1. července 2000 vstoupila v účinnost rozsáhlá novela zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), vyhlášená ve Sbírce zákonů pod č. 103/2000. Tato novela přináší mnoho podstatných změn. Jedné takové je věnován i tento článek.
Jak již bylo řečeno výše, přináší tato novela mnoho podstatných změn ovlivňující vlastnické poměry bydlení, mj. např. zpřesňuje ustanovení o vzniku vlastnictví jednotky, ustanovení o prohlášení vlastníka budovy, nově jsou upravena práva vlastníků jednotek k vlastním pozemkům. Za nejdůležitější a pro vlastníky bytových jednotek nejvýznamnější považuji novelou značně pozměněnou úpravu institutu "společenství vlastníků jednotek", které jsou v zákoně věnována ustanovení § 9 -11.
Společenstvím vlastníků jednotek (dále jen "společenství") zákon rozumí právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Oproti dřívější zákonné úpravě zavedla novela povinnost vzniku společenství jakožto právnické osoby, obligatorně zapisované do obchodního rejstříku. Společenství před účinností novely bylo nikterak specifikované společenství bez právní subjektivity, s velmi nejasnou působností. Správu, provoz a opravy společných částí domu dřívější znění zákona svěřovalo správci, jenž mohla být (a většinou i byla) buď třetí osoba, stojící mimo společenství, anebo vlastníci mohli k zajištění správy společných prostor domu zřídit právnickou osobu, zřejmě formou některé ze společností uvedených v obchodním zákoníku, či podle zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů. Podle důvodové zprávy k novele č. 103/2000 Sb. se však institut správce ukázal jako zcela nedostatečný, poznatky z jeho činnosti byly vesměs negativní, proto zákonodárce, ve snaze umožnit vlastníkům přímo jednat navenek v rámci nějaké legální struktury, rovněž tak umožnit vlastníkům bytových jednotek podílet se přímo na správě společných částí domů, nově konstruuje ustanovení o společenství jakožto právnické osobě, s vymezením jejího právního postavení a působností. S tím samozřejmě - a nemusíme být zrovna vlastníky bytové jednotky, nelze nesouhlasit.
Společenství je tedy právnickou osobou zvláštního typu, která vzniká přímo ze zákona (viz. ustanovení § 18 občanského zákoníku), v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Členství ve společenství vzniká a zaniká současně s převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky, spoluvlastníci jednotky jsou společnými členy společenství. Předmětem činnosti společenství jsou podle zákona veškeré věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadně výkon činnosti související s provozováním technického zařízení v domě. Takto pojatý předmět činnosti je v zákoně vyjádřen možná až příliš vágně, konkrétní vymezení tohoto pojmu najdeme v nařízení vlády č. 322/2000, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek, kde je předmět činnosti společenství definován nepoměrně konkrétněji (jde ovšem o dispozitivní právní úpravu).
Každé společenství musí mít minimálně dva orgány: shromáždění vlastníků (dále jen "shromáždění") a výbor společenství (dále jen "výbor"),
Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. Zákonná lhůta pro první schůzi shromáždění je 60 dnů po vzniku společenství a svolává ji původní vlastník budovy, což je u nás ponejvíce to které město, či družstvo. V praxi to tedy znamená, že v drtivé většině případů se shromáždění muselo sejít nejpozději do konce září tohoto roku, což se téměř nikde nestalo. Důvod je prostý, shromáždění mj. schvaluje stanovy společenství a vzhledem k tomu, že vláda vydala (tak jak jí to nařizuje zákon) vzorové stanovy společenství formou nařízení až 25. září (nařízení vlády č. 322/2000 Sb.), většinou tato lhůta - celkem logicky - propadla. Shromáždění sice nemá povinnost řídit se při schvalování stanov stanovami vzorovými, zákon výslovně uvádí, že právní poměry společenství se řídí vzorovými stanovami vydanými nařízením vlády pouze v případě, pokud shromáždění neschválí stanovy vlastní, ovšem přirozeně těžko očekávat, že nějaké shromáždění bude "mít odvahu" projednávat a schvalovat své stanovy, aniž by mělo k dispozici jakési vodítko. Zákon sice v sedmi bodech upravuje obligatorní náležitosti stanov (§ 9 odst. 14), ovšem to je při absolutní novosti tohoto institutu řekl bych velmi nedostačující.
Na první schůzi shromáždění, kromě již zmiňovaného schvalování stanov, volí orgány společenství, tj. vždy výbor a eventuelně další orgány podle stanov společenství, tedy např. kontrolní komisi. O průběhu schůze musí být pořízen notářský zápis, důvodová zpráva k novele tuto podmínku polopaticky vykládá: "v zájmu právní jistoty". Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství (což je, jak bylo řečeno, v současnosti případ skoro všech společenství) nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny , plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku. Tato úprava je poněkud problematická, přikazuje určitému subjektu resp. subjektům nějaké, relevantní chování, většinou bez - a to si přiznejme - jejich vědomí, nicméně těžko asi v uvedeném případě ponechat správu domu osudu.
Shromáždění se musí konat alespoň jednou ročně a schází se z podnětu výboru nebo vlastníka či vlastníků jednotek, kteří mají minimálně čtvrtinu hlasů. Zákon neřeší situaci, kdy by se shromáždění nekonalo více než rok, tomuto by se zřejmě mělo předejít zněním stanov, podle nichž by měl výbor nebo pověřený vlastník povinnost k určitému datu shromáždění svolat.
Aby bylo shromáždění vůbec schopné se usnášet, je třeba, aby byli přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů a zákon zná celkem čtyři způsoby hlasování shromáždění:
- k přijetí usnesení o změně obsahu prohlášení vlastníka budovy, o schválení nebo změně stanov, o uzavření zástavní smlouvy o zástavním právu k jednotkám je zapotřebí souhlasu tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů
- k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkající se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek
- ke zvolení člena výboru nebo pověřeného vlastníka je zapotřebí, aby pro něj hlasovala nadpoloviční většina všech vlastníků
- v ostatních případech je k přijetí usnesení zapotřebí nadpoloviční většiny přítomných hlasů
Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu, při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka soud, stejně tak může soud o rozhodnutí důležité záležitosti požádat přehlasovaný vlastník (patrně půjde o rozhodnutí, kdy je třeba souhlasu všech vlastníků jednotek).
Výkonným orgánem společenství je výbor, který musí mít vždy alespoň tři členy. Zákon neřeší případ, kdy se uvolní místo člena výboru, patrně by se muselo ad hoc sejít shromáždění, či místo chybějícího člena výboru doplnit při další, řádné schůzi shromáždění. V případě, že výbor není z jakéhokoliv důvodu zvolen, shromáždění pověří výkonem funkce výboru jednoho z vlastníků ("pověřený vlastník") - to bude jistě praktické zejména u domů s menším počtem bytových jednotek, důvodová zpráva k novele se v souvislosti s pověřeným vlastníkem zmiňuje o bytovém družstvu, které zůstalo vlastníkem dosud nepřevedených jednotek. Myslím že při dnešní špatné zkušenosti s bytovými družstvy těžko něco podobného od toho kterého shromáždění očekávat. Předmětem činnosti výboru či pověřeného vlastníka jsou především věci spojené se správou domu, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. Výbor či pověřený vlastník má rovněž důležitou funkci statutárního orgánu společenství. Za výbor jedná navenek předseda, kterého výbor volí z řad svých členů, písemný právní úkon musí být vždy podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Je-li statutárním orgánem pověřený vlastník, stačí pochopitelně k písemnému právnímu úkonu podpis jeho samotného. Funkční období výboru nebo pověřeného vlastníka činí 2 roky, zákon nezakazuje, je to logické, být opětovně zvolen do výboru. Postavení výboru či pověřeného vlastníka je poměrně silné, jeho pravomoci rozsáhlé, proto je nutné vztah výboru ke shromáždění ve stanovách rozvážně upravit, popř. konstituovat revizní orgán, který by měl oprávnění v určitých mezích kontrolovat činnost výboru či pověřeného vlastníka s tím, že by své závěry předkládal shromáždění.
Společenství se obligatorně zapisuje do obchodního rejstříku, návrh na zápis podává výbor nebo pověřený vlastník do 30 dnů po svém zvolení. Zajímavostí je, že vládní návrh novely nepočítal se zápisem do obchodního rejstříku, nýbrž do jakéhosi veřejného seznamu vedeného okresním úřadem. Důvodová zpráva to stroze odůvodňuje slovy o nevhodnosti obchodního rejstříku pro tyto účely. Těžko říci proč, minimálně vzhledem k dohlednému rušení okresních úřadů to systémové řešení určitě není. K návrhu na zápis je třeba připojit notářský zápis o průběhu ustavující schůze, stanovy společenství a ověřené kopie listin o nabytí vlastnického práva k jednotkám.
Jak je patrné z textu, výklad zákona rozhodně není jednoduchý, přitom jeho význam je pro vlastníky bytových jednotek značný. Je asi zcela mimo diskusi pochybovat o smyslu novely č. 103/2000, byť tato institut společenství vlastníků jednotek v mnohém velmi komplikuje. Současný stav kdy podstatné záležitosti týkající se správy domu vykonával, mnohdy velmi nečitelně, správce, vesměs servisní organizace či družstvo bez zřetelnějšího vztahu k dané nemovitosti byl neudržitelný. Novela však s sebou přináší řadu problémů. Předně to bude dosti rozsáhlý nárůst administrativy, nutnost vést účetnictví, zřízení bankovních účtů, hospodaření s peněžními prostředky, provozování technických zařízení v domě,která slouží i jiným subjektům, sjednávání smluv s dodavateli atd. Přinejmenším diskutabilní je otázka placení daní, je přeci nesmyslné aby společenství platilo (z peněz vybraných především na opravu a údržbu domu) daň z příjmu právnických osob, činící dnes, stále ještě obrovských 31%. Patrně by společenství muselo tvořit rezervy do příštích období, což je zase dost složitý účetní problém. Asi těžko očekávat, že se v jednotlivých domech najdou vlastníci - členové výboru, kteří budou schopni a ochotni tuto nákladnou a odpovědnou agendu zvládnout, shromáždění ji bude muset patrně formou usnesení převést na subjekt, profesionálně se touto činností zabývající.
Novela, či její část, však také může být, záhy po své účinnosti, paradoxně zrušena. V dubnu totiž podala skupina poslanců Poslanecké sněmovny Ústavnímu soudu návrh na zrušení jednotlivých ustanovení novely, tj. zákona č. 103/2000, pro rozpor některých ustanovení zákona s ustanovením Listiny základních práv a svobod, a to se týká rovněž ustanovení o společenství vlastníků jednotek. Dle mého názoru tento návrh nemá šanci na úspěch, nechme se však překvapit.
Celkově se domnívám, mj. coby jeden ze statisíců vlastníků bytové jednotky, že ustanovení novely zákona o vlastnictví bytů týkající se společenství vlastníků jednotek je, i přes některé diskutabilní pasáže, krokem kupředu v otázce vlastnictví bytů a společenství by mohla, po určitém "pomalejším rozjezdu" efektivně fungovat.
