U fyzické osoby je třeba zdůraznit, že při posuzování, zda se jedná o tuzemce či cizozemce, není rozhodující její státní občanství, tj. například český státní občan žijící trvale v zahraničí je cizozemec a italský státní občan s trvalým pobytem v ČR je tuzemec. Kdy může cizí státní občan získat trvalý pobyt na našem území pak upravuje z.č. 326/1999 Sb. o pobytu cizinců na území ČR.

Jednoduchým vodítkem bez nutnosti studovat tento zákon je, že cizinec s trvalým pobytem na území ČR - tuzemec má přiděleno rodné číslo. V této souvislosti je nutné upozornit, že devizový zákon v §17 upravuje pro české státní občany nadstandardní režim (v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod), neboť pro ně žádná omezení neplatí.

To znamená, že český státní občan může v tuzemsku volně nabývat nemovitosti i když trvale žije v zahraničí (je dle devizového zákona cizozemec).

Cizozemec může v ČR nabývat nemovitosti pouze v případech vymezených v § 17 devizového zákona a není možné jakkoli tento výčet rozšiřovat. Až do 31. 12. 2001 mohli cizozemci dle § 17 devizového zákona nabývat nemovitosti v tuzemsku pouze:

- Děděním,
- Pro diplomatické zastoupení cizího státu za podmínky vzájemnosti,
- Do společného jmění manželů, za podmínky, že pouze jeden z manželů je cizozemec, nebo má-li cizozemec nabýt nemovitost od manžela, rodičů nebo prarodičů,
- Výměnou tuzemské nemovitosti, kterou vlastní, za jinou nemovitost, jejíž obvyklá cena nepřevyšuje obvyklou cenu původní nemovitosti,
- Pokud má předkupní právo z titulu podílového spoluvlastnictví nemovitosti,
- Pokud tak stanoví zvláštní zákon (například č. 403/1991 b. o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákon č. 427/1990 Sb. o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby).

Od 1. 1. 2002, kdy nabyla účinnost novela devizového zákona pod č.482/2001 Sb., byl do § 17 devizového zákona doplněn odstavec 2, na jehož základě mohou zahraniční právnické osoby, které na území ČR umístí svůj podnik nebo organizační složku svého podniku a jsou oprávněny v tuzemsku podnikat (tj. dle § 21 obchodního zákoníku jsou zapsány v českém obchodním rejstříku), volně nakupovat nemovitosti na území ČR s výjimkou zemědělské půdy a lesů.

Rozdíl oproti předchozí právní úpravě platné do 31. 12. 2001 tkví v tom, že nyní může tuzemské nemovitosti nabývat podnik či organizační složka, tak jak jsou uvedeny v §17 odst. 2 devizového zákona, které nemají samostatnou právní subjektivitu, pouze jsou oprávněny na území ČR podnikat, zatímco do 31. 12. 2001 mohli zahraniční podnikatelé nabývat nemovitosti u nás prostřednictvím společností s právní subjektivitou dle českého práva, které buďto založili, nebo do nich vstoupili. Tyto právnické osoby pak s ohledem na jejich sídlo v ČR byli devizovými tuzemci.

Speciální úpravu nabývání nemovitostí v ČR pak obsahuje zákon č. 95/1999 Sb. o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků, který v § 4 definuje, že nabyvatelem zemědělských pozemků může být pouze:

a) fyzická osoba, která je státním občanem České republiky,
b) obec,
c) právnická osoba, která je vlastníkem (spoluvlastníkem) budov nebo staveb, které patří k původní zemědělské usedlosti, nebo slouží zemědělské výrobě, a to v rozsahu pozemků bezprostředně navazujících na budovy, jsou-li nezbytné k jejich užívání a provozu,
d) oprávněná osoba, jejíž nárok vyjádřený v korunách činí nejméně 50 % z ceny pozemku stanovené podle cenového předpisu,
e) veřejná vysoká škola zajišťující vzdělávání v zemědělských nebo lesnických oborech.

Nabyvatelem lesních pozemků může pak být pouze obec nebo veřejná vysoká škola (dle písm. e). Speciální úprava dle zákona č.95/1999 Sb. nahradila problematické ustanovení § 3 zákona č. 229/1991 Sb. o půdě, ve kterém se uvádí že "půdu nelze převést do vlastnictví devizových cizozemců", když v roce 1997 Ústavní soud došel k závěru, že toto omezení se vztahuje pouze na převod zemědělské půdy dle zákona č. 229/1991 Sb. a převody zemědělské půdy mimo tento zákon jsou omezeny pouze ve smyslu devizového zákona. Nadále tedy zemědělskou a lesní půdu od státu cizozemec nabýt nemůže, ale za určitých v § 17 devizového zákona taxativně vymezených podmínek může cizozemec nabýt zemědělskou a lesní půdu v ČR v soukromoprávní sféře (tj. od fyzické nebo právnické osoby).