rámci podnájmu by měl nebytový prostor sloužit téže činnosti, témuž účelu, který byl sjednán v nájemní smlouvě, ledaže by s jinou činností pronajímatel vyslovil souhlas.

Podnájem je možný pouze na dobu určitou.

Pro právní poměr mezi nájemcem a podnájemcem platí obdobně ta ustanovení, která řídí právní poměr mezi pronajímatelem a nájemcem – tedy alespoň ta, na které zákon v jednom paragrafu, který podnájmu věnuje, odkazuje. Zákon však již neřeší např. způsoby skončení podnájmu, délku výpovědní lhůty, stav, v jakém je podnájemce povinen předmět podnájmu vrátit atd. Je proto vhodné tyto otázky upravit v podnájemní smlouvě. Jestliže by tyto otázky upraveny nebyly, musela by se v případném sporu použít ustanovení, která řeší otázky svou povahou nejbližší (použití analogie).

Podnájemní vztah je vztah akcesorický (akcesorickým právním vztahem se zpravidla rozumí vedlejší právní vztah, který je existenčně spjat s právním vztahem hlavním) – tzn., že jde o vztah odvozený, závislý na hlavním vztahu nájemním co do svého vzniku, obsahu i trvání.

Může budoucí nájemník uzavřít podnájemní smlouvu v době, kdy ještě sám nemá nájemní smlouvu uzavřenu? Zde dochází k prolomení principu akcesority. Nebylo by účelné, aby tomu tak nemohlo být, zvláště v případě, kdy bude podnájemní smlouva obsahovat odkládací podmínku a vázat tak svoji účinnost na platnou nájemní smlouvu. Může jít např. o situaci, kdy si podnikatel chce pronajmout velké obchodní centrum a dalším podnikatelům dát do podnájmu jeho části k provozování menších obchodů.

-------------------------------------------------------------

Smlouva o podnájmu nebytových prostor

Nájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (číslo OP/IČO)

Podnájemce

…………………………………… (jméno a příjmení, nebo název/obchodní firma)

…………………………………… (bydliště, nebo sídlo)

…………………………………… (číslo OP/IČO)

Čl. 1

Předmět podnájmu

Nájemce je na základě nájemní smlouvy uzavřené dne ……… výlučným uživatelem nebytového prostoru označeného č. …, v … podlaží budovy č.p. ……, ulice ……………, obec …………, o výměře …… m2. Nájemní smlouva a plánek s půdorysem nebytového prostoru jsou nedílnou přílohou této smlouvy.

Nájemce má písemný souhlas pronajímatele s dáním tohoto nebytového prostoru do podnájmu. Kopie souhlasu tvoří přílohu smlouvy.

Nájemce přenechává do podnájmu podnájemci tu část nebytových prostor, která je vyznačena zeleně na přiloženém plánku nebytových prostor, cca o výměře …… m2 (dále jen „předmět podnájmu“). Podnájemce má právo rovněž užívat veškeré společné prostory a zařízení v budově (zejména dvůr, schodiště, výtah, toalety).

Podnájemce se se stavem předmětu podnájmu seznámil, bere jej bez výhrad na vědomí a předmět podnájmu přijímá do užívání.

Účelem podnájmu je provozování ………………

Čl. 2

Nájemné a úhrada za služby poskytované s nájmem

Výše měsíčního nájemného činí …… Kč. Měsíční záloha na úhradu služeb činí …… Kč. Výše nájemného zůstává pevná během prvního kalendářního roku nájmu. Od dalšího roku je nájemce oprávněn sjednané nájemné vždy k 1. červenci příslušného kalendářního roku zvýšit o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok.

Podnájemce je povinen platit nájemné v pravidelných měsíčních částkách splatných vždy do 5. dne měsíce, na který se platby vztahují. Podnájemce hradí nájemné převodem na účet nájemce. Nájemce oznámí podnájemci číslo účtu bezodkladně po uzavření smlouvy. Případné změny účtu je nájemce povinen oznámit podnájemci písemně.

Čl. 3

Služby poskytované podnájemci

Nájemce bude podnájemci poskytovat tyto služby:

• vytápění podnajatých prostorů a společných prostorů,

• dodávku vody,

• dodávku elektřiny,

• pravidelný úklid, opravy, údržba a osvětlení společných prostorů,

• úklid sněhu a náledí u vchodů do budovy,

• odvoz odpadků z podnajatých prostorů a společných prostorů,

• zavedení dvou telefonních linek do podnajatých prostorů.

Po skončení kalendářního roku provede nájemce neprodleně vyúčtování poskytovaných služeb, předloží jej nájemci a na základě tohoto vyúčtování bude provedeno buď vrácení přeplatku na zálohách nebo doplacení nedoplatku.

Čl. 4

Doba trvání podnájmu

Podnájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou v délce od ……… do ……… Podnájemce bere na vědomí, že okamžikem ukončení nájemního vztahu končí i vztah podnájemní, i kdyby k tomuto okamžiku došlo před dnem dohodnutým zde pro skončení podnájmu (čl. 7).

Čl. 5

Stavební úpravy a opravy předmětu podnájmu

Jakékoli stavební úpravy či jiné podstatně změny v předmětu podnájmu provedené podnájemcem vyžadují předchozí písemný souhlas pronajímatele i nájemce.

Nájemce není oprávněn provádět na předmětu podnájmu žádné stavební úpravy ani jiné podstatné změny bez písemného souhlasu podnájemce. Jestliže však tyto změny nařídí veřejnoprávní orgán, je podnájemce povinen tyto změny umožnit provést.

Nájemce může zajistit uskutečnění opravných prací nebo stavebních úprav budovy včetně podnajatých a společných prostorů bez souhlasu podnájemce, pokud takové úpravy budou nezbytné pro řádnou údržbu budovy nebo prostorů, či aby se zabránilo nějakému nebezpečí, či aby se napravily škody. Nájemce bude podnájemce s výjimkou naléhavých případů o provedení takových prací písemně informovat s dostatečným časovým předstihem. Podnájemce po doručení takového oznámení umožní přístup do prostorů a nebude zpožďovat nebo znesnadňovat provádění stavebních nebo doprovodných prací. Pokud by jakékoli takové práce měly podstatně poškodit nebo znesnadnit či dokonce na čas znemožnit smluvní užívání podnajatých prostorů, bude mít podnájemce právo na odpovídající snížení podnájemného v závislosti na rozsahu způsobených potíží.

V případě náhlé a nepředvídatelné havárie nijak nezapříčiněné jednáním podnájemce zajistí nájemce v technologicky co možná nejkratší představitelné době znovuuvedení podnajatých prostorů do provozuschopného stavu. V případě, že by nájemce nemohl posledně uvedený závazek splnit, je podnájemce oprávněn nezbytné práce za účelem zprovoznění prostor zajistit na náklady nájemce, a to pouze po předchozím písemném oznámení, jehož nedílnou součástí bude seznam dodavatelů a výčet výkonů, jakož i bude obsahovat popis technologie opravných prací.

Čl. 6

Další práva a povinnosti

Podnájemce je povinen nakládat s předmětem podnájmu šetrně a opatrně a užívat jej pouze v souladu s účelem, ke kterému byl podnajat. Podnájemce je povinen udržovat předmět podnájmu v řádném stavu a provádět jeho běžnou údržbu.

Podnájemce je povinen neprodleně a na své náklady odstranit drobné závady a poruchy, které se vyskytnou v souvislosti s běžným provozem předmětu podnájmu.

Podnájemce je povinen nájemci neprodleně oznamovat výskyt závad, které se na předmětu podnájmu vyskytnou, a k jejichž odstranění je povinen nájemci (potažmo pronajímatel). V případě porušení této povinnosti odpovídá podnájemce za veškerou škodu, která porušením této povinnosti nájemci vznikla nebo vznikne.

Čl. 7

Skončení podnájmu

Podnájem končí uplynutím sjednané doby. Podnájem může být ukončen dohodou smluvních stran.

Podnájemní vztah končí vždy se skončením vztahu nájemního, od kterého je odvozen.

Každá ze stran může smlouvu vypovědět, a to bez udání důvodu. Výpovědní lhůta je 3 měsíce a počíná běžet první den měsíce, který následuje po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhé straně.

K ukončení podnájmu může dojít rovněž odstoupením od smlouvy ze strany nájemce v případě, že podnájemce bude v prodlení s placením nájemného (či jeho části) o více než jeden měsíc.

Po skončení podnájmu je podnájemce povinen předat nájemci předmět podnájmu v původním stavu v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Podnájemce je povinen předmět podnájmu čistě vyklidit a alespoň základním způsobem uklidit. O předání bude sepsán protokol, v němž se přesně a podrobně popíše stav předmětu podnájmu.

Čl. 8

Závěrečná ujednání

Smlouva je sepsána ve třech stejnopisech, z nichž obdrží každý z účastníků po jednom a jeden je určen pro pronajímatele.

Veškeré změny a doplňky lze platně sjednat pouze písemnou formou.

Pokud není v této smlouvě ujednáno jinak, řídí se právní vztahy účastníků obecně platnými předpisy, zejména zákonem č. 116/1990 Sb. a občanským zákoníkem v platném znění.

V ………… dne …………..

Podpisy:      ………………………      ………………………

                      (nájemce)           (podnájemce)